Eigenmietwert in der Schweiz: Was bedeutet er und wie wird er berechnet?

Der Eigenmietwert gehört zu den Besonderheiten des Schweizer Steuersystems und sorgt immer wieder für Diskussionen. Wer in seiner eigenen Wohnung oder seinem eigenen Haus lebt, muss einen fiktiven Ertrag – den Eigenmietwert – als Einkommen versteuern. Ziel dieser Regelung ist es, den Vorteil des mietfreien Wohnens steuerlich auszugleichen.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie der Eigenmietwert funktioniert, wie er berechnet wird, welche Unterschiede es zwischen den Kantonen gibt und was die beschlossene Abschaffung für Eigentümer bedeutet.

Wichtiger Hinweis: Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 % Ja-Stimmen angenommen. Die neuen Regeln treten jedoch erst nach einer Übergangsfrist in Kraft – voraussichtlich frühestens ab der Steuerperiode 2028. Bis dahin gelten die bisherigen Bestimmungen unverändert.

Was ist der Eigenmietwert?

Definition

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen. Er entspricht einer geschätzten Miete, die für eine vergleichbare Wohnung oder ein vergleichbares Haus am Markt erzielt werden könnte.

Ziel der Regelung

Die Besteuerung soll verhindern, dass Eigentümer gegenüber Mietern steuerlich bevorzugt werden. Denn während Mieter ihre Miete aus versteuertem Einkommen bezahlen, profitieren Eigentümer vom mietfreien Wohnen. Im Gegenzug erhalten Eigentümer das Recht, bestimmte Kosten wie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten steuerlich abzuziehen.

Berechnung des Eigenmietwerts

Festlegung durch die Kantone

Die Höhe des Eigenmietwerts wird von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt. Grundlage sind Kriterien wie:

• Grösse und Lage der Immobilie
• Ausstattung und Baujahr
• Marktübliche Vergleichsmieten

Prozentsatz des Marktwerts

In den meisten Kantonen liegt der Eigenmietwert bei 60 % bis 70 % der Marktmiete. Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts darf der Eigenmietwert bei der direkten Bundessteuer nicht unter 60 % des Marktwerts der Miete liegen.

Beispiel

Eine Eigentumswohnung hätte am Markt eine Miete von CHF 24'000 pro Jahr. Der Eigenmietwert wird auf 65 % festgelegt, also CHF 15'600. Dieser Betrag wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet.

Abzüge im Zusammenhang mit dem Eigenmietwert

Hypothekarzinsen

Eigentümer können ihre Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dies gleicht die Belastung durch den Eigenmietwert oft teilweise oder vollständig aus.

Wichtig: Auf Bundesebene ist der Abzug privater Schuldzinsen begrenzt auf die Höhe der steuerbaren Vermögenserträge plus CHF 50'000. Bei hohen Hypothekarschulden und niedrigen Vermögenserträgen kann dies relevant werden.

Unterhaltskosten

Eigentümer können Unterhalts- und Renovationskosten geltend machen – entweder als Pauschale oder auf Basis der effektiven Kosten (mit Belegen). Bei der Pauschale gewähren die meisten Kantone folgende Sätze:

• Gebäude bis 10 Jahre alt: Pauschale von 10 % des Eigenmietwerts
• Gebäude über 10 Jahre alt: Pauschale von 20 % des Eigenmietwerts

Dabei ist eine wichtige Unterscheidung zu beachten:

• Werterhaltende Investitionen (z. B. Malerarbeiten, Reparaturen, Ersatz bestehender Einrichtungen) sind steuerlich abziehbar.
• Wertvermehrende Investitionen (z. B. Anbau eines Wintergartens, Erweiterung der Wohnfläche) sind grundsätzlich nicht abziehbar.

Energetische Sanierungen

Kosten für energetische Massnahmen sind ebenfalls abziehbar und können die Steuerlast deutlich reduzieren. Seit 2020 können diese Kosten sowie Abbruchkosten für einen Ersatzneubau über bis zu drei Steuerperioden verteilt werden, sofern sie das steuerbare Einkommen im Jahr der Investition übersteigen.

Eigenmietwert bei Zweitwohnungen

Auch für Zweitwohnungen (z. B. Ferienwohnungen) wird ein Eigenmietwert erhoben, sofern diese selbst genutzt und nicht vermietet werden. Die Besteuerung erfolgt am Standort der Immobilie. Bei ausserkantonalen Zweitwohnungen hat der Eigenmietwert im Wohnsitzkanton eine satzbestimmende Wirkung – er erhöht also den Steuersatz auf das übrige Einkommen.

Unterschiede zwischen den Kantonen

Kantonal unterschiedliche Höhe

• Zürich: ca. 60–70 % der Marktmiete
• Bern: ca. 70 % der Marktmiete
• Genf: teilweise individuelle Berechnung nach Vergleichswerten

Anpassungen

In einigen Kantonen wird der Eigenmietwert regelmässig an die Marktentwicklung angepasst, in anderen liegen die Werte teilweise deutlich unter den tatsächlichen Marktmieten. Eigentümer können bei den Steuerbehörden eine Überprüfung des Eigenmietwerts beantragen, wenn sie der Meinung sind, dass dieser zu hoch angesetzt wurde.

Abschaffung des Eigenmietwerts: Volksabstimmung und Folgen

Der Entscheid

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit 57,7 % Ja-Stimmen und einem deutlichen Ständemehr die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Damit endet nach über 90 Jahren die Praxis, ein fiktives Einkommen für selbstgenutztes Wohneigentum zu besteuern.

