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Die Nutzung der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses stellt aus steuerlicher Sicht ein Naturaleinkommen dar, das in Form des Eigenmietwerts zu versteuern ist.
Grundsätzlich soll dieses Steuersystem verhindern, dass Eigenheimbesitzer bessergestellt sind als Steuerpflichtige, die zur Miete wohnen, ihre Liegenschaft vermieten oder ihr Vermögen in Wertschriften investieren.
Im Gegenzug lassen sich die Hypothekarzinsen und die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft in der Steuererklärung vom Eigenmietwert abziehen.
Der Eigenmietwert richtet sich in den meisten Kantonen nach der sogenannten Marktmiete. Das ist der Mietzins, den man erzielen könnte, wenn man sein Eigenheim vermieten würde.
Das Bundesgericht schreibt vor, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen muss. Darüber hinaus ist es aber den Kantonen selbst überlassen, den Eigenmietwert nach eigenen Regeln zu berechnen.
Oft ist die Berechnung ziemlich kompliziert und nicht ohne Weiteres nachvollziehbar. Die meisten Kantone haben eine Obergrenze bei 70 Prozent der Marktmiete festgelegt.
Vom Eigenmietwert abziehen darf man in der Steuererklärung:
Bei einem Eigenheim im Wert von 1 Million Franken wirkt sich ein Hypothekarzinssatz von 2 Prozent folgendermassen auf die Steuern aus:
Steuerbares Einkommen ohne Eigenheim: 150'000 CHF
+ Eigenmietwert: +18'000 CHF
- Hypothekarzinsen (800'000 × 2%): -16'000 CHF
- Unterhaltskosten: -2'800 CHF
= Steuerbares Einkommen mit Eigenheim: 149'200 CHF
Mehrbelastung: +3'200 CHF
Bei 35% Grenzsteuersatz: +1'100 CHF mehr Steuern
Stärker benachteiligt sind Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek stark amortisiert oder sogar ganz abbezahlt haben. Beträgt die Hypothek nur 200'000 Franken, zahlt der Hausbesitzer in unserem Beispiel jedes Jahr über 5'000 Franken mehr Steuern.
+ Eigenmietwert: +18'000 CHF
- Hypothekarzinsen (200'000 × 2%): -4'000 CHF
- Unterhaltskosten: -2'800 CHF
= Mehrbelastung: +11'200 CHF
Bei 35% Grenzsteuersatz: +3'920 CHF mehr Steuern
Laut Bundesgericht darf der Eigenmietwert die marktübliche Miete nicht übersteigen. Die meisten Kantone haben eine tiefere Obergrenze bei 70 Prozent der Marktmiete festgelegt.
Übersteigt der Eigenmietwert die obere Grenze, kann man:
Wer einzelne Zimmer nicht mehr nutzt, zum Beispiel weil die Kinder ausgeflogen sind oder der Ehepartner gestorben ist, kann in einigen Kantonen und bei der direkten Bundessteuer einen Abzug vom Eigenmietwert wegen Unternutzung beantragen.
Ein Abzug vom Eigenmietwert ist in einigen wenigen Kantonen auch dann zulässig, wenn zwischen dem Eigenmietwert und dem steuerbaren Einkommen und Vermögen ein krasses Missverhältnis besteht.
In allen Kantonen kann man jedes Jahr entscheiden, ob man die effektiven Unterhaltskosten abziehen oder den Pauschalabzug geltend machen will.
Wer eine größere Sanierung oder einen Umbau plant, sollte die steuerlich abzugsfähigen Ausgaben auf mehrere Steuerperioden verteilen. So kann man den Eigenmietwert mehrere Jahre kompensieren und zahlt insgesamt weniger Steuern.
Als Unterhaltskosten gelten in den meisten Kantonen auch Investitionen, die den Energieverbrauch senken oder sonst nachhaltig wirken:
Energiesparkosten kann man bis zu drei Jahre geltend machen, wenn sie im Entstehungsjahr steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können.
Nach einer direkten Amortisation fällt das steuerbare Einkommen höher aus, weil dem Eigenmietwert weniger Schuldzinsen gegenüberstehen.
Darum ist es besser, die Hypothek indirekt zu amortisieren – etwa, indem man den Betrag in die Säule 3a oder in die Pensionskasse einzahlt und die Hypothek erst bei der Pensionierung mit dem angesparten Guthaben zurückzahlt.
Die Kantone verwenden verschiedene Methoden zur Ermittlung der Marktmiete:
Bei der Festlegung des Eigenmietwerts werden berücksichtigt:
Jeder Kanton hat eigene Regelungen:
Die meisten Kantone bieten zwei Optionen:
Bei zu hoch angesetztem Eigenmietwert:
Der Eigenmietwert steht seit Jahrzehnten politisch unter Beschuss, hat bisher aber jeden Angriff überstanden. Ende August 2021 sprach sich der Bundesrat für die Abschaffung aus.
Im Gegenzug zur Abschaffung sollen:
Offen ist:
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigenheimbesitzer in der Schweiz versteuern müssen. Er beträgt mindestens 60 Prozent der Marktmiete und wird kantonal unterschiedlich berechnet.
Wichtigste Erkenntnisse:
Das System bevorzugt verschuldete Eigentümer und kann bei niedrigen Zinsen zu erheblichen Steuernachteilen führen. Mit der richtigen Planung lassen sich die Auswirkungen jedoch deutlich abfedern.
