Achat d’une maison en Suisse : quelles conséquences fiscales ?

L'achat d'une maison ou d'un appartement en Suisse est une étape importante de la vie – et représente un investissement considérable. Outre le financement, les hypothèques et le prix d'achat, les conséquences fiscales jouent également un rôle majeur. Les acheteurs doivent savoir quels impôts s'appliquent lors de l'acquisition, quelles déductions sont possibles et comment l'achat affecte la charge fiscale à long terme.

Cet article explique les conséquences fiscales de l'achat d'un bien immobilier en Suisse – des coûts ponctuels aux obligations fiscales courantes.

Remarque importante : le 28 septembre 2025, la population suisse a approuvé la suppression de la valeur locative (Eigenmietwert) avec 57,7 % de oui. Les nouvelles règles entreront en vigueur au plus tôt en 2028. D'ici là, les dispositions actuelles restent inchangées. La suppression entraîne également la disparition des déductions d'entretien et la limitation de la déduction des intérêts hypothécaires. Les détails figurent dans la section « Perspectives : suppression de la valeur locative ».

Impôts et frais ponctuels lors de l'achat

Droit de mutation (Handänderungssteuer)

Dans de nombreux cantons, un droit de mutation est perçu lors du transfert de propriété. Il se situe généralement entre 0,2 % et 3 % du prix d'achat. Selon le canton, cet impôt est à la charge de l'acheteur, du vendeur ou partagé à parts égales.

• Les cantons de Zurich, Schwyz, Uri, Glaris, Zoug et Schaffhouse ne prélèvent pas de droit de mutation en tant que tel (des émoluments peuvent toutefois s'appliquer).
• Dans le canton de Berne, le taux est de 1,8 % du prix d'achat. Toutefois, les premiers CHF 800'000 du prix d'achat sont exonérés si l'acheteur occupe lui-même le bien.
• Le droit de mutation le plus élevé est prélevé par le canton de Neuchâtel à 3,3 %.

Frais de registre foncier

L'inscription au registre foncier est obligatoire et engendre des frais. Ceux-ci varient selon le canton et se situent généralement entre 0,1 % et 0,5 % du prix d'achat.

Frais de notaire

L'authentification du contrat de vente par un notaire est également payante. Dans certains cantons (p. ex. Zurich), cette fonction est assurée par l'office du registre foncier.

Financement par les fonds de prévoyance (2ᵉ pilier et pilier 3a)

De nombreux acheteurs financent partiellement leur acquisition immobilière avec des fonds de prévoyance du 2ᵉ pilier (caisse de pension) ou du pilier 3a (prévoyance liée). Le retrait anticipé est possible si le bien sert de résidence principale.

Le retrait est imposé comme prestation en capital, séparément du reste du revenu, à un taux réduit. Le taux d'imposition varie selon le canton et le montant retiré. Important : le retrait anticipé réduit les futures prestations de retraite et doit être remboursé en cas de vente ultérieure du bien immobilier.

Conséquences fiscales courantes après l'achat

Valeur locative (Eigenmietwert)

Les propriétaires qui occupent leur propre logement doivent déclarer la valeur locative comme revenu fictif. Celle-ci est déterminée par les autorités fiscales en fonction de l'emplacement, de la taille et de l'équipement du bien et correspond généralement à 60–70 % du loyer du marché pour un bien comparable.

Remarque : la population suisse a approuvé la suppression de la valeur locative le 28 septembre 2025 (voir section « Perspectives »). Jusqu'à l'entrée en vigueur des nouvelles règles (au plus tôt en 2028), la réglementation actuelle reste inchangée.

Intérêts hypothécaires

Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu imposable. Cela réduit la charge fiscale – surtout dans les premières années où le financement externe est élevé.

Important : au niveau fédéral, la déduction des intérêts sur les dettes privées est limitée au montant des revenus imposables de la fortune plus CHF 50'000. Cela est particulièrement pertinent en cas de dette hypothécaire élevée et de faibles revenus de la fortune.

Frais d'entretien et de rénovation

Les propriétaires peuvent faire valoir chaque année des frais d'entretien – soit forfaitairement, soit sur la base des frais effectifs (avec justificatifs). Une distinction importante doit être respectée :

• Les investissements de maintien de la valeur (p. ex. peinture, réparations, remplacement d'installations existantes) sont déductibles fiscalement.
• Les investissements augmentant la valeur (p. ex. ajout d'une véranda, agrandissement de la surface habitable) ne sont généralement pas déductibles.

Les rénovations énergétiques bénéficient d'avantages fiscaux particuliers. Depuis 2020, les coûts des mesures d'économie d'énergie ainsi que les coûts de démolition pour une construction de remplacement peuvent être répartis sur trois périodes fiscales au maximum, dans la mesure où ils dépassent le revenu imposable de l'année d'investissement.

Impôt sur la fortune

Le bien immobilier fait partie de la fortune imposable et doit être déclaré à la valeur fiscale cantonale. La valeur fiscale est généralement nettement inférieure à la valeur du marché. La dette hypothécaire peut être déduite comme passif de la fortune imposable.

