Acquisto di una casa in Svizzera: quali conseguenze fiscali?

L'acquisto di una casa o di un appartamento in Svizzera è un passo importante nella vita – e comporta un investimento significativo. Oltre al finanziamento, alle ipoteche e al prezzo d'acquisto, anche le conseguenze fiscali giocano un ruolo fondamentale. Gli acquirenti dovrebbero sapere quali imposte si applicano al momento dell'acquisto, quali deduzioni sono possibili e come l'acquisto incide sull'onere fiscale a lungo termine.

Questo articolo illustra le conseguenze fiscali dell'acquisto di un immobile in Svizzera – dai costi una tantum agli obblighi fiscali correnti.

Nota importante: il 28 settembre 2025, la popolazione svizzera ha approvato la soppressione del valore locativo (Eigenmietwert) con il 57,7 % di voti favorevoli. Le nuove regole entreranno in vigore al più presto nel 2028. Fino ad allora, le disposizioni vigenti restano invariate. La soppressione comporta anche l'eliminazione delle deduzioni per la manutenzione e la limitazione della deduzione degli interessi ipotecari. I dettagli sono riportati nella sezione «Prospettive: soppressione del valore locativo».

Imposte e tasse una tantum all'acquisto

Tassa di trapasso (Handänderungssteuer)

In molti cantoni, al trasferimento di proprietà viene riscossa una tassa di trapasso. Questa si situa generalmente tra lo 0,2 % e il 3 % del prezzo d'acquisto. A seconda del cantone, l'imposta è a carico dell'acquirente, del venditore oppure ripartita equamente.

• I cantoni di Zurigo, Svitto, Uri, Glarona, Zugo e Sciaffusa non riscuotono una tassa di trapasso in quanto tale (possono tuttavia applicarsi degli emolumenti).
• Nel cantone di Berna, l'aliquota è dell'1,8 % del prezzo d'acquisto. Tuttavia, i primi CHF 800'000 del prezzo d'acquisto sono esenti da imposta se l'acquirente occupa personalmente l'immobile.
• La tassa di trapasso più elevata è riscossa dal cantone di Neuchâtel con il 3,3 %.

Tasse del registro fondiario

L'iscrizione nel registro fondiario è obbligatoria e comporta delle tasse. Queste variano a seconda del cantone e si situano generalmente tra lo 0,1 % e lo 0,5 % del prezzo d'acquisto.

Spese notarili

L'autenticazione del contratto di compravendita da parte di un notaio è anch'essa soggetta a spese. In alcuni cantoni (ad es. Zurigo), questa funzione è svolta dall'ufficio del registro fondiario.

Finanziamento tramite fondi previdenziali (2° pilastro e pilastro 3a)

Molti acquirenti finanziano parzialmente il loro acquisto immobiliare con fondi previdenziali del 2° pilastro (cassa pensione) o del pilastro 3a (previdenza vincolata). Il prelievo anticipato è possibile se l'immobile funge da residenza principale.

Il prelievo viene tassato come prestazione in capitale, separatamente dal resto del reddito, a un'aliquota ridotta. L'aliquota varia a seconda del cantone e dell'importo prelevato. Importante: il prelievo anticipato riduce le future prestazioni pensionistiche e potrebbe dover essere rimborsato in caso di successiva vendita dell'immobile.

Conseguenze fiscali correnti dopo l'acquisto

Valore locativo (Eigenmietwert)

I proprietari che abitano nel proprio immobile devono dichiarare il cosiddetto valore locativo come reddito fittizio. Questo viene stabilito dalle autorità fiscali in base alla posizione, alle dimensioni e alla dotazione dell'immobile e corrisponde generalmente al 60–70 % dell'affitto di mercato per un immobile comparabile.

Nota: la popolazione svizzera ha approvato la soppressione del valore locativo il 28 settembre 2025 (vedi sezione «Prospettive»). Fino all'entrata in vigore delle nuove regole (al più presto nel 2028), la regolamentazione attuale resta invariata.

Interessi ipotecari

Gli interessi ipotecari possono essere dedotti dal reddito imponibile. Ciò riduce l'onere fiscale – soprattutto nei primi anni con un elevato finanziamento esterno.

Importante: a livello federale, la deduzione degli interessi sui debiti privati è limitata all'ammontare dei redditi imponibili della sostanza più CHF 50'000. Ciò è particolarmente rilevante in caso di elevato debito ipotecario e bassi redditi patrimoniali.

Spese di manutenzione e ristrutturazione

I proprietari possono far valere annualmente le spese di manutenzione – in modo forfettario o sulla base delle spese effettive (con giustificativi). È necessario rispettare un'importante distinzione:

• Gli investimenti di mantenimento del valore (ad es. tinteggiatura, riparazioni, sostituzione di impianti esistenti) sono fiscalmente deducibili.
• Gli investimenti che aumentano il valore (ad es. aggiunta di una veranda, ampliamento della superficie abitabile) non sono generalmente deducibili.

Le ristrutturazioni a risparmio energetico beneficiano di vantaggi fiscali particolari. Dal 2020, i costi per le misure di risparmio energetico e i costi di demolizione per una costruzione sostitutiva possono essere ripartiti su un massimo di tre periodi fiscali, nella misura in cui superano il reddito imponibile nell'anno dell'investimento.

Imposta sulla sostanza

L'immobile fa parte della sostanza imponibile e deve essere dichiarato al valore fiscale cantonale. Il valore fiscale è generalmente nettamente inferiore al valore di mercato. Il debito ipotecario può essere dedotto come passivo dalla sostanza imponibile.

