Interessi ipotecari, spese di manutenzione e ristrutturazione: quali deduzioni sono possibili?

Chi possiede una proprietà immobiliare in Svizzera beneficia di diverse possibilità di deduzione fiscale. In particolare, gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione e ristrutturazione possono essere dedotti dal reddito imponibile. Se utilizzate correttamente, queste deduzioni riducono significativamente il carico fiscale. In questo articolo scoprirà quali costi sono deducibili, come funziona il limite agli interessi passivi e a cosa devono prestare attenzione i proprietari per la manutenzione e le ristrutturazioni.

Interessi ipotecari e imposte

Deduzione degli interessi ipotecari

Gli interessi ipotecari possono essere dedotti integralmente dal reddito imponibile. Ciò riduce notevolmente il carico fiscale, soprattutto in caso di ipoteche elevate.

Esempio:
Un proprietario paga annualmente CHF 15’000 di interessi ipotecari. Questo importo può essere dedotto direttamente dal reddito imponibile.

Limite agli interessi passivi

La deducibilità degli interessi passivi è limitata. Sono deducibili solo:

• gli interessi effettivamente pagati
• fino a un massimo di CHF 50’000 aggiuntivi rispetto al reddito da patrimonio imponibile (ad esempio interessi, dividendi, proventi da locazione)

Questo limite serve a evitare che i contribuenti utilizzino finanziamenti esterni elevati esclusivamente per ottimizzare la dichiarazione d’imposta.

Costi di manutenzione e ristrutturazione

Principio generale

I costi di manutenzione degli immobili possono essere dedotti dalle imposte. Servono a mantenere il valore della proprietà.

Deduzione forfettaria vs costi effettivi

I proprietari possono scegliere tra:

• Deduzione forfettaria: di solito dal 10 % al 20 % del valore locativo proprio o dei redditi da locazione (a seconda dell’età dell’immobile)
• Costi effettivi: deduzione dei costi di manutenzione effettivamente sostenuti (ad esempio fatture artigiani)

Il cambio di metodo è possibile ogni anno, consentendo ai proprietari di rimanere flessibili.

Costi di manutenzione deducibili

• Riparazioni e manutenzione (ad esempio riparazione del tetto, manutenzione della caldaia)
• Sostituzione di impianti (ad esempio boiler, finestre, cucina – se sostituiti con equivalenti)
• Cura di giardini o pulizia degli edifici
• Costi di gestione tramite amministratori esterni

Ristrutturazioni di mantenimento vs ristrutturazioni di valore aggiunto

Di mantenimento (deducibile)
Costi che mantengono o ripristinano lo stato originale. Esempi:

• Sostituzione di una vecchia caldaia con un modello equivalente
• Ristrutturazione di bagni o cucine nelle condizioni originali
• Verniciatura delle facciate

Di valore aggiunto (non deducibile)
Investimenti che aumentano lo standard o il valore dell’immobile. Esempi:

• Costruzione di una serra
• Ampliamento del sottotetto a spazio abitativo
• Installazione di una cucina di lusso

Ristrutturazioni energetiche

Le misure energetiche sono deducibili, anche se aumentano il valore dell’immobile. Tra queste rientrano:

• Isolamenti termici
• Impianti solari
• Pompe di calore
• Sostituzione di caldaie a olio con sistemi sostenibili

Particolarità:
Dal 2020, i costi per ristrutturazioni energetiche che non possono essere dedotti completamente nell’anno in corso possono essere ripartiti su fino a due anni successivi.

Prove e documentazione

Perché l’autorità fiscale accetti le deduzioni, sono importanti i seguenti documenti:

• Fatture degli artigiani
• Contratti con imprese edili
• Prove dei tassi ipotecari (estratti conto bancari, conteggi degli interessi)
• Documentazione per ristrutturazioni energetiche

Esempi pratici

Esempio 1: interessi ipotecari e deduzione forfettaria

Un proprietario paga CHF 12’000 di interessi ipotecari. Inoltre, utilizza la deduzione forfettaria del 20 % sul valore locativo proprio di CHF 15’000 (CHF 3’000). In totale, può dedurre CHF 15’000 dal reddito imponibile.

Esempio 2: ristrutturazione con costi effettivi

Una famiglia ristruttura il proprio bagno per CHF 25’000. Di questi, CHF 18’000 sono considerati manutenzione ordinaria (deducibili) e CHF 7’000 come investimento di valore aggiunto (non deducibile).

Esempio 3: ristrutturazione energetica

Un proprietario investe CHF 60’000 in un impianto solare. Poiché il carico fiscale non può essere completamente ridotto nel primo anno, le deduzioni vengono distribuite su tre anni.

Errori comuni e consigli

Errori comuni

• Confusione tra costi di manutenzione ordinaria e investimenti di valore aggiunto
• Non conservare le prove delle opere di manutenzione
• Presupporre che tutte le modernizzazioni siano deducibili

Consigli

• Prima di grandi ristrutturazioni, chiarire quali costi sono deducibili
• Confrontare deduzione forfettaria e costi effettivi per scegliere la soluzione ottimale
• Pianificare attentamente le misure energetiche, in quanto fiscalmente vantaggiose

Conclusione

I proprietari in Svizzera hanno significative possibilità di ridurre il carico fiscale grazie alla deduzione degli interessi ipotecari, dei costi di manutenzione e delle ristrutturazioni. È però essenziale conoscere le regole sul limite agli interessi passivi e la distinzione tra investimenti di manutenzione ordinaria e di valore aggiunto.

Con una pianificazione accurata, documentazione completa e un utilizzo mirato delle possibilità di deduzione, i proprietari immobiliari possono ottimizzare in modo significativo la loro situazione fiscale.