Valore locativo in Svizzera: cosa significa e come viene calcolato

Il valore locativo è una delle peculiarità del sistema fiscale svizzero e continua a suscitare discussioni. Chi vive nel proprio appartamento o nella propria casa deve dichiarare un reddito fittizio – il valore locativo – come reddito imponibile. Lo scopo di questa regolamentazione è compensare fiscalmente il vantaggio di vivere senza pagare un affitto.

Questo articolo spiega come funziona il valore locativo, come viene calcolato, quali differenze esistono tra i cantoni e cosa significa la soppressione approvata per i proprietari.

Nota importante: il 28 settembre 2025, la popolazione svizzera ha approvato la soppressione del valore locativo con il 57,7 % di voti favorevoli. Tuttavia, le nuove regole entreranno in vigore solo dopo un periodo transitorio – al più presto a partire dal periodo fiscale 2028. Fino ad allora, le disposizioni vigenti restano invariate.

Cos'è il valore locativo?

Definizione

Il valore locativo è un reddito fittizio che i proprietari devono dichiarare quando abitano nel proprio immobile. Corrisponde a un affitto stimato che potrebbe essere ottenuto sul mercato per un appartamento o una casa comparabile.

Scopo della regolamentazione

L'imposizione ha lo scopo di evitare che i proprietari siano fiscalmente avvantaggiati rispetto agli inquilini. Infatti, mentre gli inquilini pagano l'affitto con un reddito già tassato, i proprietari beneficiano del vantaggio di vivere senza pagare un affitto. In cambio, i proprietari hanno il diritto di dedurre determinati costi come gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione dal reddito imponibile.

Calcolo del valore locativo

Determinazione da parte dei cantoni

L'ammontare del valore locativo è stabilito dalle autorità fiscali cantonali sulla base di criteri quali:

• Dimensioni e posizione dell'immobile
• Dotazione e anno di costruzione
• Affitti comparativi di mercato

Percentuale del valore di mercato

Nella maggior parte dei cantoni, il valore locativo si situa tra il 60 % e il 70 % dell'affitto di mercato. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il valore locativo per l'imposta federale diretta non può essere inferiore al 60 % del valore locativo di mercato.

Esempio

Un appartamento in proprietà avrebbe un affitto di mercato di CHF 24'000 all'anno. Il valore locativo viene fissato al 65 %, ossia CHF 15'600. Questo importo viene aggiunto al reddito imponibile.

Deduzioni legate al valore locativo

Interessi ipotecari

I proprietari possono dedurre i propri interessi ipotecari dal reddito imponibile. Ciò compensa spesso parzialmente o totalmente l'onere del valore locativo.

Importante: a livello federale, la deduzione degli interessi sui debiti privati è limitata all'ammontare dei redditi imponibili della sostanza più CHF 50'000. Ciò può diventare rilevante in caso di elevato debito ipotecario e bassi redditi patrimoniali.

Spese di manutenzione

I proprietari possono far valere spese di manutenzione e ristrutturazione – forfettariamente o sulla base dei costi effettivi (con giustificativi). Per il forfait, la maggior parte dei cantoni concede le seguenti aliquote:

• Edifici fino a 10 anni: forfait del 10 % del valore locativo
• Edifici di oltre 10 anni: forfait del 20 % del valore locativo

È necessario rispettare un'importante distinzione:

• Gli investimenti di mantenimento del valore (ad es. tinteggiatura, riparazioni, sostituzione di impianti esistenti) sono fiscalmente deducibili.
• Gli investimenti che aumentano il valore (ad es. aggiunta di una veranda, ampliamento della superficie abitabile) non sono generalmente deducibili.

Ristrutturazioni a risparmio energetico

I costi per le misure di risparmio energetico sono anch'essi deducibili e possono ridurre notevolmente l'onere fiscale. Dal 2020, questi costi e i costi di demolizione per una costruzione sostitutiva possono essere ripartiti su un massimo di tre periodi fiscali, nella misura in cui superano il reddito imponibile nell'anno dell'investimento.

Valore locativo per le residenze secondarie

Un valore locativo viene riscosso anche sulle residenze secondarie (ad es. appartamenti di vacanza) se sono utilizzate dal proprietario e non locate. L'imposizione avviene nel cantone in cui si trova l'immobile. Per le residenze secondarie situate in un altro cantone, il valore locativo ha un effetto determinante sull'aliquota nel cantone di domicilio – aumenta quindi l'aliquota fiscale applicata al restante reddito.

Differenze tra i cantoni

Aliquote cantonali variabili

• Zurigo: ca. 60–70 % dell'affitto di mercato
• Berna: ca. 70 % dell'affitto di mercato
• Ginevra: in parte calcolo individuale secondo valori comparativi

Adeguamenti

In alcuni cantoni, il valore locativo viene regolarmente adeguato all'andamento del mercato, in altri i valori restano talvolta nettamente inferiori agli affitti effettivi di mercato. I proprietari possono richiedere alle autorità fiscali una revisione del valore locativo se ritengono che sia stato fissato troppo in alto.

Soppressione del valore locativo: votazione e conseguenze

La decisione

Il 28 settembre 2025, la popolazione svizzera ha approvato la soppressione del valore locativo con il 57,7 % di voti favorevoli e una netta maggioranza dei cantoni. Ciò pone fine a una pratica di oltre 90 anni di imposizione di un reddito fittizio per gli immobili occupati dal proprietario.