Die Vorlage war an eine Verfassungsänderung gekoppelt, die den Kantonen die Kompetenz gibt, eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen. Beide Vorlagen wurden gemeinsam angenommen.

Was ändert sich?

• Kein Eigenmietwert mehr für selbstgenutzte Erst- und Zweitimmobilien.
• Wegfall der Unterhaltsabzüge bei selbstgenutztem Wohneigentum – weder auf Bundes- noch auf Kantonsebene. Bei vermieteten Liegenschaften bleiben sie abzugsfähig.
• Einschränkung des Schuldzinsabzugs: Schuldzinsen können bei selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr abgezogen werden. Zwei Ausnahmen bestehen: für Ersterwerber (zeitlich begrenzt auf zehn Jahre) und bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften (nach der quotal-restriktiven Methode).
• Wegfall des Abzugs für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen auf Bundesebene. Die Kantone können bis maximal 2050 eigene Abzugsmöglichkeiten beibehalten.
• Denkmalpflegerische Arbeiten bleiben auf Bundesebene weiterhin abzugsfähig.
• Kantonale Objektsteuer auf Zweitwohnungen: Kantone dürfen eine neue Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einführen, um Steuerausfälle zu kompensieren.

Inkrafttreten

Die Abschaffung ist zwar beschlossen, aber noch nicht in Kraft. Die bestehenden Regeln gelten bis zum Ende der Übergangsfrist unverändert weiter. Gemäss Einschätzung der Eidgenössischen Steuerverwaltung ist der 1. Januar 2028 ein frühestmögliches realistisches Datum für das Inkrafttreten.

Wer profitiert?

• Pensionierte und Eigentümer mit abbezahlter Hypothek: Sie profitieren am meisten, da der Eigenmietwert wegfällt und sie ohnehin kaum Schuldzinsen abziehen konnten.
• Ersterwerber: Sie profitieren von der Steuerbefreiung und können zusätzlich während zehn Jahren einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen.
• Eigentümer mit hohen Hypotheken und renovierungsbedürftigen Immobilien: Sie verlieren den Schuldzins- und Unterhaltsabzug und können steuerlich schlechter gestellt sein als zuvor.

Empfehlung für die Übergangszeit

Anstehende werterhaltende Renovationen und energetische Sanierungen sollten nach Möglichkeit noch vor Inkrafttreten der neuen Regelung durchgeführt werden, solange die Steuerabzüge noch geltend gemacht werden können. Auch Einzahlungen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum können noch bis zum Systemwechsel steuerlich abgezogen werden.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Eigenheim mit Hypothek

Ein Paar in Zürich wohnt in einem Eigenheim mit einem Eigenmietwert von CHF 18'000. Gleichzeitig zahlt es CHF 16'000 Hypothekarzinsen und macht CHF 3'600 pauschal als Unterhaltskosten (20 %) geltend. Effektiv erhöht der Eigenmietwert das steuerbare Einkommen nur um CHF 18'000 – CHF 16'000 – CHF 3'600 = eine Reduktion von CHF 1'600 gegenüber dem Eigenmietwert. In diesem Fall ist die Belastung durch den Eigenmietwert somit mehr als kompensiert.

Beispiel 2: Hypothek weitgehend abbezahlt

Ein Ehepaar in Bern hat seine Hypothek fast vollständig abbezahlt. Der Eigenmietwert von CHF 14'000 führt zu einer vollen zusätzlichen Steuerbelastung, da kaum Zinsen abgezogen werden können. Dieses Paar wird nach der Abschaffung des Eigenmietwerts deutlich profitieren.

Beispiel 3: Ersterwerber nach der Abschaffung

Eine junge Familie kauft 2029 ihre erste Immobilie. Sie muss keinen Eigenmietwert mehr versteuern und kann während zehn Jahren einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen. Allerdings können Unterhaltskosten nicht mehr abgezogen werden.

Häufige Fehler und Tipps

Häufige Fehler

• Annahme, dass selbstgenutztes Eigentum steuerfrei sei (gilt bis zur Abschaffung).
• Unterschätzung der steuerlichen Folgen bei abbezahlter Hypothek.
• Fehlende Deklaration von Unterhaltskosten oder Nutzung der Pauschale.
• Verwechslung von werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen.
• Nichtbeachten der Übergangsfrist – die bisherigen Regeln gelten noch bis mindestens 2028.

Tipps

• Eigenmietwert bei der Steuerplanung berücksichtigen, solange er noch gilt.
• Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten konsequent abziehen.
• Energetische Sanierungen wenn möglich noch während der Übergangszeit durchführen, um die Steuerabzüge zu nutzen.
• Bei absehbarer Reduktion der Hypothek die langfristigen Steuerfolgen kalkulieren.
• Die kantonalen Regelungen und den genauen Zeitpunkt des Inkrafttretens im Auge behalten.

Fazit

Der Eigenmietwert ist eine zentrale, aber oft umstrittene Regelung im Schweizer Steuerrecht. Er sorgt dafür, dass Eigentümer ähnlich wie Mieter belastet werden, bringt jedoch steuerliche Nachteile, wenn die Hypothek weitgehend abbezahlt ist.

Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat die Schweiz einen grundlegenden Systemwechsel beschlossen: Der Eigenmietwert wird abgeschafft, gleichzeitig fallen aber auch wichtige Abzugsmöglichkeiten weg. Bis zum Inkrafttreten der neuen Regeln – voraussichtlich frühestens 2028 – gelten die bisherigen Bestimmungen. Eigentümer sollten die Übergangszeit nutzen, um geplante Renovationen und Sanierungen durchzuführen und ihre Hypothekenstruktur zu überprüfen.