Intérêts hypothécaires, frais d’entretien et de rénovation : quelles déductions sont possibles ?

Les propriétaires de biens immobiliers en Suisse bénéficient de diverses possibilités de déduction fiscale. En particulier, les intérêts hypothécaires ainsi que les frais d'entretien et de rénovation peuvent être déduits du revenu imposable. Correctement utilisées, ces déductions réduisent considérablement la charge fiscale.

Cet article explique quels coûts sont déductibles, comment fonctionne le plafonnement des intérêts passifs et ce que les propriétaires doivent prendre en compte en matière d'entretien et de rénovation.

Remarque importante : le 28 septembre 2025, la population suisse a approuvé la suppression de la valeur locative avec 57,7 % de oui. Les déductions pour les frais d'entretien et les intérêts hypothécaires sur les biens occupés par leur propriétaire seront donc supprimées à l'avenir. Les nouvelles règles entreront en vigueur au plus tôt en 2028. D'ici là, les dispositions actuelles restent inchangées. Les détails figurent dans la section « Perspectives : qu'est-ce qui change après la suppression de la valeur locative ? ».

Intérêts hypothécaires et impôts (droit en vigueur)

Déduction des intérêts hypothécaires

Les intérêts hypothécaires peuvent être intégralement déduits du revenu imposable. Cela réduit considérablement la charge fiscale – surtout en cas d'hypothèque élevée.

Exemple : un propriétaire paie CHF 15'000 d'intérêts hypothécaires par an. Ce montant peut être directement déduit du revenu imposable.

Plafonnement des intérêts passifs

Au niveau fédéral, la déductibilité des intérêts passifs est plafonnée. Les intérêts sur les dettes privées ne sont déductibles qu'à hauteur des revenus imposables de la fortune (p. ex. intérêts, dividendes, revenus locatifs) plus CHF 50'000. Cette règle vise à empêcher les contribuables d'utiliser un endettement excessif à des fins d'optimisation fiscale.

Exemple : un propriétaire a des revenus imposables de la fortune de CHF 10'000 et des intérêts hypothécaires de CHF 80'000. Au niveau fédéral, il peut déduire au maximum CHF 60'000 (CHF 10'000 + CHF 50'000) d'intérêts passifs.

Frais d'entretien et de rénovation (droit en vigueur)

Principe de base

Les frais d'entretien des immeubles peuvent être déduits du revenu imposable, à condition qu'ils servent au maintien de la valeur existante du bien (maintien de la valeur).

Forfait vs. frais effectifs

Les propriétaires peuvent choisir chaque année entre :

• Forfait : dans la plupart des cantons, 10 % de la valeur locative ou des revenus locatifs pour les bâtiments de moins de 10 ans, et 20 % pour les bâtiments plus anciens.
• Frais effectifs : déduction des frais d'entretien effectivement engagés (avec justificatifs tels que factures d'artisans).

Le changement annuel entre forfait et frais effectifs est possible, ce qui permet aux propriétaires de choisir la variante la plus avantageuse.

Frais d'entretien déductibles (maintien de la valeur)

• Réparations et maintenance (p. ex. réparation de toiture, service de chauffage)
• Remplacement à l'identique d'installations (p. ex. chauffe-eau, fenêtres, cuisine – si remplacés par un équipement comparable)
• Peinture de façade
• Entretien des espaces verts ou nettoyage du bâtiment
• Primes d'assurance (assurance bâtiment)
• Frais d'administration par des gérants externes
• Versements au fonds de rénovation en cas de propriété par étages

Investissements augmentant la valeur (non déductibles)

Les investissements qui augmentent le standard ou la valeur du bien ne sont pas déductibles de l'impôt sur le revenu. Ils peuvent toutefois être pris en compte comme coûts d'investissement lors d'une vente ultérieure pour l'impôt sur les gains immobiliers. Exemples :

• Ajout d'une véranda
• Aménagement des combles en espace habitable
• Installation d'une cuisine de luxe (surcoût par rapport à un remplacement équivalent)
• Installation d'une piscine

Distinction en pratique

La distinction entre maintien de la valeur et augmentation de la valeur n'est pas toujours claire dans les cas individuels. La rénovation d'une salle de bain, par exemple, peut contenir des éléments des deux catégories. En cas de doute, une clarification auprès des autorités fiscales ou d'un conseiller fiscal est recommandée.

Rénovations énergétiques (droit en vigueur)

Avantages fiscaux

Les mesures d'économie d'énergie sont déductibles fiscalement, même si elles sont partiellement augmentant la valeur. Il s'agit notamment de :

• Isolation thermique (façade, toiture, plancher de cave)
• Installations solaires (photovoltaïque, solaire thermique)
• Pompes à chaleur
• Remplacement de chauffages au mazout ou au gaz par des systèmes durables
• Remplacement de fenêtres avec isolation thermique améliorée

Répartition sur plusieurs périodes fiscales

Depuis 2020, les coûts des rénovations énergétiques ainsi que les coûts de démolition pour une construction de remplacement peuvent être répartis sur trois périodes fiscales au maximum (l'année de l'investissement plus deux années suivantes), dans la mesure où ils dépassent le revenu imposable de l'année d'investissement.

Justificatifs et documentation

Pour que l'administration fiscale accepte les déductions, les documents suivants sont importants :

• Factures d'artisans (avec distinction maintien/augmentation de la valeur si travaux mixtes)
• Contrats avec des entreprises de construction
• Preuves des intérêts hypothécaires (relevés bancaires, décomptes d'intérêts)
• Documentation des rénovations énergétiques (p. ex. attestation d'un expert CECB)
• Quittances et preuves de paiement

Perspectives : qu'est-ce qui change après la suppression de la valeur locative ?

