Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Renovationskosten: Welche Abzüge sind möglich?

Wer in der Schweiz Wohneigentum besitzt, profitiert von verschiedenen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten. Insbesondere Hypothekarzinsen sowie Unterhalts- und Renovationskosten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Richtig genutzt, senken diese Abzüge die Steuerlast deutlich.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Kosten abziehbar sind, wie die Schuldzinsenbegrenzung funktioniert und worauf Eigentümer bei Unterhalt und Renovationen achten sollten.

Wichtiger Hinweis: Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 % angenommen. Damit fallen künftig auch die Abzüge für Unterhaltskosten und Schuldzinsen bei selbstgenutztem Wohneigentum weg. Die neuen Regeln treten voraussichtlich frühestens ab 2028 in Kraft. Bis dahin gelten die bisherigen Bestimmungen unverändert. Details finden Sie im Abschnitt «Ausblick: Was ändert sich nach der Abschaffung des Eigenmietwerts?».

Hypothekarzinsen und Steuern (geltendes Recht)

Abzug von Hypothekarzinsen

Hypothekarzinsen können vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dadurch reduziert sich die Steuerlast erheblich – insbesondere bei hohen Hypotheken.

Beispiel: Ein Eigentümer zahlt jährlich CHF 15'000 Hypothekarzinsen. Dieser Betrag kann direkt vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Schuldzinsenbegrenzung

Auf Bundesebene ist die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen begrenzt. Abziehbar sind private Schuldzinsen nur bis zur Höhe der steuerbaren Vermögenserträge (z. B. Zinsen, Dividenden, Mieterträge) plus CHF 50'000. Damit soll verhindert werden, dass Steuerpflichtige übermässige Fremdfinanzierungen zur Steueroptimierung nutzen.

Beispiel: Ein Eigentümer hat steuerbare Vermögenserträge von CHF 10'000 und Hypothekarzinsen von CHF 80'000. Er kann auf Bundesebene maximal CHF 60'000 (CHF 10'000 + CHF 50'000) an Schuldzinsen abziehen.

Unterhalts- und Renovationskosten (geltendes Recht)

Grundprinzip

Unterhaltskosten für Immobilien können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, sofern sie dem Erhalt des bestehenden Werts der Liegenschaft dienen (werterhaltend).

Pauschalabzug vs. effektive Kosten

Eigentümer können jedes Jahr neu wählen zwischen:

• Pauschalabzug: In den meisten Kantonen 10 % des Eigenmietwerts oder der Mieteinnahmen bei Gebäuden bis 10 Jahre alt, und 20 % bei älteren Gebäuden.
• Effektive Kosten: Abzug der tatsächlich angefallenen Unterhaltskosten (mit Belegen wie Handwerkerrechnungen).

Der jährliche Wechsel zwischen Pauschale und effektiven Kosten ist möglich, sodass Eigentümer flexibel die günstigere Variante wählen können.

Abzugsfähige Unterhaltskosten (werterhaltend)

• Reparaturen und Instandhaltung (z. B. Dachreparaturen, Heizungsservice)
• Gleichwertiger Ersatz von Anlagen (z. B. Boiler, Fenster, Küche – wenn in vergleichbarer Ausstattung ersetzt)
• Fassadenanstriche
• Pflege von Gartenanlagen oder Gebäudereinigung
• Versicherungsprämien (Gebäudeversicherung)
• Verwaltungskosten durch externe Verwalter
• Einlagen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum

Wertvermehrende Investitionen (nicht abziehbar)

Investitionen, die den Standard erhöhen oder den Wert der Immobilie steigern, sind bei der Einkommenssteuer nicht abziehbar. Sie können jedoch bei einem späteren Verkauf bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht werden. Beispiele:

• Anbau eines Wintergartens
• Ausbau des Dachstocks zu Wohnraum
• Einbau einer Luxus-Küche (Mehrkosten gegenüber gleichwertigem Ersatz)
• Einbau eines Swimmingpools

Abgrenzung in der Praxis

Die Abgrenzung zwischen werterhaltend und wertvermehrend ist im Einzelfall nicht immer eindeutig. Eine Badezimmer-Renovation kann beispielsweise sowohl werterhaltende als auch wertvermehrende Anteile enthalten. Im Zweifelsfall empfiehlt sich eine Abklärung mit den Steuerbehörden oder einem Steuerberater.