Vendita futura dell'immobile

Imposta sugli utili immobiliari (Grundstückgewinnsteuer)

In caso di vendita successiva dell'immobile, è dovuta un'imposta sugli utili immobiliari sull'utile realizzato. Questa imposta varia notevolmente da cantone a cantone. Importante: l'imposta è degressiva – più a lungo si detiene l'immobile, più bassa è l'aliquota. Molti cantoni applicano un supplemento speculativo per periodi di detenzione brevi (ad es. nel cantone di Zurigo, un supplemento fino al 50 % per un periodo di detenzione inferiore a un anno).

Possibilità di differimento

Un differimento dell'imposta sugli utili immobiliari è possibile se il ricavato della vendita viene reinvestito in un nuovo immobile ad uso proprio (sostituzione). La condizione è che sia il vecchio che il nuovo immobile servano da residenza principale e che la sostituzione avvenga entro un termine ragionevole.

Prospettive: soppressione del valore locativo

Il 28 settembre 2025, la popolazione svizzera ha approvato la soppressione del valore locativo con il 57,7 % di voti favorevoli. Questo cambiamento di sistema fondamentale comporta conseguenze importanti per acquirenti e proprietari:

• Nessun valore locativo più per le residenze principali e secondarie occupate dal proprietario.
• Soppressione delle deduzioni per la manutenzione per gli immobili occupati dal proprietario.
• Limitazione della deduzione degli interessi ipotecari: in linea di principio nessuna deduzione più per gli immobili occupati dal proprietario. Eccezione: i primi acquirenti possono far valere una deduzione limitata per dieci anni.
• Soppressione della deduzione per misure di risparmio energetico e di protezione ambientale a livello federale. I cantoni possono mantenere le proprie possibilità di deduzione al più tardi fino al 2050.

Le nuove regole entreranno in vigore al più presto il 1° gennaio 2028. Fino ad allora, le disposizioni vigenti restano invariate. Chi prevede ristrutturazioni o risanamenti energetici dovrebbe approfittare del periodo transitorio finché le deduzioni possono ancora essere utilizzate.

Esempi pratici

Esempio 1: Acquisto di una casa a Berna

Una coppia acquista una casa per CHF 800'000 per abitarvi. Grazie all'esenzione dei primi CHF 800'000 per gli immobili occupati dal proprietario, nel cantone di Berna non è dovuta alcuna tassa di trapasso. Si applicano tuttavia tasse del registro fondiario e spese notarili. Per un prezzo d'acquisto superiore, la tassa di trapasso dell'1,8 % si applicherebbe solo all'importo eccedente i CHF 800'000.

Esempio 2: Finanziamento a Zurigo

Un acquirente finanzia la sua casa con un'ipoteca con CHF 20'000 di interessi annuali. Questi interessi sono fiscalmente deducibili e riducono notevolmente il reddito imponibile. A Zurigo non si applica alcuna tassa di trapasso – solo un emolumento del registro fondiario.

Esempio 3: Finanziamento tramite cassa pensione

Un'acquirente preleva CHF 100'000 dalla cassa pensione (2° pilastro) per l'acquisto dell'immobile. Questo importo viene tassato separatamente dal resto del reddito a un'aliquota ridotta. L'onere fiscale varia a seconda del cantone ma si situa generalmente tra il 5 e il 10 % dell'importo prelevato.

Errori frequenti e consigli

Errori frequenti

• Presupporre che dopo l'acquisto non vi siano più obblighi fiscali.
• Sottovalutare l'onere fiscale derivante dal valore locativo (valido fino alla soppressione).
• Non pianificare a lungo termine gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione.
• Confondere gli investimenti di mantenimento del valore con quelli che aumentano il valore nelle deduzioni fiscali.
• Trascurare le conseguenze fiscali di un prelievo anticipato dalla cassa pensione.
• Nel cantone di Berna: non conoscere l'esenzione per gli immobili occupati dal proprietario.

Consigli

• Verificare le regole cantonali sulle tasse di trapasso e sulle spese prima dell'acquisto.
• Integrare il valore locativo e le deduzioni correnti nella pianificazione finanziaria (finché ancora in vigore).
• Strutturare l'ipoteca in modo da ottimizzare le deduzioni fiscali.
• Distinguere chiaramente tra investimenti di mantenimento e di aumento del valore.
• Considerare per tempo l'imposta sugli utili immobiliari in caso di vendita futura.
• In caso di prelievo di fondi previdenziali, considerare l'impatto a lungo termine sulle prestazioni pensionistiche.
• Realizzare le ristrutturazioni previste prima dell'entrata in vigore delle nuove regole per approfittare delle deduzioni fiscali.

Conclusione

L'acquisto di un immobile in Svizzera ha non solo conseguenze finanziarie, ma anche conseguenze fiscali considerevoli. Oltre ai costi una tantum come la tassa di trapasso e le tasse del registro fondiario, sorgono obblighi correnti come il valore locativo, la dichiarazione nella sostanza e la tassazione degli utili in caso di vendita successiva. Anche il finanziamento tramite fondi previdenziali comporta conseguenze fiscali che non devono essere trascurate.

Con la soppressione approvata del valore locativo, si profila un cambiamento di sistema fondamentale che modificherà notevolmente la pianificazione fiscale per i proprietari. Chi conosce le conseguenze fiscali attuali e future e le integra tempestivamente nella decisione d'acquisto può pianificare il proprio investimento in modo ottimale ed evitare brutte sorprese.