Immobilier en tant que patrimoine : comment les biens résidentiels sont-ils imposés en Suisse ?

L'achat d'un bien immobilier est considéré en Suisse comme une forme importante de constitution de patrimoine. La propriété immobilière n'apporte pas seulement des avantages, mais aussi des obligations fiscales. En outre, l'imposition suisse de la propriété résidentielle est à la veille de sa plus grande réforme depuis des décennies.

Cet article explique comment les biens immobiliers sont actuellement imposés en Suisse, ce qui changera avec le changement de système historique, et comment tirer le meilleur parti de la période de transition.

Note importante : Le peuple suisse a approuvé l'abolition de la valeur locative le 28 septembre 2025 avec 57,7 % de oui. Les nouvelles règles entreront en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028 (date déterminée par le Conseil fédéral). Jusqu'alors, le système actuel reste pleinement en vigueur. Cet article couvre à la fois le droit actuel et le nouveau droit à partir de 2028. (État : période fiscale 2025)

Principes de l'imposition immobilière (droit actuel jusqu'à fin 2027 au moins)

Objet fiscal et obligations du propriétaire

Les biens immobiliers en Suisse sont soumis à deux types d'impôts :

• Impôt sur le revenu : les propriétés occupées par leur propriétaire sont imposées via la valeur locative ; les biens loués via les revenus locatifs
• Impôt sur la fortune : tous les biens immobiliers doivent être déclarés comme fortune ; l'impôt sur la fortune est prélevé exclusivement par les cantons et les communes

Tous les propriétaires sont tenus de déclarer leurs biens immobiliers dans la déclaration d'impôts annuelle – qu'ils y habitent eux-mêmes ou qu'ils les louent.

Valeur locative : imposition de la propriété résidentielle occupée par son propriétaire (jusqu'à fin 2027 au moins)

Qu'est-ce que la valeur locative ?

Quiconque habite dans son propre appartement ou sa propre maison doit déclarer un revenu fictif – la valeur locative – comme revenu imposable. Elle est censée imposer l'avantage économique de vivre sans payer de loyer et se fonde sur l'art. 21 al. 1 lit. b LIFD.

Montant de la valeur locative

La valeur locative est généralement fixée à 60 % à 70 % du loyer de marché d'un bien comparable. Le calcul précis est effectué par les autorités fiscales cantonales, la méthodologie différant selon les cantons.

Important : la valeur locative s'applique non seulement à la résidence principale, mais aussi aux résidences secondaires (maisons de vacances, appartements de vacances). Pour les résidences de vacances, elle peut être réduite proportionnellement à la durée d'utilisation effective.

Biens immobiliers étrangers et valeur locative

Pour les biens étrangers occupés par leur propriétaire, la valeur locative n'est pas directement imposée en Suisse, mais a un effet sur le taux d'imposition : elle augmente le taux applicable aux autres revenus suisses (réserve de progressivité). À partir de 2028, cet effet sur le taux des valeurs locatives étrangères sera également supprimé.

Imposition des biens locatifs

Revenus locatifs comme revenu imposable

Tous les revenus locatifs provenant de la location de biens immobiliers en Suisse doivent être déclarés intégralement comme revenus imposables. Cela s'applique aussi bien aux baux privés que commerciaux.

Déductions pour les biens locatifs (applicables aussi après 2028)

Les propriétaires de biens locatifs peuvent déduire les frais suivants :

• Frais d'entretien et de rénovation (déduction forfaitaire ou frais effectifs, voir ci-dessous)
• Intérêts hypothécaires (à partir de 2028, uniquement selon la méthode proportionnelle restrictive, voir ci-dessous)
• Frais de gestion (gérance immobilière)
• Primes d'assurance (assurance du bâtiment, etc.)

