Immobilier en tant que patrimoine : comment les biens résidentiels sont-ils imposés en Suisse ?

L’achat d’un bien immobilier en Suisse est considéré comme une forme importante de constitution de patrimoine. Cependant, posséder sa résidence principale apporte non seulement des avantages, mais aussi des obligations fiscales. De nombreux propriétaires sont surpris de devoir déclarer un revenu imposable même s’ils vivent dans leur propre logement. En revanche, les hypothèques et les frais d’entretien offrent certaines possibilités de déduction.

Cet article explique comment l’immobilier est imposé en Suisse, quelles différences existent entre les biens occupés par leur propriétaire et ceux loués, et quelles déductions sont possibles.

Principes de l’imposition des biens immobiliers

Objet fiscal

Les biens immobiliers en Suisse font partie du patrimoine imposable et sont pris en compte à la fois pour l’impôt sur le revenu (via la valeur locative ou les revenus locatifs) et pour l’impôt sur le patrimoine.

Obligations des propriétaires

Tous les propriétaires doivent déclarer leurs biens immobiliers dans la déclaration fiscale annuelle, qu’ils y résident ou qu’ils les louent.

Valeur locative : imposition pour la résidence principale

Qu’est-ce que la valeur locative ?

Les propriétaires qui occupent leur propre logement doivent déclarer un revenu fictif, appelé valeur locative, comme revenu. Cela vise à compenser fiscalement le bénéfice du logement gratuit.

Montant de la valeur locative

La valeur locative correspond généralement à 60 à 70 % du loyer de marché d’un bien comparable. Le calcul exact est effectué par les autorités fiscales cantonales.

Critiques de la valeur locative

La valeur locative est politiquement controversée, car elle augmente la charge fiscale alors qu’aucun flux monétaire effectif n’est perçu. Une suppression est régulièrement discutée, mais n’a pas encore été mise en œuvre.

Imposition des biens immobiliers loués

Revenus locatifs

Les biens loués génèrent un revenu imposable. Tous les loyers perçus doivent être déclarés.

Déductions possibles

Les propriétaires peuvent déduire certains frais, tels que :

• Frais d’entretien et de rénovation
• Intérêts hypothécaires
• Frais de gestion

Immobilier et impôt sur le patrimoine

Évaluation

Les biens immobiliers doivent également être déclarés comme patrimoine dans la déclaration fiscale. Ils sont évalués selon la valeur fiscale cantonale, généralement inférieure à la valeur marchande.

Biens immobiliers à l’étranger

Les biens situés à l’étranger doivent également être déclarés. En Suisse, ils ne sont pas directement imposés, mais augmentent le taux d’imposition (effet sur le taux).

Déductions pour les propriétaires

Intérêts hypothécaires

Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu imposable. C’est un des principaux avantages pour les propriétaires ayant un financement externe.

Frais d’entretien

Les propriétaires peuvent choisir entre :

• Déduction forfaitaire (en fonction de l’âge du bien, généralement 10 à 20 % des loyers ou de la valeur locative)
• Frais réels (factures d’artisans, rénovations, mesures énergétiques)

Rénovations énergétiques

Particulièrement avantageux : les dépenses pour rénovations énergétiques (isolation, panneaux solaires) peuvent être déduites dans de nombreux cantons.

Exemples pratiques

Exemple 1 : Appartement occupé par le propriétaire

Un propriétaire habite dans un appartement à Zurich avec une valeur locative de CHF 15’000. Il paie CHF 12’000 d’intérêts hypothécaires. Dans la déclaration fiscale, il doit déclarer la valeur locative comme revenu, mais peut déduire les intérêts hypothécaires.

Exemple 2 : Bien loué

Un couple loue une maison à Bâle pour CHF 30’000 par an. Ces revenus sont imposables. Ils peuvent déduire CHF 8’000 pour l’entretien et CHF 10’000 d’intérêts hypothécaires.

Erreurs fréquentes et conseils

Erreurs fréquentes

• Ne pas déclarer les biens immobiliers à l’étranger
• Supposer que la résidence principale est exonérée d’impôt
• Déduire des frais d’entretien sans justificatifs

Conseils

• Déclarer tous les biens immobiliers, y compris à l’étranger
• Utiliser les valeurs fiscales officielles cantonales pour l’évaluation
• Conserver soigneusement les justificatifs d’entretien
• Vérifier si les déductions forfaitaires ou réelles sont plus avantageuses

Conclusion

Posséder un bien immobilier en Suisse offre de nombreux avantages, mais est fiscalement complexe. Les résidences principales et les biens loués génèrent un revenu imposable et influencent l’impôt sur le patrimoine. Une utilisation intelligente des déductions, notamment les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien, permet cependant aux propriétaires de réduire considérablement leur charge fiscale.