Intérêts hypothécaires, frais d’entretien et de rénovation : quelles déductions sont possibles ?

Les propriétaires en Suisse bénéficient de différentes possibilités de déduction fiscale. En particulier, les intérêts hypothécaires ainsi que les frais d’entretien et de rénovation peuvent être déduits du revenu imposable. Bien utilisés, ces abattements réduisent considérablement la charge fiscale.
Dans cet article, vous découvrirez quels coûts sont déductibles, comment fonctionne la limite sur les intérêts passifs et ce à quoi les propriétaires doivent faire attention pour l’entretien et les rénovations.

Intérêts hypothécaires et impôts

Déduction des intérêts hypothécaires

Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits intégralement du revenu imposable, ce qui réduit considérablement la charge fiscale – en particulier pour des hypothèques élevées.

Exemple

Un propriétaire paie CHF 15’000 d’intérêts hypothécaires par an. Ce montant peut être directement déduit du revenu imposable.

Limite sur les intérêts passifs

La déductibilité des intérêts est limitée. Sont déductibles :

• Les intérêts réellement payés
• Maximum CHF 50’000 supplémentaires par rapport aux revenus du patrimoine imposables (ex. intérêts, dividendes, revenus locatifs)

Cette règle vise à empêcher les contribuables d’utiliser un fort endettement pour optimiser leur fiscalité.

Frais d’entretien et de rénovation

Principe général

Les frais d’entretien des biens immobiliers sont déductibles afin de préserver la valeur du bien.

Abattement forfaitaire vs. coûts réels

Les propriétaires peuvent choisir entre :

• Abattement forfaitaire : généralement 10 % à 20 % de la valeur locative ou des revenus locatifs (selon l’âge du bien)
• Coûts réels : déduction des frais effectivement engagés (ex. factures d’artisans)

Un changement est possible chaque année, offrant ainsi flexibilité aux propriétaires.

Frais d’entretien déductibles

• Réparations et maintenance (ex. toiture, entretien chauffage)
• Remplacement d’installations (ex. chaudière, fenêtres, cuisine – si équivalentes)
• Entretien des jardins ou nettoyage du bâtiment
• Frais de gestion par des gestionnaires externes

Rénovations valorisantes vs. conservatrices

• Conservatrices (déductibles) : maintiennent ou restaurent l’état initial
  • Exemple : remplacement d’une ancienne chaudière par un modèle équivalent
  • Rénovation de salles de bains ou cuisines dans l’état original
  • Peinture de façade
• Valorisantes (non déductibles) : augmentent le standard ou la valeur du bien
  • Exemple : ajout d’une véranda
  • Aménagement des combles
  • Installation d’une cuisine de luxe

Rénovations énergétiques

Avantages fiscaux

Les mesures énergétiques sont déductibles même si elles sont valorisantes, telles que :

• Isolation thermique
• Panneaux solaires
• Pompes à chaleur
• Remplacement de chauffage au fioul par des systèmes durables

Particularité

Depuis 2020, les coûts des rénovations énergétiques non entièrement déduits peuvent être répartis sur deux années suivantes.

Justificatifs et documentation

Pour que l’administration fiscale accepte les déductions, les documents suivants sont importants :

• Factures des artisans
• Contrats avec les entreprises de construction
• Justificatifs des intérêts hypothécaires (relevés bancaires, attestations)
• Documentation des rénovations énergétiques

Exemples pratiques

Exemple 1 : Intérêts hypothécaires et abattement forfaitaire

Un propriétaire paie CHF 12’000 d’intérêts hypothécaires et utilise un abattement forfaitaire de 20 % sur une valeur locative de CHF 15’000 (CHF 3’000).
Total déductible : CHF 15’000 du revenu imposable.

Exemple 2 : Rénovation avec coûts réels

Une famille rénove sa salle de bain pour CHF 25’000.

• CHF 18’000 sont conservateurs (déductibles)
• CHF 7’000 sont valorisants (non déductibles)

Exemple 3 : Rénovation énergétique

Un propriétaire investit CHF 60’000 dans une installation solaire. Comme la charge fiscale ne peut pas être entièrement compensée la première année, il répartit les déductions sur trois ans.

Erreurs fréquentes et conseils

Erreurs fréquentes

• Confondre les coûts conservateurs et valorisants
• Ne pas conserver les justificatifs des travaux d’entretien
• Penser que toutes les rénovations sont déductibles

Conseils

• Vérifier avant les rénovations importantes quelles dépenses sont fiscalement déductibles
• Comparer abattement forfaitaire et coûts réels pour choisir l’option optimale
• Planifier les mesures énergétiques car elles bénéficient d’un avantage fiscal particulier

Conclusion

Les propriétaires en Suisse ont la possibilité de réduire considérablement leur charge fiscale grâce aux déductions des intérêts hypothécaires, des frais d’entretien et de rénovation.
Il est essentiel de connaître les règles sur la limite des intérêts et la distinction entre rénovations conservatrices et valorisantes.
Avec une planification soigneuse, une documentation complète et l’utilisation ciblée des déductions, les propriétaires peuvent optimiser leur situation fiscale de manière significative.