Hauskauf in der Schweiz: Welche steuerlichen Folgen entstehen?

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz ist für viele ein wichtiger Schritt im Leben – und mit hohen Investitionen verbunden. Neben Finanzierung, Hypotheken und Kaufpreis spielen auch die steuerlichen Konsequenzen eine grosse Rolle. Käufer sollten wissen, welche Steuern beim Erwerb anfallen, welche Abzüge möglich sind und wie sich der Kauf langfristig auf die Steuerbelastung auswirkt.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche steuerlichen Folgen ein Hauskauf in der Schweiz hat – von einmaligen Kosten bis hin zu laufenden steuerlichen Verpflichtungen.

Wichtiger Hinweis: Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 % angenommen. Die neuen Regeln treten voraussichtlich frühestens ab 2028 in Kraft. Bis dahin gelten die bisherigen Bestimmungen. Die Abschaffung betrifft auch den Wegfall von Unterhaltsabzügen und die Einschränkung des Schuldzinsabzugs. Details dazu finden Sie im Abschnitt «Ausblick: Abschaffung des Eigenmietwerts».

Einmalige Steuern und Gebühren beim Kauf

Handänderungssteuer

In vielen Kantonen wird beim Eigentumswechsel eine Handänderungssteuer erhoben. Sie beträgt in der Regel zwischen 0,2 % und 3 % des Kaufpreises. Die Steuer wird je nach Kanton vom Käufer, vom Verkäufer oder hälftig getragen.

• In den Kantonen Zürich, Schwyz, Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen wird keine Handänderungssteuer als solche erhoben (teilweise fallen Gebühren an).
• Im Kanton Bern beträgt die Handänderungssteuer 1,8 % des Kaufpreises. Allerdings sind die ersten CHF 800'000 des Kaufpreises steuerbefreit, sofern der Käufer die Immobilie selbst bewohnt.
• Die höchste Handänderungssteuer erhebt der Kanton Neuenburg mit 3,3 %.

Grundbuchgebühren

Die Eintragung ins Grundbuch ist obligatorisch und verursacht Gebühren. Diese variieren je nach Kanton und betragen in der Regel zwischen 0,1 % und 0,5 % des Kaufpreises.

Notariatskosten

Die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar ist ebenfalls gebührenpflichtig. In einigen Kantonen (z. B. Zürich) übernimmt diese Funktion das Grundbuchamt.

Finanzierung über Vorsorgegelder (Säule 2 und Säule 3a)

Viele Käufer finanzieren ihren Hauskauf teilweise mit Vorsorgegeldern aus der 2. Säule (Pensionskasse) oder der Säule 3a (gebundene Vorsorge). Der Vorbezug ist möglich, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz dient.

Der Bezug wird als Kapitalauszahlung getrennt vom übrigen Einkommen zu einem reduzierten Satz besteuert. Der Steuersatz variiert je nach Kanton und Höhe des Bezugs. Wichtig: Der Vorbezug reduziert die späteren Rentenleistungen und muss bei einem späteren Verkauf der Immobilie unter Umständen zurückgezahlt werden.

Laufende steuerliche Folgen nach dem Kauf

Eigenmietwert

Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Dieser wird von den Steuerbehörden anhand von Lage, Grösse und Ausstattung der Immobilie festgelegt und beträgt in der Regel 60–70 % des Marktwerts der Miete, die für eine vergleichbare Liegenschaft erzielt werden könnte.

Hinweis: Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen (siehe Abschnitt «Ausblick»). Bis zum Inkrafttreten der neuen Regeln (voraussichtlich frühestens 2028) gilt die bestehende Regelung unverändert.

Hypothekarzinsen

Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Damit reduziert sich die Steuerbelastung – besonders in den ersten Jahren mit hoher Fremdfinanzierung.

Wichtig: Auf Bundesebene ist der Abzug privater Schuldzinsen begrenzt auf die Höhe der steuerbaren Vermögenserträge plus CHF 50'000. Dies ist besonders relevant bei hohen Hypothekarschulden und niedrigen Vermögenserträgen.

Unterhalts- und Renovationskosten

Eigentümer können jährlich Unterhaltskosten geltend machen – entweder pauschal oder effektiv (mit Belegen). Dabei ist eine wichtige Unterscheidung zu beachten:

• Werterhaltende Investitionen (z. B. Malerarbeiten, Reparaturen, Ersatz bestehender Einrichtungen) sind steuerlich abziehbar.
• Wertvermehrende Investitionen (z. B. Anbau eines Wintergartens, Erweiterung der Wohnfläche) sind grundsätzlich nicht abziehbar.

Energetische Sanierungen sind besonders steuerlich begünstigt. Seit 2020 können Kosten für energiesparende Massnahmen sowie Abbruchkosten für einen Ersatzneubau über bis zu drei Steuerperioden verteilt werden, sofern sie das steuerbare Einkommen im Jahr der Investition übersteigen.

Vermögenssteuer

Das Eigenheim zählt zum Vermögen und muss zum kantonalen Steuerwert in der Steuererklärung deklariert werden. Der Steuerwert liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert. Die Hypothekarschuld kann als Schuld vom Vermögen abgezogen werden.

