Valeur locative en Suisse : que signifie-t-elle et comment est-elle calculée ?

La valeur locative est l'une des particularités du système fiscal suisse et fait régulièrement l'objet de discussions. Toute personne vivant dans son propre appartement ou sa propre maison doit déclarer un revenu fictif – la valeur locative – comme revenu imposable. L'objectif de cette réglementation est de compenser fiscalement l'avantage de vivre sans payer de loyer.

Cet article explique le fonctionnement de la valeur locative, comment elle est calculée, quelles différences existent entre les cantons et ce que signifie la suppression votée pour les propriétaires.

Remarque importante : Le 28 septembre 2025, la population suisse a approuvé la suppression de la valeur locative avec 57,7 % de oui. Toutefois, les nouvelles règles n'entreront en vigueur qu'après une période transitoire – au plus tôt à partir de la période fiscale 2028. D'ici là, les dispositions actuelles restent inchangées.

Qu'est-ce que la valeur locative ?

Définition

La valeur locative est un revenu fictif que les propriétaires doivent déclarer lorsqu'ils occupent eux-mêmes leur bien immobilier. Elle correspond à un loyer estimé qui pourrait être obtenu sur le marché pour un logement ou une maison comparable.

Objectif de la réglementation

L'imposition vise à éviter que les propriétaires soient fiscalement avantagés par rapport aux locataires. En effet, tandis que les locataires paient leur loyer à partir d'un revenu déjà imposé, les propriétaires profitent de l'avantage de vivre sans loyer. En contrepartie, les propriétaires ont le droit de déduire certains frais comme les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien de leur revenu imposable.

Calcul de la valeur locative

Fixation par les cantons

Le montant de la valeur locative est fixé par les autorités fiscales cantonales sur la base de critères tels que :

• Taille et emplacement du bien
• Équipement et année de construction
• Loyers comparatifs du marché

Pourcentage de la valeur marchande

Dans la plupart des cantons, la valeur locative se situe entre 60 % et 70 % du loyer du marché. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la valeur locative ne peut pas être inférieure à 60 % de la valeur locative du marché pour l'impôt fédéral direct.

Exemple

Un appartement en propriété aurait un loyer du marché de CHF 24'000 par an. La valeur locative est fixée à 65 %, soit CHF 15'600. Ce montant est ajouté au revenu imposable.

Déductions liées à la valeur locative

Intérêts hypothécaires

Les propriétaires peuvent déduire leurs intérêts hypothécaires du revenu imposable. Cela compense souvent partiellement ou totalement la charge de la valeur locative.

Important : au niveau fédéral, la déduction des intérêts sur les dettes privées est limitée au montant des revenus imposables de la fortune plus CHF 50'000. Cela peut devenir pertinent en cas de dette hypothécaire élevée et de faibles revenus de la fortune.

Frais d'entretien

Les propriétaires peuvent faire valoir des frais d'entretien et de rénovation – soit forfaitairement, soit sur la base des frais effectifs (avec justificatifs). Pour le forfait, la plupart des cantons accordent les taux suivants :

• Bâtiments de moins de 10 ans : forfait de 10 % de la valeur locative
• Bâtiments de plus de 10 ans : forfait de 20 % de la valeur locative

Une distinction importante doit être respectée :

• Les investissements de maintien de la valeur (p. ex. peinture, réparations, remplacement d'installations existantes) sont déductibles fiscalement.
• Les investissements augmentant la valeur (p. ex. ajout d'une véranda, agrandissement de la surface habitable) ne sont généralement pas déductibles.

Rénovations énergétiques

Les coûts des mesures d'économie d'énergie sont également déductibles et peuvent réduire considérablement la charge fiscale. Depuis 2020, ces coûts ainsi que les coûts de démolition pour une construction de remplacement peuvent être répartis sur trois périodes fiscales au maximum, dans la mesure où ils dépassent le revenu imposable de l'année d'investissement.

Valeur locative pour les résidences secondaires

Une valeur locative est également prélevée sur les résidences secondaires (p. ex. appartements de vacances) si elles sont utilisées par le propriétaire et non louées. L'imposition a lieu dans le canton où se trouve le bien. Pour les résidences secondaires situées dans un autre canton, la valeur locative a un effet déterminant sur le taux dans le canton de domicile – elle augmente le taux d'imposition appliqué au reste du revenu.

Différences entre les cantons

Taux cantonaux variables

• Zurich : env. 60–70 % du loyer du marché
• Berne : env. 70 % du loyer du marché
• Genève : en partie calcul individuel selon des valeurs comparatives

Ajustements

Dans certains cantons, la valeur locative est régulièrement ajustée à l'évolution du marché, dans d'autres, les valeurs restent parfois nettement inférieures aux loyers effectifs du marché. Les propriétaires peuvent demander aux autorités fiscales une révision de la valeur locative s'ils estiment qu'elle est trop élevée.

Suppression de la valeur locative : votation et conséquences

La décision

Le 28 septembre 2025, la population suisse a approuvé la suppression de la valeur locative avec 57,7 % de oui et une nette majorité des cantons. Cela met fin à une pratique de plus de 90 ans consistant à imposer un revenu fictif pour les biens immobiliers occupés par leur propriétaire.