Le 28 septembre 2025, la population suisse a approuvé la suppression de la valeur locative. Les nouvelles règles entreront en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028. Ce changement de système a des répercussions profondes sur les possibilités de déduction :

Biens occupés par leur propriétaire (après la réforme)

• Frais d'entretien : plus déductibles – ni forfaitairement ni effectivement. Cela s'applique au niveau fédéral, cantonal et communal.
• Intérêts hypothécaires : en principe plus déductibles.
• Exception pour les primo-accédants : les personnes achetant pour la première fois un bien à usage propre peuvent faire valoir une déduction limitée d'intérêts hypothécaires pendant dix ans (max. CHF 10'000 pour les couples mariés, max. CHF 5'000 pour les personnes seules, dégressive de 10 % par an).
• Mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement : plus déductibles au niveau fédéral. Les cantons peuvent maintenir leurs propres possibilités de déduction jusqu'en 2050 au plus tard.
• Travaux de conservation du patrimoine : restent déductibles au niveau fédéral.
• Versements au fonds de rénovation : plus déductibles après le changement de système.

Biens loués et affermés (après la réforme)

• Frais d'entretien : toujours déductibles comme auparavant.
• Intérêts passifs : toujours déductibles, mais uniquement selon la méthode quotale-restrictive (en proportion de la valeur des biens loués par rapport au patrimoine total).

Recommandation pour la période transitoire

• Réaliser les rénovations de maintien de la valeur et les assainissements énergétiques prévus avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles pour profiter des déductions fiscales.
• Utiliser les versements au fonds de rénovation en cas de propriété par étages pendant la période transitoire.
• Répartir les frais de rénovation sur plusieurs années fiscales pour optimiser les déductions.
• Revoir et éventuellement adapter la structure hypothécaire.
• Continuer à documenter soigneusement les investissements augmentant la valeur, car ils restent déductibles lors de l'impôt sur les gains immobiliers en cas de vente ultérieure.

Exemples pratiques

Exemple 1 : Intérêts hypothécaires et forfait (droit en vigueur)

Un propriétaire paie CHF 12'000 d'intérêts hypothécaires. Il utilise en outre le forfait de 20 % sur sa valeur locative de CHF 15'000, soit CHF 3'000. Au total, il peut déduire CHF 15'000 du revenu imposable. Sa valeur locative étant également de CHF 15'000, les déductions et la valeur locative se compensent pratiquement.

Exemple 2 : Rénovation avec frais effectifs

Une famille rénove sa salle de bain pour CHF 25'000. CHF 18'000 sont considérés comme maintien de la valeur (déductibles) et CHF 7'000 comme augmentation de la valeur (non déductibles de l'impôt sur le revenu, mais imputables comme coûts d'investissement lors de l'impôt sur les gains immobiliers en cas de vente ultérieure).

Exemple 3 : Rénovation énergétique avec répartition

Un propriétaire investit CHF 60'000 dans une installation solaire et une isolation thermique. Son revenu imposable ne permettant pas d'absorber entièrement les déductions la première année, il répartit les coûts sur trois périodes fiscales : CHF 20'000 la première année, CHF 20'000 la deuxième année et CHF 20'000 la troisième année.

Exemple 4 : Primo-accédant après la réforme (au plus tôt dès 2028)

Un jeune couple marié achète son premier logement en 2029. Il n'a plus à déclarer de valeur locative. La première année, il peut déduire jusqu'à CHF 10'000 d'intérêts hypothécaires. Ce montant diminue de 10 % chaque année, soit CHF 9'000 la deuxième année, CHF 8'000 la troisième année, etc. Les frais d'entretien ne peuvent plus être déduits.

Erreurs fréquentes et conseils

Erreurs fréquentes

• Confondre frais de maintien de la valeur et investissements augmentant la valeur.
• Ne pas conserver les justificatifs des travaux d'entretien.
• Supposer que toutes les modernisations sont déductibles.
• Ignorer le plafonnement des intérêts passifs au niveau fédéral.
• Oublier que les investissements augmentant la valeur sont déductibles de l'impôt sur les gains immobiliers.
• Ignorer les délais transitoires liés à la suppression de la valeur locative.

Conseils

• Avant de grands travaux de rénovation, clarifier quels coûts sont de maintien de la valeur (déductibles) et lesquels sont augmentant la valeur (non déductibles).
• Comparer chaque année le forfait et les frais effectifs et choisir la variante la plus avantageuse.
• Planifier les mesures d'économie d'énergie de manière ciblée, car elles bénéficient d'avantages fiscaux particuliers – surtout pendant la période transitoire avant la réforme.
• Réaliser les rénovations avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles dans la mesure du possible.
• Conserver soigneusement tous les justificatifs et factures – tant pour la déduction fiscale courante que pour un éventuel impôt sur les gains immobiliers futur.
• Répartir les déductions sur plusieurs années fiscales pour maximiser l'effet fiscal.

Conclusion

Les propriétaires en Suisse disposent de possibilités considérables pour réduire leur charge fiscale grâce à la déduction des intérêts hypothécaires, des frais d'entretien et de rénovation. Il est essentiel de connaître les règles de plafonnement des intérêts passifs ainsi que la distinction entre investissements de maintien de la valeur et investissements augmentant la valeur.

Avec la suppression approuvée de la valeur locative, un changement de système fondamental se profile : la plupart des possibilités de déduction pour les biens occupés par leur propriétaire seront supprimées. Jusqu'à l'entrée en vigueur des nouvelles règles (au plus tôt en 2028), les dispositions actuelles restent inchangées. Les propriétaires devraient profiter de la période transitoire pour réaliser les rénovations et assainissements énergétiques prévus et optimiser leur situation fiscale.