Comment puis-je taxer mon logement occupé par son propriétaire en Suisse ?

Valeur locative imputée à l'impôt en tant que revenu fictif

Toute personne propriétaire d'une propriété indépendante doit se conformer à ce que l'on appelle Valeur locative imputée impôt en tant que revenu fictif. Dans le même temps, peut Intérêts hypothécaires et coûts de maintenance être déduite des impôts.

Quelle est la valeur locative imputée ?

définition

La valeur locative imputée correspond à un loyer fictif que les propriétaires pourraient percevoir en louant leur propriété résidentielle. Les utilisateurs indépendants doivent taxer cette valeur en tant que revenus.

Base légale

L'article 21 de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct stipule que les revenus provenant de biens immobiliers sont imposés. Cela inclut également « la valeur locative de biens immobiliers ou de parties de biens mis à la disposition du contribuable pour un usage personnel sur la base de la propriété ou d'un droit d'utilisation gratuit ».

système fiscal

Exprimée en francs suisses, la valeur locative imputée correspond à environ 60 à 70 % du montant qu'un locataire devrait payer pour la propriété résidentielle par an. La Cour suprême fédérale a fixé la valeur locative imputée à au moins 60 pour cent et maximum 70 pour cent Le loyer habituel du marché est fixé.

Calcul de la valeur locative imputée

principe de base

Selon la Cour suprême fédérale, la valeur locative imputée doit être d'au moins 60 pour cent et d'un maximum de 70 pour cent du loyer normal du marché. Il est déterminé par l'administration fiscale cantonale.

Différences de calcul entre les cantons

Canton de Zürich

Dans le canton de Zurich, la valeur locative imputée est calculée différemment selon le type de bien :

• maisons unifamiliales: 3,5 % de la valeur de l'impôt sur la fortune
• appartements: 4,25 % de la valeur de l'impôt sur la fortune
• Appartements à usage personnel dans des immeubles d'habitation: 70 % des loyers du marché

Canton de Berne

La valeur locative imputée est déterminée individuellement pour chaque parcelle de terrain dans le cadre de l'évaluation officielle. Tout d'abord, la valeur locative dite protocolaire est déterminée sur la base des caractéristiques individuelles de la propriété, qui est ensuite ajustée au niveau du loyer à l'aide d'un processus comparatif.

Canton de Lucerne

La valeur locative imputée s'élève à 70 % des loyers du marché.

Canton de Saint-Gall

La valeur locative imputée est de 70 % du loyer habituel du marché.

Canton de Thurgovie

La valeur locative imputée des propriétés occupées par leur propriétaire est de 60 % de la valeur locative indexée.

Canton de Soleure

La valeur locative imputée est comprise entre 8 et 11 % de la valeur cadastrale des bâtiments de construction moyenne. Pour les bâtiments dont le type de construction est supérieur à la moyenne, la valeur locative imputée est déterminée individuellement.

Facteurs d'évaluation

La valeur locative imputée est déterminée par l'administration fiscale cantonale compétente. Lors de son estimation, celle-ci prend en compte des critères tels que :

• espace de vie
• Page
• Année de construction
• construction
• montage
• État de la propriété

Déductions fiscales

Intérêts hypothécaires

Vous pouvez déduire la totalité des intérêts hypothécaires de votre revenu imposable. Grâce à l'impôt fédéral direct, des intérêts hypothécaires allant jusqu'à 50 000 francs peuvent être déduits des inscriptions d'actifs imposables, ce qui n'est presque jamais atteint dans la pratique.

coûts de maintenance

Dans la plupart des cantons, les coûts de maintenance peuvent être de l'une des manières suivantes :

• colis (en pourcentage de la valeur locative imputée) ou
• Effectivement être précisé (avec pièces justificatives)

Coûts de maintenance déductibles

• Réparations et rénovations
• travaux d'entretien
• frais administratifs
• primes d'assurance (assurance des bâtiments et des ménages)
• frais accessoires (tant que vous ne l'utilisez pas vous-même)

Coûts non déductibles

• Des investissements à valeur ajoutée (nouvelle cuisine, annexe)
• Coûts supplémentaires privés (électricité, gaz, eau pour consommation personnelle)

Exemple pratique tiré de la source

Position de départ

Exemple d'un propriétaire dont la propriété vaut 1 million de francs. Ses revenus imposables de 150 000 francs sont augmentés de la valeur locative imputée.