Energetische Sanierungen (geltendes Recht)

Steuerliche Vorteile

Energetische Massnahmen gelten als steuerlich abziehbar, auch wenn sie teilweise wertvermehrend sind. Dazu zählen:

• Wärmedämmungen (Fassade, Dach, Kellerdecke)
• Solaranlagen (Photovoltaik, Solarthermie)
• Wärmepumpen
• Ersatz von Öl- oder Gasheizungen durch nachhaltige Systeme
• Fensterersatz mit verbesserter Wärmedämmung

Verteilung über mehrere Steuerperioden

Seit 2020 können Kosten für energetische Sanierungen sowie Abbruchkosten für einen Ersatzneubau über bis zu drei Steuerperioden verteilt werden (das Jahr der Investition plus zwei Folgejahre), sofern sie das steuerbare Einkommen im Jahr der Investition übersteigen. Dies ermöglicht eine gleichmässigere steuerliche Entlastung bei grossen Investitionen.

Nachweise und Dokumentation

Damit das Steueramt die Abzüge akzeptiert, sind folgende Unterlagen wichtig:

• Rechnungen von Handwerkern (mit Aufteilung in werterhaltend/wertvermehrend, falls gemischte Arbeiten)
• Verträge mit Baufirmen
• Nachweise über Hypothekarzinsen (Bankauszüge, Zinsabrechnungen)
• Dokumentation bei energetischen Sanierungen (z. B. Bestätigung des GEAK-Experten)
• Quittungen und Überweisungsbelege

Ausblick: Was ändert sich nach der Abschaffung des Eigenmietwerts?

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Die neuen Regeln treten voraussichtlich frühestens ab 1. Januar 2028 in Kraft. Dieser Systemwechsel hat tiefgreifende Auswirkungen auf die Abzugsmöglichkeiten:

Selbstgenutztes Wohneigentum (nach der Reform)

• Unterhaltskosten: Nicht mehr abziehbar – weder pauschal noch effektiv. Dies gilt bei Bund, Kanton und Gemeinde.
• Hypothekarzinsen: Grundsätzlich nicht mehr abziehbar.
• Ersterwerber-Ausnahme: Wer erstmals eine selbstbewohnte Immobilie kauft, kann während zehn Jahren einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen (max. CHF 10'000 für Ehepaare, max. CHF 5'000 für Einzelpersonen, degressiv um 10 % pro Jahr).
• Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen: Auf Bundesebene nicht mehr abziehbar. Die Kantone können eigene Abzugsmöglichkeiten bis maximal 2050 beibehalten.
• Denkmalpflegerische Arbeiten: Bleiben auf Bundesebene weiterhin abziehbar.
• Einlagen in den Erneuerungsfonds: Nicht mehr abziehbar nach dem Systemwechsel.

Vermietete und verpachtete Liegenschaften (nach der Reform)

• Unterhaltskosten: Weiterhin abziehbar wie bisher.
• Schuldzinsen: Weiterhin abziehbar, aber nur noch nach der quotal-restriktiven Methode (im Verhältnis des Werts der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen).

Empfehlung für die Übergangszeit

• Geplante werterhaltende Renovationen und energetische Sanierungen möglichst noch vor dem Inkrafttreten der neuen Regeln durchführen, um die Steuerabzüge zu nutzen.
• Einzahlungen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum noch während der Übergangszeit steuerlich nutzen.
• Die Renovationskosten auf mehrere Steuerjahre verteilen, um die Abzüge optimal zu nutzen.
• Die Hypothekenstruktur überprüfen und gegebenenfalls anpassen.
• Wertvermehrende Investitionen weiterhin sauber dokumentieren, da sie bei der Grundstückgewinnsteuer bei einem späteren Verkauf anrechenbar bleiben.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Hypothekarzinsen und Pauschalabzug (geltendes Recht)

Ein Eigentümer zahlt CHF 12'000 Hypothekarzinsen. Zusätzlich nutzt er den Pauschalabzug von 20 % auf seinem Eigenmietwert von CHF 15'000, also CHF 3'000. Insgesamt kann er CHF 15'000 vom steuerbaren Einkommen abziehen. Da sein Eigenmietwert ebenfalls CHF 15'000 beträgt, gleichen sich die Abzüge und der Eigenmietwert praktisch aus.

