Immobilien als Vermögen: Wie wird Wohneigentum in der Schweiz besteuert?

Der Kauf einer Immobilie gilt in der Schweiz als wichtige Form des Vermögensaufbaus. Wohneigentum bringt jedoch nicht nur Vorteile, sondern auch steuerliche Pflichten mit sich. Gleichzeitig steht die Schweizer Wohneigentumsbesteuerung vor der grössten Reform seit Jahrzehnten.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Immobilien in der Schweiz aktuell besteuert werden, was sich durch den historischen Systemwechsel ändert und wie Sie die Übergangszeit optimal nutzen.

Wichtiger Hinweis: Das Schweizer Stimmvolk hat am 28. September 2025 mit 57,7 % Ja-Stimmen die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Das neue Recht tritt frühestens per 1. Januar 2028 in Kraft (Entscheid durch den Bundesrat). Bis dahin gilt unverändert das heutige System. Dieser Artikel erklärt sowohl das geltende Recht als auch das neue Recht ab 2028. (Stand: Steuerperiode 2025)

Grundlagen der Immobilienbesteuerung (geltendes Recht bis mind. 2027)

Steuerobjekt und Eigentümerpflichten

Immobilien in der Schweiz unterliegen zwei Steuerarten:

• Einkommenssteuer: Selbstgenutzte Liegenschaften werden über den Eigenmietwert erfasst; vermietete Liegenschaften über die Mieteinnahmen
• Vermögenssteuer: Alle Immobilien müssen als Vermögen deklariert werden; die Vermögenssteuer wird ausschliesslich von Kantonen und Gemeinden erhoben

Alle Eigentümer sind verpflichtet, ihre Immobilien in der jährlichen Steuererklärung anzugeben – unabhängig davon, ob sie selbst darin wohnen oder vermieten.

Eigenmietwert: Steuerpflicht für selbstgenutztes Wohneigentum (bis mind. 2027)

Was ist der Eigenmietwert?

Wer eine eigene Wohnung oder ein Haus selbst bewohnt, muss einen fiktiven Ertrag – den sogenannten Eigenmietwert – als Einkommen versteuern. Er soll den wirtschaftlichen Vorteil des mietfreien Wohnens steuerlich ausgleichen und basiert auf Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG.

Höhe des Eigenmietwerts

Der Eigenmietwert liegt in der Regel zwischen 60 % und 70 % des Marktwerts einer vergleichbaren Miete. Die genaue Berechnung erfolgt durch die kantonalen Steuerbehörden – die Methodik unterscheidet sich je nach Kanton.

Wichtig: Der Eigenmietwert wird nicht nur auf den Erstwohnsitz, sondern auch auf Zweitwohnungen (Ferienhäuser, Ferienwohnungen) erhoben. Für Ferienwohnungen kann er anteilsmässig auf die Nutzungszeit beschränkt werden.

Ausländische Liegenschaften und Eigenmietwert

Für ausländische selbstgenutzte Liegenschaften wird der Eigenmietwert zwar nicht direkt besteuert, hat aber eine satzbestimmende Wirkung: Er erhöht den anwendbaren Steuersatz auf das übrige Einkommen (Progressionsvorbehalt). Ab 2028 entfällt auch diese satzbestimmende Anrechnung ausländischer Eigenmietwerte.

Besteuerung von vermieteten Immobilien

Mieteinnahmen als steuerbares Einkommen

Alle Mieteinnahmen aus der Vermietung von Liegenschaften in der Schweiz müssen vollständig als Einkommen deklariert werden. Dies gilt sowohl für private als auch gewerbliche Mietverhältnisse.

Abzüge bei Vermietung (gelten auch nach 2028 weiter)

Eigentümer von vermieteten Liegenschaften können folgende Kosten abziehen:

• Unterhalts- und Renovationskosten (Pauschalabzug oder effektive Kosten, s. unten)
• Hypothekarzinsen (ab 2028 nur noch nach der quotal-restriktiven Methode, s. unten)
• Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Liegenschaftsverwaltung)
• Versicherungsprämien (Gebäudeversicherung etc.)