La proposta era collegata a un emendamento costituzionale che conferisce ai cantoni la competenza di introdurre un'imposta sugli oggetti per le residenze secondarie. Entrambe le proposte sono state accettate congiuntamente.

Cosa cambia?

• Nessun valore locativo più per le residenze principali e secondarie occupate dal proprietario.
• Soppressione delle deduzioni per la manutenzione per gli immobili occupati dal proprietario – sia a livello federale che cantonale. Le deduzioni restano possibili per gli immobili locati.
• Limitazione della deduzione degli interessi ipotecari: gli interessi ipotecari sugli immobili occupati dal proprietario non possono in linea di principio più essere dedotti. Esistono due eccezioni: per i primi acquirenti (limitata a dieci anni) e per gli immobili locati o affittati (secondo il metodo quotale-restrittivo).
• Soppressione della deduzione per misure di risparmio energetico e di protezione ambientale a livello federale. I cantoni possono mantenere le proprie possibilità di deduzione al più tardi fino al 2050.
• I lavori di conservazione dei monumenti restano deducibili a livello federale.
• Imposta cantonale sulle residenze secondarie: i cantoni possono introdurre una nuova imposta immobiliare sulle residenze secondarie per compensare le perdite fiscali.

Entrata in vigore

La soppressione è stata decisa ma non è ancora in vigore. Le regole attuali continuano ad applicarsi invariate fino alla fine del periodo transitorio. Secondo l'Amministrazione federale delle contribuzioni, il 1° gennaio 2028 è la data più precoce realistica per l'entrata in vigore.

Chi ne beneficia?

• I pensionati e i proprietari con ipoteca rimborsata: ne beneficiano maggiormente, poiché il valore locativo viene soppresso mentre avevano comunque pochi interessi da dedurre.
• I primi acquirenti: beneficiano dell'esenzione fiscale e possono inoltre far valere una deduzione limitata di interessi ipotecari per dieci anni.
• I proprietari fortemente ipotecati con immobili da ristrutturare: perdono le deduzioni per interessi e manutenzione e possono trovarsi in una situazione fiscalmente meno favorevole rispetto a prima.

Raccomandazione per il periodo transitorio

Le ristrutturazioni di mantenimento del valore e i risanamenti energetici previsti dovrebbero, se possibile, essere realizzati prima dell'entrata in vigore delle nuove regole, finché le deduzioni fiscali possono ancora essere utilizzate. Anche i versamenti nel fondo di rinnovamento in caso di proprietà per piani possono ancora essere dedotti fino al cambio di sistema.

Esempi pratici

Esempio 1: Abitazione propria con ipoteca

Una coppia a Zurigo abita in un'abitazione propria con un valore locativo di CHF 18'000. Paga CHF 16'000 di interessi ipotecari e fa valere CHF 3'600 di spese di manutenzione forfettarie (20 %). Il valore locativo aumenta effettivamente il reddito imponibile solo di CHF 18'000 – CHF 16'000 – CHF 3'600 = una riduzione di CHF 1'600 rispetto al valore locativo. In questo caso, l'onere del valore locativo è più che compensato.

Esempio 2: Ipoteca ampiamente rimborsata

Una coppia a Berna ha quasi interamente rimborsato la propria ipoteca. Il valore locativo di CHF 14'000 comporta un onere fiscale aggiuntivo completo, poiché praticamente nessun interesse può essere dedotto. Questa coppia beneficerà notevolmente della soppressione del valore locativo.

Esempio 3: Primo acquirente dopo la soppressione

Una giovane famiglia acquista il suo primo immobile nel 2029. Non deve più dichiarare un valore locativo e può far valere una deduzione limitata di interessi ipotecari per dieci anni. Tuttavia, le spese di manutenzione non possono più essere dedotte.

Errori frequenti e consigli

Errori frequenti

• Presupporre che l'immobile occupato dal proprietario sia esente da imposte (valido fino all'entrata in vigore della soppressione).
• Sottovalutare le conseguenze fiscali di un'ipoteca rimborsata.
• Non dichiarare le spese di manutenzione o non utilizzare il forfait.
• Confondere gli investimenti di mantenimento del valore con quelli che aumentano il valore.
• Ignorare il periodo transitorio – le regole attuali si applicano ancora almeno fino al 2028.

Consigli

• Integrare il valore locativo nella pianificazione fiscale finché è ancora in vigore.
• Dedurre sistematicamente gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione.
• Realizzare le ristrutturazioni a risparmio energetico se possibile durante il periodo transitorio per approfittare delle deduzioni fiscali.
• Calcolare le conseguenze fiscali a lungo termine in caso di pianificazione della riduzione dell'ipoteca.
• Monitorare le regolamentazioni cantonali e la data esatta dell'entrata in vigore.

Conclusione

Il valore locativo è un elemento centrale ma spesso controverso del diritto fiscale svizzero. Garantisce che i proprietari siano tassati in modo simile agli inquilini, ma crea svantaggi fiscali quando l'ipoteca è ampiamente rimborsata.

Con la votazione del 28 settembre 2025, la Svizzera ha approvato un cambiamento di sistema fondamentale: il valore locativo sarà soppresso, ma scompariranno anche importanti possibilità di deduzione. Fino all'entrata in vigore delle nuove regole – al più presto nel 2028 – si applicano le disposizioni attuali. I proprietari dovrebbero sfruttare il periodo transitorio per realizzare le ristrutturazioni previste e rivedere la propria struttura ipotecaria.