La proposition était liée à un amendement constitutionnel donnant aux cantons la compétence d'introduire une taxe sur les résidences secondaires. Les deux propositions ont été acceptées conjointement.

Qu'est-ce qui change ?

• Plus de valeur locative pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire.
• Suppression des déductions d'entretien pour les biens occupés par leur propriétaire – tant au niveau fédéral que cantonal. Les déductions restent possibles pour les biens loués.
• Restriction de la déduction des intérêts hypothécaires : les intérêts hypothécaires sur les biens occupés par leur propriétaire ne peuvent en principe plus être déduits. Deux exceptions existent : pour les primo-accédants (limité à dix ans) et pour les biens loués ou affermés (selon la méthode quotale-restrictive).
• Suppression de la déduction pour les mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement au niveau fédéral. Les cantons peuvent maintenir leurs propres possibilités de déduction jusqu'en 2050 au plus tard.
• Les travaux de conservation du patrimoine restent déductibles au niveau fédéral.
• Taxe cantonale sur les résidences secondaires : les cantons peuvent introduire une nouvelle taxe immobilière sur les résidences secondaires pour compenser les pertes fiscales.

Entrée en vigueur

La suppression est décidée mais pas encore en vigueur. Les règles actuelles continuent de s'appliquer sans changement jusqu'à la fin de la période transitoire. Selon l'Administration fédérale des contributions, le 1er janvier 2028 est la date la plus précoce réaliste pour l'entrée en vigueur.

Qui en profite ?

• Les retraités et les propriétaires ayant remboursé leur hypothèque : ils profitent le plus, car la valeur locative disparaît alors qu'ils n'avaient de toute façon que peu d'intérêts à déduire.
• Les primo-accédants : ils bénéficient de l'exonération et peuvent en plus faire valoir une déduction limitée d'intérêts hypothécaires pendant dix ans.
• Les propriétaires fortement hypothéqués et possédant des biens à rénover : ils perdent les déductions d'intérêts et d'entretien et peuvent être fiscalement désavantagés par rapport à la situation actuelle.

Recommandation pour la période transitoire

Les rénovations de maintien de la valeur et les assainissements énergétiques prévus devraient si possible être réalisés avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles, tant que les déductions fiscales peuvent encore être utilisées. Les versements au fonds de rénovation en cas de propriété par étages peuvent également être déduits jusqu'au changement de système.

Exemples pratiques

Exemple 1 : Logement propre avec hypothèque

Un couple à Zurich habite un logement propre avec une valeur locative de CHF 18'000. Il paie CHF 16'000 d'intérêts hypothécaires et fait valoir CHF 3'600 de frais d'entretien forfaitaires (20 %). La valeur locative n'augmente effectivement le revenu imposable que de CHF 18'000 – CHF 16'000 – CHF 3'600 = une réduction de CHF 1'600 par rapport à la valeur locative. Dans ce cas, la charge de la valeur locative est plus que compensée.

Exemple 2 : Hypothèque largement remboursée

Un couple à Berne a presque entièrement remboursé son hypothèque. La valeur locative de CHF 14'000 entraîne une charge fiscale supplémentaire complète, car pratiquement aucun intérêt ne peut être déduit. Ce couple profitera nettement de la suppression de la valeur locative.

Exemple 3 : Primo-accédant après la suppression

Une jeune famille achète son premier bien immobilier en 2029. Elle n'a plus à déclarer de valeur locative et peut faire valoir une déduction limitée d'intérêts hypothécaires pendant dix ans. En revanche, les frais d'entretien ne peuvent plus être déduits.

Erreurs fréquentes et conseils

Erreurs fréquentes

• Supposer que le logement occupé par son propriétaire est exonéré d'impôt (valable jusqu'à l'entrée en vigueur de la suppression).
• Sous-estimer les conséquences fiscales d'une hypothèque remboursée.
• Ne pas déclarer les frais d'entretien ou ne pas utiliser le forfait.
• Confondre investissements de maintien de la valeur et investissements augmentant la valeur.
• Ignorer la période transitoire – les règles actuelles s'appliquent encore au moins jusqu'en 2028.

Conseils

• Intégrer la valeur locative dans la planification fiscale tant qu'elle est encore en vigueur.
• Déduire systématiquement les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien.
• Réaliser les rénovations énergétiques si possible pendant la période transitoire pour profiter des déductions fiscales.
• Calculer les conséquences fiscales à long terme lors de la planification de la réduction de l'hypothèque.
• Surveiller les réglementations cantonales et la date exacte de l'entrée en vigueur.

Conclusion

La valeur locative est un élément central mais souvent controversé du droit fiscal suisse. Elle garantit que les propriétaires sont imposés de manière similaire aux locataires, mais crée des désavantages fiscaux lorsque l'hypothèque est largement remboursée.

Avec la votation du 28 septembre 2025, la Suisse a approuvé un changement de système fondamental : la valeur locative sera supprimée, mais d'importantes possibilités de déduction disparaîtront également. Jusqu'à l'entrée en vigueur des nouvelles règles – au plus tôt en 2028 – les dispositions actuelles s'appliquent. Les propriétaires devraient utiliser la période transitoire pour réaliser les rénovations prévues et revoir leur structure hypothécaire.