Immobilier et impôt sur la fortune

Évaluation : valeur fiscale vs. valeur de marché

Les biens immobiliers sont inscrits dans la déclaration d'impôts à la valeur fiscale cantonale, qui est généralement inférieure à la valeur de marché actuelle. Elle est déterminée par les autorités fiscales cantonales et ajustée périodiquement.

Important : l'impôt sur la fortune sur l'immobilier est prélevé exclusivement par les cantons et les communes – il n'existe pas d'impôt fédéral sur la fortune privée.

Biens immobiliers étrangers

Les biens étrangers doivent être déclarés. Ils ne sont pas directement imposés en Suisse, mais augmentent le taux applicable aux revenus et à la fortune d'origine suisse par l'effet de progressivité. Cet effet est maintenu en principe après la réforme (sauf pour la composante valeur locative).

Déductions pour les propriétaires immobiliers (droit actuel jusqu'à fin 2027 au moins)

Intérêts hypothécaires (déduction des dettes)

Les intérêts hypothécaires peuvent actuellement être déduits du revenu imposable dans leur intégralité, dans la mesure où ils ne dépassent pas les revenus de la fortune imposables augmentés de CHF 50'000 (art. 33 al. 1 lit. a LIFD). Cette déduction s'applique aussi bien aux propriétés occupées par leur propriétaire qu'aux biens locatifs.

À partir de 2028 (nouveau droit) : la déduction générale des dettes sera fondamentalement restructurée (voir section « Nouveau droit à partir de 2028 »).

Frais d'entretien

Les propriétaires peuvent choisir entre :

• Déduction forfaitaire : en fonction de l'âge du bâtiment :
  • Jusqu'à 10 ans : 10 % de la valeur locative (ou des revenus locatifs)
  • Plus de 10 ans : 20 % de la valeur locative (ou des revenus locatifs)
  • Les cantons peuvent prévoir des forfaits différents
• Frais effectifs : dépenses documentées (factures d'artisans, rénovations, remplacements)

Les deux méthodes doivent être comparées ; les frais effectifs sont généralement plus avantageux lors d'importants travaux de rénovation.

Rénovations énergétiques

Les coûts des rénovations visant à économiser l'énergie (p. ex. isolation thermique, remplacement des fenêtres, pompes à chaleur, installations solaires) sont déductibles séparément et peuvent être répartis sur deux périodes fiscales consécutives, permettant un lissage fiscal pour les investissements importants.

À partir de 2028 (impôt fédéral) : cette déduction ne sera plus disponible pour les propriétés occupées par leur propriétaire au niveau fédéral. Les cantons peuvent la maintenir jusqu'en 2050 – dans quelle mesure, cela varie selon le canton.

Conservation du patrimoine architectural

Les coûts des travaux de préservation du patrimoine restent déductibles après 2028, tant au niveau fédéral (art. 32 LIFD) qu'au niveau cantonal.

Le changement de système à partir de 2028 : qu'est-ce qui change ?

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a voté avec 57,7 % de oui pour abolir la valeur locative pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire. Les règles entreront en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028, le Conseil fédéral fixant la date précise.

Vue d'ensemble : droit actuel vs. nouveau droit

AspectJusqu'à fin 2027 au moins (droit actuel)À partir de 2028 au plus tôt (nouveau droit)Valeur locativeRevenu imposableSupprimée complètement (résidences principales et secondaires)Intérêts hypothécaires (propriétaire occupant)Entièrement déductiblesPlus déductiblesFrais d'entretien (propriétaire occupant)Déductibles (forfait ou frais effectifs)Plus déductiblesRénovations énergétiques (propriétaire occupant, fédéral)DéductiblesPlus déductibles (cantons peuvent autoriser jusqu'en 2050)Conservation du patrimoine (propriétaire occupant)DéductibleReste déductibleFrais d'entretien (bailleurs)DéductiblesReste entièrement déductibleIntérêts hypothécaires (bailleurs)DéductiblesDéductibles, mais proportionnellement seulementImpôt sur la fortuneCantonal, selon valeur fiscaleInchangéDéduction pour premier achatNon disponibleNouvellement introduite (max. CHF 10'000 / 5'000, dégressive)Impôt spécial sur les résidences secondairesNon disponibleLes cantons peuvent l'introduire

