Achat d’une maison en Suisse : quelles conséquences fiscales ?

L’achat d’une maison ou d’un appartement en Suisse est une étape importante pour beaucoup – et implique des investissements élevés. Outre le financement, les hypothèques et le prix d’achat, les conséquences fiscales jouent également un rôle majeur. Les acheteurs doivent savoir quels impôts sont dus à l’acquisition, quelles déductions sont possibles et comment l’achat affecte à long terme la charge fiscale.
Dans cet article, vous découvrirez les conséquences fiscales d’un achat immobilier en Suisse – des coûts uniques aux obligations fiscales continues.

Impôts et frais uniques lors de l’achat

Droits de mutation

Dans de nombreux cantons, un droit de mutation est prélevé lors du changement de propriété. Il s’élève généralement entre 0,2 % et 3 % du prix d’achat.

• À Zurich, le droit de mutation est supprimé
• À Berne, il est par exemple de 1,8 %

Frais de registre foncier

L’inscription au registre foncier est obligatoire et engendre des frais, généralement à la charge de l’acheteur.

Frais notariaux

L’authentification du contrat de vente par un notaire entraîne également des frais.

Conséquences fiscales continues après l’achat

Valeur locative

Si vous occupez votre propre logement, vous devez déclarer la valeur locative comme revenu fictif. Celle-ci est déterminée par les autorités fiscales en fonction de l’emplacement, de la taille et de l’équipement du bien.

Intérêts hypothécaires

Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu imposable, réduisant ainsi la charge fiscale – en particulier les premières années avec un financement important.

Frais d’entretien et de rénovation

Les propriétaires peuvent déduire chaque année les frais d’entretien – soit forfaitairement, soit selon les coûts réels. Les rénovations énergétiques bénéficient d’avantages fiscaux particuliers.

Impôt sur la fortune

La maison fait partie du patrimoine et doit être déclarée à la valeur fiscale cantonale. La valeur fiscale est généralement inférieure à la valeur marchande.

Vente immobilière future

Impôt sur les gains immobiliers

Si vous vendez ultérieurement le bien, vous devez payer l’impôt sur le gain immobilier réalisé. Cet impôt varie selon les cantons.

Possibilités de report

Un report est souvent possible si le produit de la vente est réinvesti dans un nouveau bien occupé par le propriétaire.

Exemples pratiques

Exemple 1 : Achat d’une maison à Berne

Un couple achète une maison pour CHF 800’000. S’ajoutent environ CHF 14’400 de droits de mutation (1,8 %), frais de registre foncier et notariaux. Ces coûts ne sont pas déductibles fiscalement, mais doivent être pris en compte.

Exemple 2 : Financement d’un bien à Zurich

Un acheteur finance sa maison via une hypothèque avec CHF 20’000 d’intérêts par an. Ces intérêts sont déductibles fiscalement et réduisent considérablement le revenu imposable.

Erreurs fréquentes et conseils

Erreurs fréquentes

• Penser qu’aucune obligation fiscale n’existe après l’achat
• Sous-estimer l’impact fiscal de la valeur locative
• Ne pas planifier à long terme les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien

Conseils

• Vérifier les règles cantonales sur les droits de mutation avant l’achat
• Intégrer la valeur locative et les déductions continues dans la planification financière
• Structurer l’hypothèque pour optimiser les déductions
• Anticiper l’impact fiscal de la vente future et de l’impôt sur le gain immobilier

Conclusion

L’achat d’une maison en Suisse a non seulement des conséquences financières, mais également des conséquences fiscales importantes.
Outre les coûts uniques tels que les droits de mutation et les frais de registre foncier, des obligations continues existent : valeur locative, déclaration dans le patrimoine et imposition des gains en cas de vente future.
En connaissant les implications fiscales et en les intégrant dès la décision d’achat, vous pouvez planifier votre investissement de manière optimale et éviter les surprises.