Immobilien und Vermögenssteuer

Bewertung: Steuerwert vs. Marktwert

Immobilien werden in der Steuererklärung zum kantonalen Steuerwert angegeben. Dieser liegt in aller Regel unter dem aktuellen Marktwert. Der Steuerwert wird durch die kantonalen Steuerbehörden bestimmt und periodisch angepasst.

Wichtig: Die Vermögenssteuer auf Immobilien wird ausschliesslich von den Kantonen und Gemeinden erhoben – es gibt keine Bundesvermögenssteuer auf Privatvermögen.

Ausländische Immobilien

Ausländische Immobilien sind deklarationspflichtig. Sie werden in der Schweiz selbst nicht besteuert, erhöhen aber durch die satzbestimmende Wirkung (Progressionsvorbehalt) den Steuersatz auf das in der Schweiz steuerbare Einkommen und Vermögen. Dieser Effekt bleibt auch nach der Eigenmietwert-Reform grundsätzlich bestehen (ausser für den Eigenmietwert-Anteil).

Abzüge für Immobilienbesitzer (geltendes Recht bis mind. 2027)

Hypothekarzinsen (Schuldzinsenabzug)

Zinsen für Hypotheken können heute vollständig vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, soweit sie den steuerbaren Vermögensertrag zuzüglich CHF 50'000 nicht übersteigen (Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG). Dieser Abzug gilt für selbstgenutzte und vermietete Objekte gleichermassen.

Ab 2028 (neues Recht): Der allgemeine Schuldzinsenabzug wird grundlegend geändert (s. Abschnitt «Neues Recht ab 2028»).

Unterhaltskosten

Eigentümer können wählen zwischen:

• Pauschalabzug: Abhängig vom Alter der Liegenschaft
  • Baujahr bis zu 10 Jahren: 10 % des Eigenmietwerts (oder der Mieteinnahmen)
  • Baujahr über 10 Jahre: 20 % des Eigenmietwerts (oder der Mieteinnahmen)
  • Kantone können abweichende Pauschalen vorsehen
• Effektive Kosten: Nachweis durch Belege (Handwerkerrechnungen, Renovationen, Ersatzanschaffungen)

Es empfiehlt sich, beide Methoden zu vergleichen. Bei umfangreichen Sanierungsarbeiten sind effektive Kosten meist vorteilhafter.

Energetische Sanierungen

Kosten für energetische Sanierungen (z. B. Wärmedämmung, Fensterersatz, Wärmepumpe, Solaranlage) sind separat abzugsfähig und können auf zwei aufeinanderfolgende Steuerperioden aufgeteilt werden. Dies ermöglicht eine steuerliche Glättung bei hohen Investitionen.

Ab 2028 (Bundessteuer): Dieser Abzug entfällt für selbstgenutzte Liegenschaften auf Bundesebene. Kantone dürfen ihn noch bis 2050 vorsehen – ob und in welchem Umfang, ist kantonal verschieden.

Denkmalpflege

Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten sind auch nach 2028 weiterhin abzugsfähig – sowohl auf Bundesebene (Art. 32 DBG) als auch kantonal.

Der Systemwechsel ab 2028: Was ändert sich?

Am 28. September 2025 beschloss das Schweizer Stimmvolk mit 57,7 % Ja-Stimmen, den Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften abzuschaffen. Das Inkrafttreten erfolgt frühestens per 1. Januar 2028, der genaue Zeitpunkt wird vom Bundesrat festgelegt.

Überblick: Altes Recht vs. Neues Recht

AspektBis mind. 2027 (heutiges Recht)Ab frühestens 2028 (neues Recht)EigenmietwertSteuerbares EinkommenEntfällt vollständig (Erst- und Zweitwohnungen)Hypothekarzinsen (Selbstnutzer)Vollständig abziehbarNicht mehr abziehbarUnterhaltskosten (Selbstnutzer)Abziehbar (Pauschale oder effektiv)Nicht mehr abziehbarEnergetische Sanierungen (Selbstnutzer, Bund)AbziehbarNicht mehr abziehbar (kantonal bis 2050 möglich)Denkmalpflege (Selbstnutzer)AbziehbarWeiterhin abziehbarUnterhaltskosten (Vermieter)AbziehbarWeiterhin vollständig abziehbarHypothekarzinsen (Vermieter)AbziehbarAbziehbar, aber nur quotalVermögenssteuerKantonal nach SteuerwertUnverändertErsterwerberabzugNicht vorhandenNeu eingeführt (max. CHF 10'000 / 5'000, degressiv)Objektsteuer ZweitwohnungenNicht vorhandenKantone können einführen

