Interessi ipotecari, spese di manutenzione e ristrutturazione: quali deduzioni sono possibili?

I proprietari di immobili in Svizzera beneficiano di diverse possibilità di deduzione fiscale. In particolare, gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione e ristrutturazione possono essere dedotti dal reddito imponibile. Utilizzate correttamente, queste deduzioni riducono notevolmente l'onere fiscale.

Questo articolo spiega quali costi sono deducibili, come funziona il tetto massimo degli interessi passivi e cosa devono considerare i proprietari in materia di manutenzione e ristrutturazione.

Nota importante: il 28 settembre 2025, la popolazione svizzera ha approvato la soppressione del valore locativo con il 57,7 % di voti favorevoli. Ciò significa che in futuro verranno meno anche le deduzioni per le spese di manutenzione e gli interessi ipotecari sugli immobili occupati dal proprietario. Le nuove regole entreranno in vigore al più presto nel 2028. Fino ad allora, le disposizioni vigenti restano invariate. I dettagli sono riportati nella sezione «Prospettive: cosa cambia dopo la soppressione del valore locativo?».

Interessi ipotecari e imposte (diritto vigente)

Deduzione degli interessi ipotecari

Gli interessi ipotecari possono essere integralmente dedotti dal reddito imponibile. Ciò riduce notevolmente l'onere fiscale – soprattutto in caso di ipoteche elevate.

Esempio: un proprietario paga CHF 15'000 di interessi ipotecari annuali. Questo importo può essere dedotto direttamente dal reddito imponibile.

Tetto massimo degli interessi passivi

A livello federale, la deducibilità degli interessi passivi è limitata. Gli interessi sui debiti privati sono deducibili solo fino all'ammontare dei redditi imponibili della sostanza (ad es. interessi, dividendi, redditi da locazione) più CHF 50'000. Ciò mira a impedire ai contribuenti di utilizzare un indebitamento eccessivo a fini di ottimizzazione fiscale.

Esempio: un proprietario ha redditi imponibili della sostanza di CHF 10'000 e interessi ipotecari di CHF 80'000. A livello federale può dedurre al massimo CHF 60'000 (CHF 10'000 + CHF 50'000) di interessi passivi.

Spese di manutenzione e ristrutturazione (diritto vigente)

Principio di base

Le spese di manutenzione degli immobili possono essere dedotte dal reddito imponibile, a condizione che servano al mantenimento del valore esistente del bene (mantenimento del valore).

Forfait vs. costi effettivi

I proprietari possono scegliere ogni anno tra:

• Forfait: nella maggior parte dei cantoni, 10 % del valore locativo o dei redditi da locazione per gli edifici fino a 10 anni, e 20 % per gli edifici più vecchi.
• Costi effettivi: deduzione delle spese di manutenzione effettivamente sostenute (con giustificativi come fatture di artigiani).

Il cambio annuale tra forfait e costi effettivi è possibile, consentendo ai proprietari di scegliere la variante più vantaggiosa.

Spese di manutenzione deducibili (mantenimento del valore)

• Riparazioni e manutenzione ordinaria (ad es. riparazioni del tetto, manutenzione del riscaldamento)
• Sostituzione equivalente di impianti (ad es. scaldabagno, finestre, cucina – se sostituiti con dotazione comparabile)
• Tinteggiatura della facciata
• Cura degli spazi verdi o pulizia dell'edificio
• Premi assicurativi (assicurazione dell'edificio)
• Costi di amministrazione da parte di gestori esterni
• Versamenti nel fondo di rinnovamento in caso di proprietà per piani

Investimenti che aumentano il valore (non deducibili)

Gli investimenti che elevano lo standard o aumentano il valore dell'immobile non sono deducibili dall'imposta sul reddito. Possono tuttavia essere fatti valere come costi di investimento in occasione di una vendita successiva ai fini dell'imposta sugli utili immobiliari. Esempi:

• Aggiunta di una veranda
• Trasformazione del sottotetto in spazio abitabile
• Installazione di una cucina di lusso (costi aggiuntivi rispetto a una sostituzione equivalente)
• Installazione di una piscina

Distinzione nella pratica

La distinzione tra mantenimento del valore e aumento del valore non è sempre chiara nei casi singoli. La ristrutturazione di un bagno, ad esempio, può contenere elementi di entrambe le categorie. In caso di dubbio, si raccomanda un chiarimento con le autorità fiscali o un consulente fiscale.