Calcul lorsque l'endettement est élevé

Propriété occupée par son propriétaire, valeur vénale 1 million de francs, hypothèque de 800 000 francs à 2 % d'intérêt, taux d'imposition marginal de 35 % :

Valeur locative théorique : +18 000 CHF
Intérêts hypothécaires (800 000 × 2 %) : -16 000 CHF
Frais de maintenance : -2'800 CHF
Frais supplémentaires nets : +3 200 CHF
Impôts supplémentaires (35 %) : +1 120 CHF

Calcul lorsque l'endettement est faible

Les propriétaires qui ont remboursé leur prêt hypothécaire en grande partie ou l'ont même remboursé en totalité sont plus défavorisés. Si l'hypothèque n'est que de 200 000 francs, dans notre exemple, le propriétaire paie plus de 5 000 francs d'impôts supplémentaires chaque année.

Valeur locative théorique : +18 000 CHF
Intérêts hypothécaires (200 000 × 2 %) : -4 000 CHF
Frais de maintenance : -2'800 CHF
Frais supplémentaires nets : +11'200 CHF
Impôts supplémentaires (35%) : +3'920 CHF

Qui est concerné ?

résidence principale

La valeur locative imputée doit être taxée dans les cas suivants :

• Propriété résidentielle autonome
• Utilisation gratuite par les proches dans le même foyer (conjoint et enfants)
• bénéficiaires qui utilisent la propriété gratuitement
• Résidents qui utilisent la propriété gratuitement

Résidences secondaires et maisons de vacances

Les maisons et appartements de vacances doivent également être taxés. Depuis le 1er janvier 2011, seule la valeur locative la plus élevée est utilisée pour l'impôt fédéral direct. La valeur locative imputée plus élevée est destinée à inciter à louer l'appartement de vacances dont vous n'êtes pas propriétaire.

Propriétés vacantes

Les propriétaires qui prennent un emploi dans une autre ville, par exemple, doivent continuer à taxer la valeur locative présumée de leur maison, même s'ils n'y habitent plus. Il n'y a que deux exceptions :

1. Vous pouvez rendre crédible le fait que vous avez essayé de vendre ou de louer la propriété
2. La propriété est en si mauvais état qu'elle ne peut être ni vendue ni louée

Réglementation sur les difficultés

Cantons dotés de clauses de difficultés

Dans les cantons Genève, Grisons, Lucerne, Obwald, Schaffhouse, Saint-Gall, Vaud et Zurich Existe-t-il des clauses de difficultés pour les propriétaires à faible revenu, tels que les retraités ?

Conditions applicables aux cas de difficulté

Si la valeur locative imputée dépasse un certain pourcentage (généralement un tiers) du revenu, elle est réduite. À Lucerne et à Saint-Gall, il ne doit toutefois pas descendre en dessous de 60 %.

Réduction de la valeur locative imputée

sous-utilisation

Si les exigences en matière de logement changent et que les places restent inutilisées, vous pourriez être en mesure de demander une valeur locative théorique inférieure. Dans la pratique, cela est possible lorsqu'un enfant déménage ou en cas de divorce.

Exigences relatives à la réduction

• Les espaces doivent en fait n'est plus utilisé volonté
• Non utilisé comme chambre d'hôtes ou salle d'artisanat
• Pour appartements de vacances Consiste aucune réclamation sur la réduction

Objection à l'encontre de la valeur locative imputée

Les autorités fiscales réévaluent périodiquement la valeur locative imputée. En cas d'augmentation, vous avez la possibilité de vous opposer :

• L'objection est gratuite
• Les procédures judiciaires peuvent être coûteuses (L'expertise coûte plusieurs milliers de francs)
• Les chances de succès sont limitées, notamment en cas d'ajustements généraux du marché

Implications fiscales

À qui profite le système actuel ?

Ce système fiscal favorise généralement les propriétaires lourdement endettés, car ils peuvent déduire davantage d'intérêts sur la dette.

Qui est défavorisé ?

Propriétaires dont la dette, les intérêts et les frais d'entretien combinés sont inférieurs à la valeur locative imputée. Leurs impôts sur le revenu sont plus élevés que s'ils n'avaient pas de maison.

Dépendance du niveau d'intérêt

Cependant, en période de taux d'intérêt hypothécaires très bas, c'est généralement le cas, même pour les propriétaires très endettés.

