Come posso tassare il mio immobile ad uso proprio in Svizzera?

Chi possiede un immobile occupato da sé stesso deve pagare le tasse sul cosiddetto valore locativo come reddito fittizio. Allo stesso tempo, gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione possono essere dedotti dalle tasse.

IMPORTANTE: Il 28 settembre 2025, l'elettorato svizzero ha approvato l'abolizione del valore locativo con il 57,7% di voti SÌ. L'attuazione avverrà al più presto il 1° gennaio 2028. Fino ad allora, le regolamentazioni descritte di seguito rimangono invariate.

Cos'è il valore locativo?

Definizione

Il valore locativo corrisponde a un affitto fittizio che i proprietari potrebbero ottenere affittando il loro immobile residenziale. Chi utilizza personalmente l'immobile deve dichiarare questo valore come reddito imponibile.

Base giuridica

La legge federale sull'imposta federale diretta definisce nell'articolo 21 che i redditi da sostanza immobiliare sono imponibili. Ciò include anche "il valore locativo degli immobili o parti di immobili di cui il contribuente si riserva il godimento in virtù del suo diritto di proprietà o di un diritto d'uso gratuito".

Sistema fiscale

Espresso in franchi svizzeri, il valore locativo corrisponde a circa il 60-70 percento dell'importo che un inquilino dovrebbe pagare annualmente per l'immobile residenziale. Il Tribunale federale ha fissato il valore locativo ad almeno il 60 percento e al massimo il 70 percento dell'affitto di mercato.

Calcolo del valore locativo

Principio di base

Secondo il Tribunale federale, il valore locativo deve essere almeno del 60 percento e non può superare il 70 percento dell'affitto di mercato. Viene determinato dall'autorità fiscale cantonale.

Differenze cantonali nel calcolo

Cantone di Zurigo:

• Case unifamiliari: 3,5% del valore fiscale della sostanza
• Appartamenti: 4,25% del valore fiscale della sostanza
• Appartamenti occupati dal proprietario in case plurifamiliari: 70% degli affitti di mercato

Cantone di Berna:Il valore locativo viene determinato individualmente per ogni immobile nell'ambito della valutazione ufficiale. Innanzitutto viene determinato il cosiddetto valore locativo protocollare in base alle caratteristiche individuali dell'immobile, che viene poi adattato al livello degli affitti mediante una procedura di confronto.

Cantone di Lucerna:Il valore locativo ammonta al 70% degli affitti di mercato.

Cantone di San Gallo:Il valore locativo ammonta al 70% dell'affitto di mercato.

Cantone di Turgovia:Il valore locativo per gli immobili occupati dal proprietario ammonta al 60% del valore locativo indicizzato.

Cantone di Soletta:Il valore locativo ammonta all'8-11% del valore catastale per edifici di costruzione media. Per edifici di costruzione superiore alla media, il valore locativo viene determinato individualmente.

Fattori di valutazione

Il valore locativo viene determinato dall'autorità fiscale cantonale competente. Nella sua stima, considera criteri quali:

• Superficie abitabile
• Posizione
• Anno di costruzione
• Tipo di costruzione
• Dotazioni
• Stato dell'immobile

Deduzioni fiscali

Interessi ipotecari

Gli interessi ipotecari possono essere dedotti integralmente dal reddito imponibile. Per l'imposta federale diretta, gli interessi ipotecari possono essere dedotti fino a un importo di CHF 50'000 oltre i redditi della sostanza imponibile, cosa che nella pratica non viene quasi mai raggiunta.

Costi di manutenzione

Nella maggior parte dei cantoni, i costi di manutenzione possono essere dichiarati:

• In modo forfettario (come percentuale del valore locativo) oppure
• In modo effettivo (con documenti giustificativi)

Costi di manutenzione deducibili:

• Riparazioni e ristrutturazioni
• Lavori di manutenzione
• Costi amministrativi
• Premi assicurativi (assicurazione edificio e mobilia domestica)
• Spese accessorie (nella misura in cui non consumate personalmente)

Costi non deducibili:

• Investimenti che aumentano il valore (nuova cucina, ampliamento)
• Spese accessorie private (elettricità, gas, acqua per consumo personale)

Esempio pratico

Calcolo con elevato indebitamento

Immobile occupato dal proprietario, valore di mercato CHF 1 milione, ipoteca CHF 800'000 al 2% di interesse, aliquota fiscale marginale 35%:

• Valore locativo: +CHF 18'000
• Interessi ipotecari (800'000 × 2%): -CHF 16'000
• Costi di manutenzione: -CHF 2'800
• Onere netto aggiuntivo: +CHF 3'200
• Imposte aggiuntive (35%): +CHF 1'120

Calcolo con basso indebitamento

I proprietari di case che hanno ammortizzato fortemente o addirittura completamente la loro ipoteca sono più svantaggiati. Se l'ipoteca ammonta solo a CHF 200'000:

• Valore locativo: +CHF 18'000
• Interessi ipotecari (200'000 × 2%): -CHF 4'000
• Costi di manutenzione: -CHF 2'800
• Onere netto aggiuntivo: +CHF 11'200
• Imposte aggiuntive (35%): +CHF 3'920

Chi è interessato?