Ristrutturazioni a risparmio energetico (diritto vigente)

Vantaggi fiscali

Le misure di risparmio energetico sono fiscalmente deducibili, anche se parzialmente aumentano il valore. Comprendono:

• Isolamento termico (facciata, tetto, solaio della cantina)
• Impianti solari (fotovoltaico, solare termico)
• Pompe di calore
• Sostituzione di riscaldamenti a nafta o gas con sistemi sostenibili
• Sostituzione di finestre con isolamento termico migliorato

Ripartizione su più periodi fiscali

Dal 2020, i costi per le ristrutturazioni a risparmio energetico e i costi di demolizione per una costruzione sostitutiva possono essere ripartiti su un massimo di tre periodi fiscali (l'anno dell'investimento più due anni successivi), nella misura in cui superano il reddito imponibile nell'anno dell'investimento.

Giustificativi e documentazione

Affinché l'ufficio delle imposte accetti le deduzioni, sono importanti i seguenti documenti:

• Fatture di artigiani (con distinzione mantenimento/aumento del valore se lavori misti)
• Contratti con imprese edili
• Prove degli interessi ipotecari (estratti bancari, conteggi degli interessi)
• Documentazione per le ristrutturazioni energetiche (ad es. attestazione dell'esperto CECE)
• Ricevute e prove di pagamento

Prospettive: cosa cambia dopo la soppressione del valore locativo?

Il 28 settembre 2025, la popolazione svizzera ha approvato la soppressione del valore locativo. Le nuove regole entreranno in vigore al più presto il 1° gennaio 2028. Questo cambiamento di sistema ha profonde ripercussioni sulle possibilità di deduzione:

Immobili occupati dal proprietario (dopo la riforma)

• Spese di manutenzione: non più deducibili – né forfettariamente né effettivamente. Ciò vale a livello federale, cantonale e comunale.
• Interessi ipotecari: in linea di principio non più deducibili.
• Eccezione per i primi acquirenti: chi acquista per la prima volta un immobile ad uso proprio può far valere una deduzione limitata di interessi ipotecari per dieci anni (max. CHF 10'000 per coppie sposate, max. CHF 5'000 per singoli, degressiva del 10 % annuo).
• Misure di risparmio energetico e protezione ambientale: non più deducibili a livello federale. I cantoni possono mantenere le proprie possibilità di deduzione al più tardi fino al 2050.
• Lavori di conservazione dei monumenti: restano deducibili a livello federale.
• Versamenti nel fondo di rinnovamento: non più deducibili dopo il cambio di sistema.

Immobili locati e affittati (dopo la riforma)

• Spese di manutenzione: ancora deducibili come finora.
• Interessi passivi: ancora deducibili, ma solo secondo il metodo quotale-restrittivo (in proporzione al valore degli immobili locati rispetto al patrimonio complessivo).

Raccomandazione per il periodo transitorio

• Realizzare le ristrutturazioni di mantenimento del valore e i risanamenti energetici previsti prima dell'entrata in vigore delle nuove regole per approfittare delle deduzioni fiscali.
• Utilizzare i versamenti nel fondo di rinnovamento in caso di proprietà per piani durante il periodo transitorio.
• Ripartire i costi di ristrutturazione su più anni fiscali per ottimizzare le deduzioni.
• Rivedere ed eventualmente adeguare la struttura ipotecaria.
• Continuare a documentare accuratamente gli investimenti che aumentano il valore, poiché restano deducibili ai fini dell'imposta sugli utili immobiliari in caso di vendita successiva.

