Comment puis-je taxer mon logement occupé par son propriétaire en Suisse ?

Toute personne qui possède un bien immobilier occupé par elle-même doit déclarer la valeur locative comme revenu fictif. En même temps, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien peuvent être déduits des impôts.

IMPORTANT : Le 28 septembre 2025, l'électorat suisse a accepté la suppression de la valeur locative avec 57,7% de OUI. La mise en œuvre aura lieu au plus tôt le 1er janvier 2028. Jusqu'à cette date, les réglementations décrites ci-dessous restent inchangées.

Qu'est-ce que la valeur locative ?

Définition

La valeur locative correspond à un loyer fictif que les propriétaires pourraient obtenir s'ils louaient leur bien immobilier. Les personnes qui occupent elles-mêmes leur logement doivent déclarer cette valeur comme revenu imposable.

Base légale

La loi fédérale sur l'impôt fédéral direct définit à l'article 21 que les revenus provenant de la fortune immobilière sont imposables. Cela comprend également « la valeur locative des immeubles ou parties d'immeubles dont le contribuable se réserve la jouissance en raison de son droit de propriété ou d'un droit de jouissance obtenu à titre gratuit ».

Système fiscal

Exprimée en francs suisses, la valeur locative correspond à environ 60 à 70 pour cent du montant qu'un locataire devrait payer annuellement pour le bien immobilier. Le Tribunal fédéral a fixé la valeur locative à au minimum 60 pour cent et au maximum 70 pour cent du loyer du marché.

Calcul de la valeur locative

Principe de base

Selon le Tribunal fédéral, la valeur locative doit être d'au moins 60 pour cent et ne peut pas dépasser 70 pour cent du loyer du marché. Elle est fixée par l'autorité fiscale cantonale.

Différences cantonales dans le calcul

Canton de Zurich :

• Maisons individuelles : 3,5% de la valeur fiscale de la fortune
• Appartements : 4,25% de la valeur fiscale de la fortune
• Appartements occupés par le propriétaire dans des immeubles collectifs : 70% des loyers du marché

Canton de Berne :La valeur locative est fixée individuellement pour chaque bien-fonds dans le cadre de l'évaluation officielle. Dans un premier temps, la valeur locative dite protocolaire est déterminée en fonction des caractéristiques individuelles du bien-fonds, puis elle est adaptée au niveau des loyers au moyen d'une procédure de comparaison.

Canton de Lucerne :La valeur locative s'élève à 70% des loyers du marché.

Canton de Saint-Gall :La valeur locative s'élève à 70% du loyer du marché.

Canton de Thurgovie :La valeur locative pour les immeubles occupés par le propriétaire s'élève à 60% de la valeur locative indexée.

Canton de Soleure :La valeur locative s'élève à 8 à 11% de la valeur cadastrale pour les bâtiments de construction moyenne. Pour les bâtiments de construction supérieure à la moyenne, la valeur locative est fixée individuellement.

Facteurs d'évaluation

La valeur locative est fixée par l'autorité fiscale cantonale compétente. Dans son estimation, elle tient compte de critères tels que :

• Surface habitable
• Situation
• Année de construction
• Type de construction
• Équipement
• État du bien immobilier

Déductions fiscales

Intérêts hypothécaires

Les intérêts hypothécaires peuvent être entièrement déduits du revenu imposable. Pour l'impôt fédéral direct, les intérêts hypothécaires peuvent être déduits jusqu'à un montant de CHF 50'000 au-delà des revenus de la fortune imposable, ce qui n'est presque jamais atteint en pratique.

Frais d'entretien

Dans la plupart des cantons, les frais d'entretien peuvent être déclarés soit :

• De manière forfaitaire (en pourcentage de la valeur locative) ou
• De manière effective (avec justificatifs)

Frais d'entretien déductibles :

• Réparations et rénovations
• Travaux d'entretien
• Frais d'administration
• Primes d'assurance (assurance bâtiment et mobilier)
• Frais accessoires (dans la mesure où ils ne sont pas consommés personnellement)

Frais non déductibles :

• Investissements augmentant la valeur (nouvelle cuisine, extension)
• Frais accessoires privés (électricité, gaz, eau pour consommation personnelle)

Exemple pratique

Calcul avec endettement élevé

Bien immobilier occupé par le propriétaire, valeur vénale CHF 1 million, hypothèque CHF 800'000 à 2% d'intérêt, taux marginal d'imposition 35% :

• Valeur locative : +CHF 18'000
• Intérêts hypothécaires (800'000 × 2%) : -CHF 16'000
• Frais d'entretien : -CHF 2'800
• Charge nette supplémentaire : +CHF 3'200
• Impôts supplémentaires (35%) : +CHF 1'120

Calcul avec faible endettement

Les propriétaires qui ont fortement amorti ou même entièrement remboursé leur hypothèque sont davantage désavantagés. Si l'hypothèque ne s'élève qu'à CHF 200'000 :

• Valeur locative : +CHF 18'000
• Intérêts hypothécaires (200'000 × 2%) : -CHF 4'000
• Frais d'entretien : -CHF 2'800
• Charge nette supplémentaire : +CHF 11'200
• Impôts supplémentaires (35%) : +CHF 3'920

Qui est concerné ?