Vente future du bien immobilier

Impôt sur les gains immobiliers (Grundstückgewinnsteuer)

En cas de vente ultérieure du bien, un impôt sur les gains immobiliers est dû sur le bénéfice réalisé. Cet impôt varie considérablement selon les cantons. Important : l'impôt est dégressif – plus la durée de détention est longue, plus le taux d'imposition est bas. De nombreux cantons appliquent un supplément spéculatif en cas de détention de courte durée (p. ex. dans le canton de Zurich, un supplément pouvant atteindre 50 % pour une durée de détention inférieure à un an).

Possibilités de report

Un report de l'impôt sur les gains immobiliers est possible si le produit de la vente est réinvesti dans un nouveau bien immobilier occupé par le propriétaire (remploi). La condition est que l'ancien et le nouveau bien servent de résidence principale et que le remploi intervienne dans un délai raisonnable.

Perspectives : suppression de la valeur locative

Le 28 septembre 2025, la population suisse a approuvé la suppression de la valeur locative avec 57,7 % de oui. Ce changement de système fondamental entraîne des conséquences importantes pour les acheteurs et les propriétaires :

• Plus de valeur locative pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire.
• Suppression des déductions d'entretien pour les biens occupés par leur propriétaire.
• Limitation de la déduction des intérêts hypothécaires : en principe plus de déduction pour les biens occupés par leur propriétaire. Exception : les primo-accédants peuvent faire valoir une déduction limitée pendant dix ans.
• Suppression de la déduction pour les mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement au niveau fédéral. Les cantons peuvent maintenir leurs propres possibilités de déduction jusqu'en 2050 au plus tard.

Les nouvelles règles entreront en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028. D'ici là, les dispositions actuelles restent inchangées. Ceux qui prévoient des rénovations ou des assainissements énergétiques devraient profiter de la période transitoire tant que les déductions peuvent encore être utilisées.

Exemples pratiques

Exemple 1 : Achat d'une maison à Berne

Un couple achète une maison pour CHF 800'000 pour y habiter. Grâce à l'exonération des premiers CHF 800'000 pour les biens occupés par leur propriétaire, aucun droit de mutation n'est dû dans le canton de Berne. Des frais de registre foncier et de notaire s'appliquent toutefois. Pour un prix d'achat supérieur, le droit de mutation de 1,8 % ne s'appliquerait qu'au montant dépassant CHF 800'000.

Exemple 2 : Financement à Zurich

Un acheteur finance sa maison par une hypothèque avec CHF 20'000 d'intérêts annuels. Ces intérêts sont déductibles fiscalement et réduisent considérablement le revenu imposable. À Zurich, aucun droit de mutation ne s'applique – seul un émolument de registre foncier est perçu.

Exemple 3 : Financement par la caisse de pension

Une acheteuse retire CHF 100'000 de sa caisse de pension (2ᵉ pilier) pour l'achat du bien. Ce montant est imposé séparément du reste du revenu à un taux réduit. La charge fiscale varie selon le canton mais se situe généralement entre 5 et 10 % du montant retiré.

Erreurs fréquentes et conseils

Erreurs fréquentes

• Supposer qu'il n'y a plus d'obligations fiscales après l'achat.
• Sous-estimer la charge fiscale liée à la valeur locative (valable jusqu'à la suppression).
• Ne pas planifier à long terme les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien.
• Confondre investissements de maintien de la valeur et investissements augmentant la valeur pour les déductions fiscales.
• Négliger les conséquences fiscales d'un retrait anticipé de la caisse de pension.
• Dans le canton de Berne : ignorer l'exonération pour les biens occupés par leur propriétaire.

Conseils

• Vérifier les règles cantonales sur les droits de mutation et les frais avant l'achat.
• Intégrer la valeur locative et les déductions courantes dans la planification financière (tant qu'elles sont encore en vigueur).
• Structurer l'hypothèque de manière à optimiser les déductions fiscales.
• Distinguer clairement investissements de maintien et d'augmentation de la valeur.
• Anticiper l'impôt sur les gains immobiliers en cas de vente future.
• En cas de retrait de fonds de prévoyance, considérer l'impact à long terme sur les prestations de retraite.
• Réaliser les rénovations prévues avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles pour profiter des déductions fiscales.

Conclusion

L'achat d'un bien immobilier en Suisse a non seulement des conséquences financières, mais aussi des conséquences fiscales considérables. Outre les coûts ponctuels tels que le droit de mutation et les frais de registre foncier, des obligations courantes s'appliquent, notamment la valeur locative, la déclaration dans la fortune et l'imposition des gains lors d'une vente ultérieure. Le financement par les fonds de prévoyance entraîne également des conséquences fiscales qui ne doivent pas être négligées.

Avec la suppression approuvée de la valeur locative, un changement de système fondamental se profile, qui modifiera considérablement la planification fiscale des propriétaires. Celui qui connaît les conséquences fiscales actuelles et futures et les intègre tôt dans sa décision d'achat peut planifier son investissement de manière optimale et éviter les mauvaises surprises.