Ce qui disparaît concrètement (propriétés occupées par leur propriétaire)

À partir de 2028, les déductions suivantes ne seront plus disponibles pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire au niveau fédéral :

• Intérêts hypothécaires
• Frais d'entretien et de rénovation
• Mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement
• Frais de démolition en vue d'une construction de remplacement

Nouvelle déduction des dettes : méthode proportionnelle restrictive (pour les bailleurs)

Ceux qui détiennent des biens locatifs peuvent toujours déduire les intérêts hypothécaires – mais uniquement de manière proportionnelle. Le calcul est le suivant :

Intérêts déductibles = Total des intérêts × (Valeur des biens locatifs ÷ Fortune totale)

Exemple : Fortune totale CHF 1'500'000, dont bien locatif CHF 500'000 (= 1/3). Intérêts totaux CHF 30'000 → Déductibles : CHF 10'000.

Nouveau : déduction pour premier acquéreur

Pour compenser la perte de la déduction des intérêts hypothécaires, les premiers acquéreurs d'une résidence principale reçoivent une nouvelle déduction limitée dans le temps :

• Époux/partenaires enregistrés : max. CHF 10'000 la première année après l'acquisition
• Personnes seules : max. CHF 5'000 la première année
• Réduction dégressive sur 10 ans (linéaire, −10 % par an)
• Déduction unique, qui continue à courir même en cas de changement d'objet

Nouvel impôt cantonal sur les résidences secondaires

Les cantons auront la possibilité (mais non l'obligation) d'introduire un impôt spécial sur les biens pour les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire. Cela concerne surtout les cantons touristiques et de montagne. Si un canton introduit cet impôt et comment il sera structuré reste à déterminer.

Recommandations stratégiques pour la période de transition (jusqu'en 2028)

La période précédant l'entrée en vigueur des nouvelles règles offre d'importantes possibilités de planification :

• Anticiper les rénovations : les travaux d'entretien et de conservation de valeur déjà planifiés devraient si possible être réalisés avant 2028 pour bénéficier de la déductibilité actuelle
• Planifier les investissements énergétiques : les grands investissements (pompes à chaleur, isolation de façade, installation PV) peuvent être répartis sur deux périodes fiscales – une dernière opportunité d'optimisation fiscale
• Versements au fonds de rénovation : pour les propriétaires en PPE : les versements au fonds de renouvellement sont encore déductibles fiscalement jusqu'au changement de système
• Repenser la stratégie hypothécaire : après 2028, il n'y a plus d'incitation à maintenir une hypothèque élevée pour les propriétaires occupants ; revoir la stratégie d'amortissement
• Conseil individuel : les impacts dépendent fortement de la situation personnelle (niveau d'endettement, besoins de rénovation, planification de la retraite) ; un conseil fiscal professionnel est recommandé

Exemples pratiques

Exemple 1 : Propriété occupée par son propriétaire (droit actuel jusqu'en 2027)

Un propriétaire habite dans un appartement en PPE à Zurich avec une valeur locative de CHF 18'000. Les intérêts hypothécaires s'élèvent à CHF 12'000 par an. Dans la déclaration d'impôts 2025 :

• Revenu : + CHF 18'000 valeur locative
• Déductions : − CHF 12'000 intérêts hypothécaires, − CHF 3'600 frais d'entretien (forfait 20 % de CHF 18'000)
• Charge nette liée au bien : CHF 18'000 − CHF 15'600 = CHF 2'400

Exemple 2 : Propriété occupée par son propriétaire (nouveau droit à partir de 2028)

Même propriétaire, même situation – mais à partir de la période fiscale 2028 :

• Valeur locative : supprimée
• Déduction des intérêts hypothécaires : supprimée
• Déduction d'entretien : supprimée
• Charge nette liée au bien : CHF 0 (plus aucune composante de revenu)

Pour un propriétaire sans dettes, cela représente un allègement fiscal clair. Pour les propriétaires avec une hypothèque élevée (et des intérêts déductibles élevés), l'ancien système peut avoir été plus avantageux.