Résidence principale

La valeur locative doit être imposée pour :

• Un bien immobilier occupé par le propriétaire
• L'utilisation gratuite par des membres de la famille dans le même ménage (conjoint et enfants)
• Les usufruitiers qui utilisent le bien immobilier gratuitement
• Les titulaires d'un droit d'habitation qui utilisent le bien immobilier gratuitement

Résidences secondaires et maisons de vacances

Les maisons de vacances et les appartements de vacances doivent également être imposés. Depuis le 1er janvier 2011, seule la valeur locative la plus élevée s'applique pour l'impôt fédéral direct. La valeur locative plus élevée doit servir d'incitation à louer l'appartement de vacances non utilisé personnellement.

Biens immobiliers vacants

Les propriétaires qui, par exemple, prennent un poste dans une autre ville doivent continuer à payer des impôts sur la valeur locative de leur maison, même s'ils n'y habitent plus. Il n'y a que deux exceptions :

• Ils peuvent démontrer de manière crédible qu'ils ont tenté de vendre ou de louer le bien immobilier
• Le bien immobilier est dans un état si mauvais qu'il ne peut ni être vendu ni loué

Réglementations pour cas de rigueur

Cantons avec clauses de rigueur

Dans les cantons de Genève, Grisons, Lucerne, Obwald, Schaffhouse, Saint-Gall, Vaud et Zurich, il existe des clauses de rigueur pour les propriétaires à faible revenu, par exemple les retraités.

Conditions pour les cas de rigueur

Si la valeur locative dépasse un certain pourcentage (généralement un tiers) du revenu, elle est réduite. À Lucerne et Saint-Gall, cependant, elle ne peut pas descendre en dessous de 60 pour cent.

Réduction de la valeur locative

Sous-utilisation

Si les besoins en logement changent et que des pièces deviennent inutilisées, vous pouvez éventuellement demander une valeur locative plus faible. Dans la pratique, cela est possible, par exemple, lors du départ d'un enfant ou en cas de divorce.

Conditions pour la réduction :

• Les pièces ne doivent effectivement plus être utilisées
• Pas d'utilisation comme chambre d'amis ou salle de bricolage
• Pas de droit à réduction pour les appartements de vacances

Recours contre la valeur locative

Les autorités fiscales réévaluent périodiquement la valeur locative. En cas d'augmentation, vous avez la possibilité de faire recours :

• Le recours est gratuit
• Les procédures judiciaires peuvent être coûteuses (les expertises coûtent plusieurs milliers de francs)
• Les chances de succès sont limitées, en particulier en cas d'ajustements généraux du marché

Implications fiscales

Qui profite du système actuel ?

Ce système fiscal favorise fondamentalement les propriétaires fortement endettés car ils peuvent déduire davantage d'intérêts sur les dettes.

Qui est désavantagé ?

Les propriétaires dont les intérêts sur les dettes et les frais d'entretien combinés sont inférieurs à la valeur locative sont désavantagés. Leurs impôts sur le revenu sont plus élevés que s'ils ne possédaient pas de maison.

Dépendance au niveau des taux d'intérêt

Cependant, en période de taux d'intérêt hypothécaires très bas, c'est généralement aussi le cas pour les propriétaires fortement endettés.

Impôts supplémentaires sur les biens immobiliers

Imposition multiple

Les biens immobiliers en Suisse sont imposés plusieurs fois :

• Impôt sur la fortune : La valeur comme fortune imposable
• Valeur locative : Comme revenu imposable
• Impôt foncier : Plus de la moitié des cantons prélèvent 0,1 à 0,3% de la valeur du bien immobilier
• Impôt sur les gains immobiliers : En cas de vente avec bénéfice

Déductions en compensation

En contrepartie, peuvent être déduits :

• Les dettes hypothécaires de la fortune
• Les intérêts hypothécaires du revenu
• Les frais d'entretien du revenu

Suppression de la valeur locative – État actuel

Référendum du 28 septembre 2025

Le 28 septembre 2025, l'électorat suisse a accepté la suppression de la valeur locative avec 57,7% de voix OUI (avec une participation de 49,5%).

Résultats du vote :

• Voix OUI : 57,7%
• Voix NON : 42,3%
• Participation : 49,5%

Qu'est-ce qui a été décidé ?