Immobilienverkauf in der Zukunft

Grundstückgewinnsteuer

Wer eine Immobilie später verkauft, muss auf den erzielten Gewinn die Grundstückgewinnsteuer zahlen. Diese Steuer fällt kantonal unterschiedlich hoch aus. Wichtig: Die Steuer ist degressiv – je länger die Immobilie gehalten wird, desto niedriger fällt die Steuer aus. Bei kurzer Haltedauer erheben viele Kantone einen Spekulationszuschlag (z. B. im Kanton Zürich bis zu 50 % Zuschlag bei einer Haltedauer von weniger als einem Jahr).

Aufschubmöglichkeiten

Ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ist möglich, wenn der Verkaufserlös in eine neue selbstgenutzte Immobilie reinvestiert wird (Ersatzbeschaffung). Voraussetzung ist, dass sowohl die alte als auch die neue Immobilie als Hauptwohnsitz dienen und die Ersatzbeschaffung innerhalb einer angemessenen Frist erfolgt.

Ausblick: Abschaffung des Eigenmietwerts

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit 57,7 % Ja-Stimmen die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Dieser grundlegende Systemwechsel bringt für Käufer und Eigentümer wesentliche Änderungen mit sich:

• Kein Eigenmietwert mehr für selbstgenutzte Erst- und Zweitimmobilien.
• Wegfall der Unterhaltsabzüge bei selbstgenutztem Wohneigentum.
• Einschränkung des Schuldzinsabzugs: Für selbstgenutztes Wohneigentum grundsätzlich kein Abzug mehr. Ausnahme: Ersterwerber können während zehn Jahren einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen.
• Wegfall des Abzugs für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen auf Bundesebene. Die Kantone können eigene Abzugsmöglichkeiten bis maximal 2050 beibehalten.

Die neuen Regeln treten voraussichtlich frühestens ab 1. Januar 2028 in Kraft. Bis dahin gelten die bisherigen Bestimmungen unverändert. Wer geplante Renovationen oder energetische Sanierungen durchführen möchte, sollte die Übergangszeit nutzen, solange die Abzüge noch geltend gemacht werden können.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Hauskauf in Bern

Ein Paar kauft ein Haus für CHF 800'000 zur Selbstnutzung. Dank der Steuerbefreiung für die ersten CHF 800'000 bei Selbstnutzung fällt im Kanton Bern keine Handänderungssteuer an. Es fallen jedoch Grundbuch- und Notariatsgebühren an. Bei einem höheren Kaufpreis würde die Handänderungssteuer von 1,8 % nur auf den übersteigenden Betrag erhoben.

Beispiel 2: Eigenheimfinanzierung in Zürich

Ein Käufer finanziert sein Haus über eine Hypothek mit CHF 20'000 Zinsbelastung pro Jahr. Diese Zinsen sind steuerlich abziehbar und senken das steuerbare Einkommen erheblich. In Zürich fällt keine Handänderungssteuer an, sondern nur eine Grundbuchgebühr.

Beispiel 3: Finanzierung über die Pensionskasse

Eine Käuferin bezieht CHF 100'000 aus der Pensionskasse (2. Säule) für den Hauskauf. Dieser Betrag wird getrennt vom übrigen Einkommen zu einem reduzierten Satz besteuert. Die Steuerbelastung variiert je nach Kanton, beträgt aber in der Regel rund 5–10 % des bezogenen Betrags.

Häufige Fehler und Tipps

Häufige Fehler

• Annahme, dass nach dem Kauf keine weiteren steuerlichen Verpflichtungen bestehen.
• Unterschätzung der Steuerbelastung durch den Eigenmietwert (gilt bis zur Abschaffung).
• Keine langfristige Planung der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten.
• Verwechslung von werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen bei den Steuerabzügen.
• Nichtberücksichtigung der steuerlichen Folgen eines Vorbezugs aus der Pensionskasse.
• Im Kanton Bern: Nichtbeachtung der Steuerbefreiung bei Selbstnutzung.

Tipps

• Vor dem Kauf die kantonalen Regeln zu Handänderungssteuern und Gebühren prüfen.
• Eigenmietwert und laufende Abzüge in die Finanzplanung einbeziehen (solange gültig).
• Hypotheken so strukturieren, dass Abzüge optimal genutzt werden können.
• Werterhaltende und wertvermehrende Investitionen klar unterscheiden.
• Verkauf und Grundstückgewinnsteuer frühzeitig mitbedenken.
• Bei Vorbezug von Vorsorgegeldern die langfristigen Auswirkungen auf die Altersvorsorge berücksichtigen.
• Geplante Renovationen möglichst noch vor Inkrafttreten der neuen Regelung durchführen, um die Steuerabzüge zu nutzen.

Fazit

Der Hauskauf in der Schweiz hat nicht nur finanzielle, sondern auch erhebliche steuerliche Konsequenzen. Neben einmaligen Kosten wie Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren entstehen laufende Verpflichtungen wie der Eigenmietwert, die Deklaration im Vermögen und die Versteuerung von Gewinnen beim späteren Verkauf. Auch die Finanzierung über Vorsorgegelder hat steuerliche Konsequenzen, die nicht übersehen werden sollten.

Mit der beschlossenen Abschaffung des Eigenmietwerts steht ein grundlegender Systemwechsel bevor, der die Steuerplanung für Wohneigentümer wesentlich verändern wird. Wer die aktuellen und künftigen steuerlichen Folgen kennt und frühzeitig in die Kaufentscheidung einbezieht, kann seine Investition optimal planen und Überraschungen vermeiden.