Exemple 3 : Bien locatif (règles largement inchangées)

Un couple loue une maison à Bâle pour CHF 36'000 par an. Les intérêts hypothécaires s'élèvent à CHF 10'000. La fortune totale est de CHF 1'200'000, dont le bien locatif représente CHF 600'000 (50 %).

• Revenu : + CHF 36'000 revenus locatifs
• Déduction d'entretien : − CHF 7'200 (forfait 20 % de CHF 36'000)
• Intérêts hypothécaires (à partir de 2028, proportionnels) : CHF 10'000 × 50 % = − CHF 5'000 (auparavant : − CHF 10'000)
• Revenu net imposable : CHF 23'800 (à partir de 2028) vs. CHF 18'800 (droit actuel)

Exemple 4 : Premier achat à partir de 2028

Un couple achète pour la première fois un logement en 2028. Les intérêts hypothécaires s'élèvent à CHF 15'000 par an.

• Déduction premier acquéreur année 1 : CHF 10'000
• Déduction premier acquéreur année 2 : CHF 9'000 (−10 % par an)
• Déduction premier acquéreur année 10 : CHF 1'000
• À partir de l'année 11 : plus aucune déduction possible

Erreurs fréquentes et conseils

Erreurs fréquentes

• Planifier comme si la valeur locative allait continuer à exister : elle sera abolie au plus tôt à partir de 2028 ; le droit actuel s'applique jusqu'alors
• Supposer que la propriété occupée par son propriétaire est exonérée d'impôt : incorrect – la valeur locative et les éventuelles charges cantonales s'appliquent actuellement
• Ne pas déclarer les biens étrangers : l'obligation de déclaration s'applique aussi aux biens situés à l'étranger
• Déduire des frais d'entretien sans justificatifs : les factures doivent être conservées si on déduit les frais effectifs
• Reporter les rénovations après 2028 : ceux qui planifient des rénovations perdront la déductibilité fiscale une fois le système modifié
• Confondre ancien et nouveau droit : les possibilités de déduction diffèrent fondamentalement selon la période fiscale applicable

Conseils

• Agir maintenant : réaliser les rénovations et investissements planifiés avant le changement de système
• Comparer déduction forfaitaire et frais effectifs : évaluer les deux méthodes chaque année
• Utiliser la valeur fiscale cantonale : la valeur fiscale officielle est la référence pour l'impôt sur la fortune
• Conserver soigneusement les justificatifs d'entretien : pendant au moins 10 ans
• Planifier les versements au fonds de renouvellement : déductibles pour les propriétaires en PPE jusqu'au changement de système
• Consulter un expert fiscal pour une stratégie individuelle : les impacts du changement de système dépendent fortement de la situation – en particulier pour les bailleurs, les propriétaires fortement endettés et ceux qui approchent de la retraite

Conclusion

La propriété immobilière en Suisse est fiscalement complexe – et le deviendra encore davantage avec le changement de système imminent. Le résultat de la votation du 28 septembre 2025 marque un tournant historique : la valeur locative sera abolie, mais aussi des déductions importantes pour les propriétaires occupants.

Pendant la période de transition jusqu'à fin 2027 au moins, une planification soigneuse est recommandée : les rénovations déjà planifiées devraient être anticipées, de même que les versements au fonds de renouvellement. Les bailleurs conservent pour l'essentiel leurs possibilités de déduction, mais doivent intégrer la nouvelle méthode proportionnelle restrictive pour la déduction des intérêts hypothécaires.