Was konkret wegfällt (selbstgenutzte Liegenschaften)

Ab 2028 sind für selbstgenutzte Erst- und Zweitwohnungen auf Bundesebene folgende Abzüge nicht mehr möglich:

• Hypothekarzinsen
• Unterhalts- und Renovationskosten
• Kosten für energetische Sanierungen und Umweltschutzmassnahmen
• Rückbaukosten bei Ersatzneubauten

Neuer Schuldzinsenabzug: Quotal-restriktive Methode (für Vermieter)

Wer vermietete Liegenschaften hält, kann Schuldzinsen weiterhin abziehen – aber nur noch anteilsmässig. Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel:

Abziehbare Schuldzinsen = Gesamte Schuldzinsen × (Wert vermieteter Liegenschaften ÷ Gesamtvermögen)

Beispiel: Gesamtvermögen CHF 1'500'000, davon vermietete Liegenschaft CHF 500'000 (= 1/3). Schuldzinsen total CHF 30'000 → Abziehbar: CHF 10'000.

Neu: Ersterwerberabzug

Als Ausgleich für den Wegfall des Hypothekarzinsabzugs erhalten Ersterwerber von selbstgenutztem Wohneigentum einen neuen, zeitlich begrenzten Abzug:

• Ehepaare: Max. CHF 10'000 im ersten Jahr nach dem Erwerb
• Alleinstehende: Max. CHF 5'000 im ersten Jahr
• Degressive Abnahme über 10 Jahre (linear um 10 % pro Jahr)
• Einmaliger Abzug, der auch bei Objektwechsel weiterläuft

Neue kantonale Objektsteuer auf Zweitwohnungen

Die Kantone erhalten die Möglichkeit (aber nicht die Pflicht), eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen. Dies betrifft vor allem Tourismus- und Bergkantone. Ob ein Kanton diese Steuer einführt und wie sie ausgestaltet wird, ist noch offen.

Strategische Empfehlungen für die Übergangsphase (bis 2028)

Die Zeit bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts bietet wichtige Gestaltungsmöglichkeiten:

• Sanierungen vorziehen: Werterhaltende Renovationen und Unterhaltsarbeiten, die ohnehin geplant sind, sollten wenn möglich noch vor 2028 umgesetzt werden, um die steuerliche Abzugsfähigkeit zu nutzen
• Energetische Massnahmen planen: Insbesondere grössere Investitionen (Wärmepumpe, Fassadendämmung, PV-Anlage) können auf zwei Steuerperioden aufgeteilt werden – eine letzte Möglichkeit zur steuerlichen Optimierung
• Einlagen in Erneuerungsfonds: Für Stockwerkeigentümer: Einlagen in den Erneuerungsfonds können noch bis zum Systemwechsel steuerlich abgezogen werden
• Hypothekarpolitik überdenken: Nach 2028 entfällt der Anreiz zur Beibehaltung einer hohen Hypothek bei Selbstnutzung; Amortisationsstrategie anpassen
• Individuelle Beratung: Die Auswirkungen sind stark situationsabhängig (Verschuldungsgrad, Renovationsbedarf, Pensionierungsplanung). Steuerberatung empfehlenswert

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Selbstgenutztes Eigenheim (geltendes Recht bis 2027)

Ein Eigentümer bewohnt eine Eigentumswohnung in Zürich mit einem Eigenmietwert von CHF 18'000. Er zahlt CHF 12'000 Hypothekarzinsen pro Jahr. In der Steuererklärung 2025:

• Einkommen: + CHF 18'000 Eigenmietwert
• Abzüge: − CHF 12'000 Hypothekarzinsen, − CHF 3'600 Unterhaltskosten (Pauschalabzug 20 % von CHF 18'000)
• Netto-Belastung aus der Liegenschaft: CHF 18'000 − CHF 15'600 = CHF 2'400

Beispiel 2: Selbstgenutztes Eigenheim (neues Recht ab 2028)

Gleicher Eigentümer, gleiche Situation – aber ab Steuerperiode 2028:

• Eigenmietwert: Entfällt
• Hypothekarzinsabzug: Entfällt
• Unterhaltsabzug: Entfällt
• Netto-Belastung aus der Liegenschaft: CHF 0 (keine Einkommenskomponente mehr)

Der Eigentümer hat seine Hypothek vollständig abbezahlt → klare Entlastung. Bei hoher Hypothek (und hohen abzugsfähigen Zinsen) kann das alte System dagegen günstiger gewesen sein.

