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Wer eine selbstbewohnte Liegenschaft besitzt, muss den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Gleichzeitig können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von den Steuern abgezogen werden.
Der Eigenmietwert entspricht einem fiktiven Mietzins, den Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Vermietung ihres Wohneigentums erzielen könnten. Diesen Wert müssen Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer als Einkommen versteuern.
Das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer definiert in Artikel 21, dass Erträge aus unbeweglichem Vermögen besteuert werden. Dazu gehört auch "der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen".
In Franken ausgedrückt entspricht der Eigenmietwert rund 60 bis 70 Prozent des Betrages, den ein Mieter für das Wohnobjekt pro Jahr bezahlen müsste. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent und maximal 70 Prozent der marktüblichen Miete festgelegt.
Laut Bundesgericht muss der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent und darf maximal 70 Prozent der marktüblichen Miete betragen. Festgelegt wird er von der kantonalen Steuerbehörde.
Im Kanton Zürich wird der Eigenmietwert je nach Art der Immobilie unterschiedlich berechnet:
Der Eigenmietwert wird für jedes Grundstück im Rahmen der amtlichen Bewertung individuell festgelegt. Zunächst wird der sogenannte Protokollmietwert aufgrund der individuellen Eigenschaften des Grundstücks bestimmt, der anschließend mit einem Vergleichsverfahren an das Mietzinsniveau angepasst wird.
Der Eigenmietwert beträgt 70 Prozent der Marktmieten.
Der Eigenmietwert beträgt 70 Prozent der marktüblichen Miete.
Der Eigenmietwert für selbstgenutzte Liegenschaften beträgt 60 Prozent des indexierten Mietwerts.
Der Eigenmietwert beträgt 8 bis 11 Prozent vom Katasterwert bei Gebäuden durchschnittlicher Bauart. Bei Gebäuden überdurchschnittlicher Bauart wird der Eigenmietwert individuell verfügt.
Festgelegt wird der Eigenmietwert durch die zuständige kantonale Steuerbehörde. Diese berücksichtigt bei ihrer Schätzung Kriterien wie:
Abziehen darf man die Hypothekarzinsen vollständig vom steuerbaren Einkommen. Bei der direkten Bundessteuer können Hypothekarzinsen bis zu einem Betrag von CHF 50'000 über den steuerbaren Vermögenseinträgen abgezogen werden, was in der Praxis fast nie erreicht wird.
Die Unterhaltskosten können in den meisten Kantonen entweder:
Beispiel eines Hausbesitzers, dessen Liegenschaft 1 Million Franken wert ist. Sein steuerbares Einkommen von 150'000 Franken erhöht sich um den Eigenmietwert.
Selbstbewohnte Liegenschaft, Verkehrswert 1 Mio. Fr., Hypothek 800'000 Fr. zu 2% Zins, Grenzsteuersatz 35%:
Eigenmietwert: +18'000 CHF
Hypothekarzinsen (800'000 × 2%): -16'000 CHF
Unterhaltskosten: -2'800 CHF
Netto-Mehrbelastung: +3'200 CHF
Zusätzliche Steuern (35%): +1'120 CHF
Stärker benachteiligt sind Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek stark amortisiert oder sogar ganz abbezahlt haben. Beträgt die Hypothek nur 200'000 Franken, zahlt der Hausbesitzer in unserem Beispiel jedes Jahr über 5'000 Franken mehr Steuern.
Eigenmietwert: +18'000 CHF
Hypothekarzinsen (200'000 × 2%): -4'000 CHF
Unterhaltskosten: -2'800 CHF
Netto-Mehrbelastung: +11'200 CHF
Zusätzliche Steuern (35%): +3'920 CHF
Der Eigenmietwert muss versteuert werden bei:
Ferienhäuser und Ferienwohnungen müssen ebenfalls versteuert werden. Seit dem 1. Januar 2011 kommt ausschliesslich der höhere Mietwert für die direkte Bundessteuer zur Anwendung. Der höhere Eigenmietwert soll als Anreiz dienen, die nicht selbst genutzte Ferienwohnung zu vermieten.
Wohneigentümer, die zum Beispiel eine Stelle in einer anderen Stadt antreten, müssen weiterhin den Eigenmietwert für ihr Haus versteuern, auch wenn sie dort nicht mehr wohnen. Es gibt nur zwei Ausnahmen:
In den Kantonen Genf, Graubünden, Luzern, Obwalden, Schaffhausen, St. Gallen, Waadt und Zürich gibt es Härtefallklauseln für Wohneigentümer mit geringem Einkommen, beispielsweise Rentner.
Übersteigt der Eigenmietwert einen bestimmten Prozentsatz (in der Regel ein Drittel) des Einkommens, wird er reduziert. In Luzern und St. Gallen darf er jedoch nicht unter 60 Prozent sinken.
Verändern sich die Wohnbedürfnisse und bleiben Räume neu ungenutzt, können Sie unter Umständen einen tieferen Eigenmietwert geltend machen. In der Praxis ist das etwa beim Auszug eines Kindes oder im Falle einer Scheidung möglich.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Bei einer Erhöhung haben Sie die Möglichkeit einer Einsprache:
Dieses Steuersystem bevorzugt grundsätzlich Hausbesitzer, die hoch verschuldet sind, weil sie mehr Schuldzinsen abziehen können.
Das Nachsehen haben Hausbesitzer, deren Schuldzinsen und Unterhaltskosten zusammengerechnet tiefer ausfallen als der Eigenmietwert. Ihre Einkommenssteuern sind höher, als wenn sie kein Haus hätten.
Das ist in Zeiten mit sehr tiefen Hypothekarzinsen allerdings auch bei hoch verschuldeten Eigenheimbesitzern meistens der Fall.
Wohneigentum wird in der Schweiz mehrfach besteuert:
Im Gegenzug können abgezogen werden:
Am 20. Dezember 2024 haben sich sowohl der Stände- als auch der Nationalrat für ein Ende der Eigenmietwertbesteuerung ausgesprochen. Am 28. September 2025 stimmt die Schweizer Stimmbevölkerung über die Abschaffung des Eigenmietwerts ab.
Die Abschaffung ist gekoppelt an die Einführung einer kantonalen Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen. Nur wenn beide Vorlagen angenommen werden, tritt der Systemwechsel in Kraft.
Bei Annahme der Vorlage:
Die Besteuerung selbstbewohnter Liegenschaften in der Schweiz erfolgt über den Eigenmietwert als fiktives Einkommen (60-70% der Marktmiete), wobei Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden können.
Kernpunkte:
Das aktuelle System bevorzugt hoch verschuldete Eigentümer und benachteiligt solche mit geringer Verschuldung oder abbezahlten Hypotheken. Die geplante Abschaffung könnte grundlegende Änderungen bringen, steht aber noch unter dem Vorbehalt der Volksabstimmung.