Residenza principale

Il valore locativo deve essere tassato per:

• Immobile residenziale occupato dal proprietario
• Uso gratuito da parte di familiari nello stesso nucleo familiare (coniuge e figli)
• Usufruttuari che utilizzano l'immobile gratuitamente
• Titolari del diritto di abitazione che utilizzano l'immobile gratuitamente

Seconde case e case vacanze

Le case vacanze e gli appartamenti vacanze devono essere anch'essi tassati. Dal 1° gennaio 2011 si applica esclusivamente il valore locativo più elevato per l'imposta federale diretta. Il valore locativo più elevato serve da incentivo per affittare l'appartamento vacanze non utilizzato personalmente.

Immobili sfitti

I proprietari di immobili che, ad esempio, accettano una posizione in un'altra città devono continuare a pagare le tasse sul valore locativo della loro casa, anche se non vi abitano più. Ci sono solo due eccezioni:

• Possono dimostrare in modo credibile di aver tentato di vendere o affittare l'immobile
• L'immobile si trova in condizioni così precarie che non può essere né venduto né affittato

Regolamentazioni per casi di rigore

Cantoni con clausole di rigore

Nei cantoni di Ginevra, Grigioni, Lucerna, Obvaldo, Sciaffusa, San Gallo, Vaud e Zurigo esistono clausole di rigore per i proprietari di immobili con reddito basso, ad esempio i pensionati.

Condizioni per i casi di rigore

Se il valore locativo supera una certa percentuale (di solito un terzo) del reddito, viene ridotto. A Lucerna e San Gallo, tuttavia, non può scendere sotto il 60 percento.

Riduzione del valore locativo

Sottoutilizzo

Se le esigenze abitative cambiano e alcune stanze diventano inutilizzate, è possibile richiedere un valore locativo inferiore. Nella pratica, ciò è possibile, ad esempio, quando un figlio si trasferisce o in caso di divorzio.

Requisiti per la riduzione:

• Le stanze non devono effettivamente più essere utilizzate
• Nessun uso come camera per gli ospiti o stanza per hobby
• Nessun diritto alla riduzione per gli appartamenti vacanze

Opposizione al valore locativo

Le autorità fiscali rivalutano periodicamente il valore locativo. In caso di aumento, si ha la possibilità di fare opposizione:

• L'opposizione è gratuita
• I procedimenti giudiziari possono essere costosi (le perizie costano diverse migliaia di franchi)
• Le prospettive di successo sono limitate, soprattutto in caso di adeguamenti generali di mercato

Implicazioni fiscali

Chi beneficia del sistema attuale?

Questo sistema fiscale favorisce fondamentalmente i proprietari di case fortemente indebitati perché possono dedurre più interessi sul debito.

Chi è svantaggiato?

I proprietari di case i cui interessi sul debito e costi di manutenzione sommati sono inferiori al valore locativo sono svantaggiati. Le loro imposte sul reddito sono più alte rispetto a se non possedessero una casa.

Dipendenza dal livello dei tassi di interesse

Tuttavia, in tempi di tassi ipotecari molto bassi, questo è solitamente anche il caso dei proprietari di case fortemente indebitati.

Imposte aggiuntive sugli immobili

Tassazione multipla

Gli immobili residenziali in Svizzera sono tassati più volte:

• Imposta sulla sostanza: Il valore come sostanza imponibile
• Valore locativo: Come reddito imponibile
• Imposta immobiliare: Più della metà dei cantoni preleva lo 0,1-0,3% del valore dell'immobile
• Imposta sugli utili immobiliari: In caso di vendita con profitto

Deduzioni come compensazione

In cambio, possono essere dedotti:

• I debiti ipotecari dalla sostanza
• Gli interessi ipotecari dal reddito
• I costi di manutenzione dal reddito

Abolizione del valore locativo – Stato attuale

Referendum del 28 settembre 2025

Il 28 settembre 2025, l'elettorato svizzero ha approvato l'abolizione del valore locativo con il 57,7% di voti SÌ (con un'affluenza del 49,5%).

Risultati della votazione:

• Voti SÌ: 57,7%
• Voti NO: 42,3%
• Affluenza: 49,5%

Cosa è stato deciso?

La votazione comprendeva due proposte giuridicamente collegate:

1. Legge federale sul cambiamento di sistema nella tassazione della proprietà abitativa (proposta legislativa)
2. Imposte immobiliari cantonali sulle seconde abitazioni (modifica costituzionale)

Entrambe le proposte sono state accettate, consentendo l'entrata in vigore della riforma.