Le vote comprenait deux propositions juridiquement liées :

1. Loi fédérale sur le changement de système dans l'imposition de la propriété du logement (proposition législative)
2. Impôts fonciers cantonaux sur les résidences secondaires (modification constitutionnelle)

Les deux propositions ont été acceptées, permettant à la réforme d'entrer en vigueur.

Entrée en vigueur

La nouvelle réglementation entrera en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028. Le Conseil fédéral fixera la date exacte sur la base de la recommandation du Département fédéral des finances. Jusqu'à cette date, les réglementations antérieures restent inchangées.

Qu'est-ce qui change après la suppression ?

Supprimé :

• Valeur locative pour les biens immobiliers occupés par le propriétaire à la résidence principale
• Déductions pour frais d'entretien pour les résidences principales (pour la Confédération et la plupart des cantons)
• Déduction des intérêts hypothécaires pour les résidences principales (avec exceptions, voir ci-dessous)

Nouvellement possible :

• Déduction des intérêts hypothécaires lors de la première acquisition (premier achat d'un bien immobilier occupé par le propriétaire)
• Déduction des intérêts hypothécaires pour les biens loués/affermés (méthode quota-restrictive)
• Les cantons peuvent prélever un impôt foncier sur les résidences secondaires

Résidences secondaires :

• Restent imposables
• Les cantons peuvent introduire un impôt foncier spécial

Stratégie de transition jusqu'en 2028

Mesures à court terme

Jusqu'à la mise en œuvre de la suppression, vous devriez :

• Maximiser toutes les déductions : Faire valoir intégralement les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien
• Optimiser les travaux d'entretien : Effectuer les réparations et rénovations prévues avant 2028
• Vérifier la déduction détaillée : Comparer les frais effectifs vs forfait
• Documenter la sous-utilisation : En cas de changement de situation de logement
• Propriété par étages : Maximiser les contributions aux fonds de rénovation (encore déductibles fiscalement)

Boom de rénovation attendu

Les experts s'attendent à un boom à court terme des rénovations :

• De nombreux propriétaires avanceront les rénovations prévues
• La demande de services d'artisans augmentera fortement
• Les prix des travaux d'artisans pourraient augmenter

Stratégies à moyen terme

• Stratégie hypothécaire : Reconsidérer l'endettement optimal en tenant compte de la capacité financière
• Rénovations énergétiques : Profiter encore maintenant de la déduction fiscale
• Conseil professionnel : Consulter un conseiller fiscal pour la situation individuelle

Planification à long terme

• Stratégie d'amortissement : Réévaluer l'amortissement direct vs indirect
• Moment de la vente : Tenir compte de l'impôt sur les gains immobiliers
• Planification successorale : Transfert fiscalement optimal à la prochaine génération

Éviter les erreurs courantes

Documentation

☑ Justificatifs incomplets : Collecter systématiquement tous les frais d'entretien
☑ Catégorisation incorrecte : Distinguer augmentation de valeur vs entretien
☑ Preuves manquantes : Surtout pour les frais effectifs

Planification fiscale

☑ Ignorer le timing : Répartir optimalement les réparations et investissements
☑ Forfait vs effectif : Choisir la meilleure option chaque année
☑ Stratégie d'intérêts : Équilibrer optimisation fiscale vs financière

Conseils pratiques

Tenue des documents

• Enregistrement numérique : Applications et logiciels pour le suivi des coûts
• Catégorisation : Séparation claire entre entretien et augmentation de valeur
• Archivage à long terme : Obligation de conservation de 10 ans

Planification annuelle

• Prévision des coûts : Budget pour les travaux d'entretien
• Optimisation fiscale : Répartir les dépenses sur les années favorables
• Soutien professionnel : Demander conseil en temps opportun

Conclusion

L'imposition des biens immobiliers occupés par le propriétaire en Suisse se base sur la valeur locative comme revenu fictif (60-70% du loyer du marché), les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien étant déductibles.

Points clés :

• Actuellement valable : La valeur locative doit être imposée comme revenu
• Déductions : Intérêts hypothécaires et frais d'entretien entièrement déductibles
• Différences cantonales : Diverses méthodes de calcul
• Désavantage : Particulièrement avec des taux d'intérêt bas et un faible endettement

Suppression acceptée :

• Date du vote : 28 septembre 2025
• Résultat : 57,7% de voix OUI
• Entrée en vigueur : Au plus tôt le 1er janvier 2028
• Jusque-là : Les réglementations antérieures restent inchangées

Recommandation d'action :Utilisez de manière optimale la période de transition jusqu'en 2028 pour encore profiter des déductions fiscales existantes. En particulier, vous devriez avancer les rénovations et travaux d'entretien prévus.

Le système actuel favorise les propriétaires fortement endettés et désavantage ceux qui ont un faible endettement ou des hypothèques remboursées. La suppression acceptée changera fondamentalement cette situation.