Valeur locative en Suisse : que signifie-t-elle et comment est-elle calculée ?

La valeur locative est une particularité du système fiscal suisse et suscite régulièrement des discussions. Ceux qui vivent dans leur propre appartement ou maison doivent déclarer un revenu fictif – la valeur locative – comme revenu imposable. Cette règle vise à compenser fiscalement l’avantage de bénéficier d’un logement gratuit.
Dans cet article, vous découvrirez comment fonctionne la valeur locative, comment elle est calculée, quelles différences existent entre les cantons et quelles réformes politiques sont discutées.

Qu’est-ce que la valeur locative ?

Définition

La valeur locative est un revenu fictif que les propriétaires doivent déclarer lorsqu’ils occupent leur bien. Elle correspond à un loyer estimé que pourrait générer un logement comparable sur le marché.

Objectif de la règle

La taxation empêche que les propriétaires soient favorisés fiscalement par rapport aux locataires, qui paient leur loyer avec des revenus déjà imposés, alors que les propriétaires profitent du logement gratuit.

Calcul de la valeur locative

Fixation par les cantons

Le montant de la valeur locative est déterminé par les autorités fiscales cantonales. Les critères incluent :

• Taille et emplacement du bien
• Équipement et année de construction
• Loyers comparables sur le marché

Pourcentage de la valeur de marché

Dans la plupart des cantons, la valeur locative correspond à 60 % à 70 % du loyer de marché.

Exemple

Un appartement en propriété aurait un loyer de marché de CHF 24’000 par an. La valeur locative est fixée à 65 %, soit CHF 15’600. Ce montant est ajouté au revenu imposable.

Déductions liées à la valeur locative

Intérêts hypothécaires

Les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires de leur revenu imposable. Cela compense souvent la charge imposée par la valeur locative.

Frais d’entretien

Les frais d’entretien et de rénovation peuvent également être déduits – soit forfaitairement, soit selon les coûts réels.

Rénovations énergétiques

Les coûts liés aux mesures énergétiques sont également déductibles et peuvent réduire considérablement la charge fiscale.

Différences entre les cantons

Montants variables selon le canton

• Zurich : env. 65 % du loyer de marché
• Berne : env. 70 % du loyer de marché
• Genève : calcul individuel selon les loyers comparables

Ajustements

Dans certains cantons, la valeur locative est réajustée régulièrement, alors que dans d’autres, elle reste significativement inférieure aux loyers réels.

Critiques et discussion sur la réforme

Critiques

• Les propriétaires doivent déclarer un revenu alors qu’ils ne perçoivent pas d’argent
• Dans les cantons avec des valeurs immobilières élevées, la charge fiscale peut être considérable

Réformes politiques

La suppression de la valeur locative est discutée depuis plusieurs années.

• Les partisans voient une allègement pour les propriétaires
• Les opposants craignent un avantage fiscal par rapport aux locataires
• Aucune réforme nationale n’a encore été mise en œuvre

Exemples pratiques

Exemple 1 : Maison avec hypothèque

Un couple à Zurich vit dans une maison avec une valeur locative de CHF 18’000. Ils paient CHF 16’000 d’intérêts hypothécaires. Effectivement, seuls CHF 2’000 sont imposés.

Exemple 2 : Hypothèque presque remboursée

Un couple à Berne a remboursé presque entièrement son hypothèque. La valeur locative de CHF 14’000 entraîne une charge fiscale complète, car peu d’intérêts peuvent être déduits.

Erreurs fréquentes et conseils

Erreurs fréquentes

• Penser que le bien occupé par le propriétaire est exempt d’impôts
• Sous-estimer les conséquences fiscales avec une hypothèque remboursée
• Omettre de déclarer les frais d’entretien

Conseils

• Prendre en compte la valeur locative dans la planification fiscale
• Déduire systématiquement les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien
• Utiliser les rénovations énergétiques comme possibilité de déduction
• Calculer les effets fiscaux à long terme si l’hypothèque diminue

Conclusion

La valeur locative est une règle centrale, mais souvent controversée, du droit fiscal suisse.
Elle assure que les propriétaires sont imposés de manière similaire aux locataires, mais engendre des désavantages fiscaux si l’hypothèque est largement remboursée.
Avec une planification fiscale ciblée et l’utilisation de toutes les déductions possibles, la charge imposable liée à la valeur locative peut toutefois être optimisée.