Esempi pratici

Esempio 1: Interessi ipotecari e forfait (diritto vigente)

Un proprietario paga CHF 12'000 di interessi ipotecari. Utilizza inoltre il forfait del 20 % sul suo valore locativo di CHF 15'000, ossia CHF 3'000. In totale può dedurre CHF 15'000 dal reddito imponibile. Poiché il suo valore locativo è anch'esso di CHF 15'000, le deduzioni e il valore locativo si compensano praticamente.

Esempio 2: Ristrutturazione con costi effettivi

Una famiglia ristruttura il proprio bagno per CHF 25'000. Di questi, CHF 18'000 sono considerati come mantenimento del valore (deducibili) e CHF 7'000 come aumento del valore (non deducibili dall'imposta sul reddito, ma computabili come costi di investimento ai fini dell'imposta sugli utili immobiliari in caso di vendita successiva).

Esempio 3: Ristrutturazione energetica con ripartizione

Un proprietario investe CHF 60'000 in un impianto solare e un isolamento termico. Poiché il suo reddito imponibile non può assorbire interamente le deduzioni nel primo anno, ripartisce i costi su tre periodi fiscali: CHF 20'000 nel primo anno, CHF 20'000 nel secondo anno e CHF 20'000 nel terzo anno.

Esempio 4: Primo acquirente dopo la riforma (al più presto dal 2028)

Una giovane coppia sposata acquista la sua prima abitazione nel 2029. Non deve più dichiarare un valore locativo. Nel primo anno può dedurre fino a CHF 10'000 di interessi ipotecari. Questo importo si riduce del 10 % ogni anno, ossia CHF 9'000 nel secondo anno, CHF 8'000 nel terzo anno, ecc. Le spese di manutenzione non possono più essere dedotte.

Errori frequenti e consigli

Errori frequenti

• Confondere le spese di mantenimento del valore con gli investimenti che aumentano il valore.
• Non conservare i giustificativi dei lavori di manutenzione.
• Presupporre che tutte le modernizzazioni siano deducibili.
• Ignorare il tetto massimo degli interessi passivi a livello federale.
• Dimenticare che gli investimenti che aumentano il valore sono deducibili ai fini dell'imposta sugli utili immobiliari.
• Ignorare i termini transitori relativi alla soppressione del valore locativo.

Consigli

• Prima di grandi lavori di ristrutturazione, chiarire quali costi sono di mantenimento del valore (deducibili) e quali aumentano il valore (non deducibili).
• Confrontare ogni anno il forfait e i costi effettivi e scegliere la variante più vantaggiosa.
• Pianificare le misure di risparmio energetico in modo mirato, poiché beneficiano di vantaggi fiscali particolari – soprattutto durante il periodo transitorio prima della riforma.
• Realizzare le ristrutturazioni prima dell'entrata in vigore delle nuove regole nella misura del possibile.
• Conservare accuratamente tutti i giustificativi e le fatture – sia per la deduzione fiscale corrente sia per un'eventuale imposta sugli utili immobiliari futura.
• Ripartire le deduzioni su più anni fiscali per massimizzare l'effetto fiscale.

Conclusione

I proprietari in Svizzera dispongono di notevoli possibilità per ridurre il proprio onere fiscale grazie alla deduzione degli interessi ipotecari, delle spese di manutenzione e ristrutturazione. È essenziale conoscere le regole sul tetto massimo degli interessi passivi e la distinzione tra investimenti di mantenimento del valore e investimenti che aumentano il valore.

Con la soppressione approvata del valore locativo, si profila un cambiamento di sistema fondamentale: la maggior parte delle possibilità di deduzione per gli immobili occupati dal proprietario verrà meno. Fino all'entrata in vigore delle nuove regole (al più presto nel 2028), si applicano le disposizioni vigenti. I proprietari dovrebbero sfruttare il periodo transitorio per realizzare le ristrutturazioni e i risanamenti energetici previsti e ottimizzare la propria situazione fiscale.