Entrata in vigore

La nuova regolamentazione entrerà in vigore al più presto il 1° gennaio 2028. Il Consiglio federale stabilirà la data esatta in base alla raccomandazione del Dipartimento federale delle finanze. Fino ad allora, le regolamentazioni precedenti rimangono invariate.

Cosa cambia dopo l'abolizione?

Eliminato:

• Valore locativo per l'immobile residenziale occupato dal proprietario presso la residenza principale
• Deduzioni per spese di manutenzione per le abitazioni principali (per la Confederazione e la maggior parte dei cantoni)
• Deduzione degli interessi ipotecari per le abitazioni principali (con eccezioni, vedi sotto)

Nuovamente possibile:

• Deduzione degli interessi ipotecari per la prima acquisizione (primo acquisto di un immobile occupato dal proprietario)
• Deduzione degli interessi ipotecari per immobili affittati/dati in locazione (metodo quota-restrittivo)
• I cantoni possono prelevare un'imposta immobiliare sulle seconde case

Seconde abitazioni:

• Rimangono imponibili
• I cantoni possono introdurre un'imposta immobiliare speciale

Strategia di transizione fino al 2028

Misure a breve termine

Fino all'attuazione dell'abolizione, si dovrebbe:

• Massimizzare tutte le deduzioni: Far valere integralmente gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione
• Ottimizzare i lavori di manutenzione: Completare le riparazioni e ristrutturazioni pianificate prima del 2028
• Verificare la deduzione dettagliata: Confrontare i costi effettivi vs forfait
• Documentare il sottoutilizzo: In caso di cambiamento delle condizioni abitative
• Proprietà per piani: Massimizzare i contributi ai fondi di rinnovamento (ancora deducibili fiscalmente)

Boom di ristrutturazioni previsto

Gli esperti si aspettano un boom a breve termine delle ristrutturazioni:

• Molti proprietari anticiperanno le ristrutturazioni pianificate
• La domanda di servizi artigianali aumenterà notevolmente
• I prezzi per i lavori artigianali potrebbero aumentare

Strategie a medio termine

• Strategia ipotecaria: Riconsiderare l'indebitamento ottimale tenendo conto della sostenibilità
• Ristrutturazioni energetiche: Beneficiare ancora ora della deduzione fiscale
• Consulenza professionale: Consultare un consulente fiscale per la situazione individuale

Pianificazione a lungo termine

• Strategia di ammortamento: Rivalutare l'ammortamento diretto vs indiretto
• Momento della vendita: Considerare l'imposta sugli utili immobiliari
• Pianificazione successoria: Trasferimento fiscalmente ottimale alla prossima generazione

Evitare errori comuni

Documentazione

☑ Documenti giustificativi incompleti: Raccogliere sistematicamente tutti i costi di manutenzione
☑ Categorizzazione errata: Distinguere tra aumento di valore e manutenzione
☑ Prove mancanti: Soprattutto per i costi effettivi

Pianificazione fiscale

☑ Ignorare i tempi: Distribuire ottimalmente riparazioni e investimenti
☑ Forfettario vs effettivo: Scegliere l'opzione migliore ogni anno
☑ Strategia degli interessi: Bilanciare l'ottimizzazione fiscale vs finanziaria

Consigli pratici

Tenuta dei documenti

• Registrazione digitale: App e software per il monitoraggio dei costi
• Categorizzazione: Separazione chiara tra manutenzione e aumento di valore
• Archiviazione a lungo termine: Obbligo di conservazione di 10 anni

Pianificazione annuale

• Previsione dei costi: Budget per i lavori di manutenzione
• Ottimizzazione fiscale: Distribuire le spese negli anni favorevoli
• Supporto professionale: Richiedere consulenza per tempo

Conclusione

La tassazione degli immobili occupati dal proprietario in Svizzera si basa sul valore locativo come reddito fittizio (60-70% dell'affitto di mercato), con gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione deducibili.

Punti chiave:

• Attualmente valido: Il valore locativo deve essere tassato come reddito
• Deduzioni: Interessi ipotecari e costi di manutenzione completamente deducibili
• Differenze cantonali: Vari metodi di calcolo
• Svantaggio: Soprattutto con tassi di interesse bassi e basso indebitamento

Abolizione approvata:

• Data della votazione: 28 settembre 2025
• Risultato: 57,7% di voti SÌ
• Entrata in vigore: Al più presto il 1° gennaio 2028
• Fino ad allora: Le regolamentazioni precedenti rimangono invariate

Raccomandazione d'azione:Sfruttare al meglio il periodo di transizione fino al 2028 per beneficiare ancora delle deduzioni fiscali esistenti. In particolare, si dovrebbero anticipare le ristrutturazioni e i lavori di manutenzione pianificati.

Il sistema attuale favorisce i proprietari fortemente indebitati e svantaggia quelli con basso indebitamento o ipoteche saldate. L'abolizione approvata cambierà fondamentalmente questa situazione.