Beispiel 2: Renovation mit effektiven Kosten

Eine Familie renoviert ihr Badezimmer für CHF 25'000. Davon gelten CHF 18'000 als werterhaltend (abziehbar) und CHF 7'000 als wertvermehrend (nicht abziehbar bei der Einkommenssteuer, aber bei einem späteren Verkauf als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar).

Beispiel 3: Energetische Sanierung mit Verteilung

Ein Hauseigentümer investiert CHF 60'000 in eine Solaranlage und eine Wärmedämmung. Da sein steuerbares Einkommen die Abzüge im ersten Jahr nicht vollständig aufnehmen kann, verteilt er die Kosten über drei Steuerperioden: CHF 20'000 im ersten Jahr, CHF 20'000 im zweiten Jahr und CHF 20'000 im dritten Jahr.

Beispiel 4: Ersterwerber nach der Reform (ab frühestens 2028)

Ein junges Ehepaar kauft 2029 sein erstes Eigenheim. Es muss keinen Eigenmietwert versteuern. Im ersten Jahr kann es bis zu CHF 10'000 Hypothekarzinsen abziehen. Dieser Betrag reduziert sich jedes Jahr um 10 %, also CHF 9'000 im zweiten Jahr, CHF 8'000 im dritten Jahr usw. Unterhaltskosten können nicht mehr abgezogen werden.

Häufige Fehler und Tipps

Häufige Fehler

• Verwechslung von werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten.
• Keine Belege für Unterhaltsarbeiten aufbewahren.
• Annahme, dass alle Modernisierungen abziehbar sind.
• Nichtbeachtung der Schuldzinsenbegrenzung auf Bundesebene.
• Vergessen, dass wertvermehrende Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar sind.
• Nichtbeachtung der Übergangsfristen bei der Eigenmietwert-Abschaffung.

Tipps

• Vor grösseren Renovationen abklären, welche Kosten werterhaltend (steuerlich abziehbar) und welche wertvermehrend (nicht abziehbar) sind.
• Pauschalabzug und effektive Kosten jährlich vergleichen und die günstigere Variante wählen.
• Energetische Massnahmen gezielt planen, da sie steuerlich besonders begünstigt sind – besonders während der Übergangszeit vor der Reform.
• Renovationen und Sanierungen nach Möglichkeit noch vor Inkrafttreten der neuen Regeln durchführen.
• Alle Belege und Rechnungen sorgfältig aufbewahren – sowohl für den laufenden Steuerabzug als auch für eine spätere Grundstückgewinnsteuer.
• Die Abzüge auf mehrere Steuerjahre verteilen, um die steuerliche Wirkung zu maximieren.

Fazit

Eigentümer in der Schweiz haben durch den Abzug von Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Renovationskosten erhebliche Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu senken. Entscheidend ist, die Regeln zur Schuldzinsenbegrenzung sowie die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen zu kennen.

Mit der beschlossenen Abschaffung des Eigenmietwerts steht ein grundlegender Systemwechsel bevor: Die bisherigen Abzugsmöglichkeiten für selbstgenutztes Wohneigentum fallen grösstenteils weg. Bis zum Inkrafttreten der neuen Regeln (voraussichtlich frühestens 2028) gelten die bisherigen Bestimmungen unverändert. Eigentümer sollten die Übergangszeit nutzen, um geplante Renovationen und energetische Sanierungen durchzuführen und ihre steuerliche Situation zu optimieren.