Beispiel 3: Vermietete Liegenschaft (unverändertes Recht)

Ein Paar vermietet ein Haus in Basel für CHF 36'000 pro Jahr. Es zahlt CHF 10'000 Hypothekarzinsen. Das gesamte Vermögen beträgt CHF 1'200'000, wovon die Mietliegenschaft CHF 600'000 ausmacht (50 %).

• Einkommen: + CHF 36'000 Mieteinnahmen
• Unterhaltsabzug: − CHF 7'200 (Pauschalabzug 20 % von CHF 36'000)
• Hypothekarzinsen (ab 2028, quotal): CHF 10'000 × 50 % = − CHF 5'000 (vorher: − CHF 10'000)
• Netto-steuerbares Einkommen: CHF 23'800 (ab 2028) vs. CHF 18'800 (heutiges Recht)

Beispiel 4: Ersterwerb ab 2028

Ein Paar kauft 2028 erstmals ein Eigenheim. Die Hypothekarzinsen betragen CHF 15'000 pro Jahr.

• Ersterwerberabzug Jahr 1: CHF 10'000
• Ersterwerberabzug Jahr 2: CHF 9'000 (−10 % pro Jahr)
• Ersterwerberabzug Jahr 10: CHF 1'000
• Ab Jahr 11: Kein Abzug mehr möglich

Häufige Fehler und Tipps

Häufige Fehler

• Eigenmietwert als zukünftig bestehend einplanen: Er wird frühestens ab 2028 abgeschafft; bis dahin gilt heutiges Recht
• Annahme, selbstgenutztes Eigentum sei heute steuerfrei: Falsch – Eigenmietwert und ggf. kantonale Pauschalen fallen aktuell an
• Ausländische Immobilien nicht deklarieren: Deklarationspflicht besteht auch für im Ausland gelegene Liegenschaften
• Unterhaltskosten ohne Belege abziehen: Bei effektivem Abzug sind Rechnungen aufzubewahren
• Sanierungen bis nach 2028 verschieben: Wer plant zu renovieren, verliert ab dem Systemwechsel die steuerliche Abzugsfähigkeit
• Neues Recht mit altem Recht verwechseln: Abzugsmöglichkeiten unterscheiden sich je nach Geltungszeitraum fundamental

Tipps

• Jetzt handeln: Geplante Sanierungen und Investitionen vor dem Systemwechsel umsetzen
• Pauschal- vs. Effektivabzug prüfen: Beide Methoden jährlich vergleichen
• Steuerwert des Kantons verwenden: Für die Vermögenssteuer ist der amtliche Steuerwert massgebend
• Unterhaltsbelege sorgfältig aufbewahren: Mindestens 10 Jahre
• Erneuerungsfonds-Einlagen planen: Für Stockwerkeigentümer noch bis zum Systemwechsel steuerlich abziehbar
• Steuerberatung für individuelle Strategie: Die Auswirkungen des Systemwechsels sind stark situationsabhängig – besonders bei Vermietern, Hochverschuldeten und bald Pensionierten

Fazit

Immobilienbesitz in der Schweiz ist steuerlich komplex – und wird es mit dem bevorstehenden Systemwechsel noch mehr. Das Volksabstimmungsergebnis vom 28. September 2025 leitet einen historischen Wandel ein: Der Eigenmietwert wird abgeschafft, aber auch wichtige Abzüge für Selbstnutzer entfallen.

Für die Übergangszeit bis frühestens 2028 empfiehlt sich eine sorgfältige Planung: Sanierungen, die ohnehin geplant sind, sollten vorgezogen werden – ebenso Einzahlungen in den Erneuerungsfonds. Vermieter behalten ihre Abzugsmöglichkeiten im Wesentlichen, müssen aber die neue quotal-restriktive Methode beim Schuldzinsenabzug einkalkulieren.