Impôts supplémentaires sur l'immobilier

fiscalité multiple

L'immobilier résidentiel est imposé plusieurs fois en Suisse :

• Impôt sur la fortune: La valeur en tant qu'actif imposable
• Valeur locative imputée: En tant que revenu imposable
• Taxe immobilière: Plus de la moitié des cantons collectent entre 0,1 et 0,3 % de la valeur de la propriété
• Impôt sur les gains immobiliers: Lorsque vous vendez avec profit

Déductions à titre de compensation

En contrepartie, les montants suivants peuvent être déduits :

• Passifs hypothécaires d'actifs
• Intérêts hypothécaires à partir des revenus
• coûts de maintenance à partir des revenus

Suppression prévue de la valeur locative théorique

État actuel (2025)

Le 20 décembre 2024, le Conseil des États et le Conseil national se sont prononcés en faveur de la fin de l'imposition sur la valeur locative imputée. Le 28 septembre 2025, les électeurs suisses se prononceront sur la suppression de la valeur locative imputée.

Conditions d'abolition

La suppression est liée à l'introduction d'un impôt foncier cantonal sur les résidences secondaires. Le changement de système ne prendra effet que si les deux propositions sont acceptées.

Effets de la réforme prévue

Si la proposition est acceptée :

• Perte de valeur locative imputée pour les propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire dans la résidence principale
• propriétés secondaires rester imposable
• Nouvelles limites de déduction pour les intérêts hypothécaires
• Entrée en vigueur au plus tôt en 2026, plutôt 2027

stratégies d'optimisation

Mesures à court terme

1. Utilisez toutes les déductions: Réclamez l'intégralité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien
2. Optimisez les travaux de maintenance: Calendrier des réparations et des rénovations
3. Vérifiez les preuves individuelles: Comparez les coûts effectifs et les taux forfaitaires
4. Documenter la sous-utilisation: En cas de modification des conditions de vie

Stratégies à moyen terme

1. stratégie hypothécaire: Un endettement optimal en tenant compte de la durabilité
2. Rénovations énergétiques: Déduction et augmentation de valeur
3. Des conseils professionnels: Conseiller fiscal pour les situations complexes

Planification à long terme

1. Stratégie de remboursement: Équilibrer l'amortissement direct par rapport à l'amortissement indirect
2. Heure de vente: Tenez compte de l'impôt sur les gains immobiliers
3. planification de la relève: Transfert fiscalement optimal à la prochaine génération

Évitez les erreurs courantes

documentation

• Pièces justificatives incomplètes: Collectez systématiquement tous les coûts de maintenance
• Mauvaise catégorisation: Faites la distinction entre l'augmentation de la valeur et la maintenance
• Preuves manquantes: Surtout lorsqu'il s'agit de coûts effectifs

planification fiscale

• Ignorer le timing: Répartissez de manière optimale les réparations et les investissements
• Plat ou efficace: Choisissez la meilleure option chaque année
• Stratégie de taux d'intérêt: Équilibrer optimisation fiscale et optimisation financière

Conseils pratiques

gestion des documents

• Capture numérique: Applications et logiciels pour le suivi des coûts
• catégorisation: Séparation claire entre maintenance et augmentation de valeur
• Archivage à long terme: obligation de stockage de 10 ans

planification annuelle

• Prévision des coûts: Budget pour les travaux de maintenance
• Optimisation fiscale: Répartissez les dépenses sur les années favorables
• Assistance professionnelle: Demandez conseil en temps utile

conclusion

Les biens immobiliers occupés par leur propriétaire en Suisse sont imposés par Valeur locative imputée en tant que revenu fictif (60 à 70 % du loyer du marché), où Intérêts hypothécaires et frais d'entretien peuvent être déduits.

Points clés :

• Valeur locative imputée: Revenu fictif basé sur le loyer du marché
• déductions: Les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien sont entièrement déductibles
• Différences cantonales: Différentes méthodes de calcul
• Discrimination: Surtout avec des taux d'intérêt bas et un faible endettement
• avenir: Abolition possible à la suite d'un référendum en septembre 2025

Le système actuel préfère les propriétaires très endettés et défavorisé ceux qui sont peu endettés ou qui ont remboursé leur prêt hypothécaire. Mourez abolition planifiée pourrait entraîner des changements fondamentaux, mais reste sujette au référendum.