Immobili come patrimonio: come viene tassata la proprietà abitativa in Svizzera?

L'acquisto di un immobile è considerato in Svizzera una forma importante di costituzione del patrimonio. La proprietà immobiliare non porta solo vantaggi, ma anche obblighi fiscali. Allo stesso tempo, la tassazione svizzera della proprietà residenziale è alla vigilia della più grande riforma degli ultimi decenni.

Questo articolo spiega come gli immobili sono attualmente tassati in Svizzera, cosa cambierà con lo storico cambiamento di sistema e come sfruttare al meglio il periodo di transizione.

Nota importante: Il popolo svizzero ha approvato l'abolizione del valore locativo il 28 settembre 2025 con il 57,7 % di sì. Le nuove norme entreranno in vigore al più presto il 1° gennaio 2028 (data determinata dal Consiglio federale). Fino ad allora, il sistema attuale rimane pienamente in vigore. Questo articolo tratta sia il diritto vigente sia il nuovo diritto a partire dal 2028. (Stato: periodo fiscale 2025)

Principi della tassazione immobiliare (diritto vigente fino alla fine del 2027 al più tardi)

Oggetto fiscale e obblighi del proprietario

Gli immobili in Svizzera sono soggetti a due tipi di imposta:

• Imposta sul reddito: le proprietà occupate dal proprietario sono tassate tramite il valore locativo; le proprietà locate tramite i redditi da locazione
• Imposta sulla sostanza: tutti gli immobili devono essere dichiarati come sostanza; l'imposta sulla sostanza è riscossa esclusivamente dai cantoni e dai comuni

Tutti i proprietari sono tenuti a dichiarare i propri immobili nella dichiarazione d'imposta annuale – indipendentemente dal fatto che vi abitino o li locino.

Valore locativo: obbligo fiscale per la proprietà residenziale occupata dal proprietario (fino alla fine del 2027 al più tardi)

Cos'è il valore locativo?

Chi abita nel proprio appartamento o nella propria casa deve dichiarare un reddito fittizio – il cosiddetto valore locativo – come reddito imponibile. Esso è destinato a tassare il vantaggio economico di abitare senza pagare un affitto e si fonda sull'art. 21 cpv. 1 lett. b LIFD.

Entità del valore locativo

Il valore locativo è generalmente fissato al 60–70 % dell'affitto di mercato di un immobile comparabile. Il calcolo preciso è effettuato dalle autorità fiscali cantonali, con metodologie diverse da cantone a cantone.

Importante: il valore locativo si applica non solo alla residenza principale, ma anche alle residenze secondarie (case e appartamenti di vacanza). Per le case di vacanza, può essere ridotto proporzionalmente alla durata dell'utilizzo effettivo.

Immobili esteri e valore locativo

Per gli immobili esteri occupati dal proprietario, il valore locativo non è direttamente tassato in Svizzera, ma ha un effetto determinante sull'aliquota: aumenta l'aliquota applicabile agli altri redditi svizzeri (riserva di progressività). A partire dal 2028, sarà soppressa anche questa incidenza sull'aliquota dei valori locativi esteri.

Tassazione degli immobili locati

Redditi da locazione come reddito imponibile

Tutti i redditi da locazione derivanti dall'affitto di immobili in Svizzera devono essere dichiarati integralmente come reddito imponibile. Ciò si applica sia ai contratti di locazione privati che commerciali.

Deduzioni per gli immobili locati (applicabili anche dopo il 2028)

I proprietari di immobili locati possono dedurre i seguenti costi:

• Spese di manutenzione e ristrutturazione (deduzione forfettaria o costi effettivi, v. sotto)
• Interessi ipotecari (dal 2028 solo secondo il metodo proporzionale restrittivo, v. sotto)
• Spese di gestione (amministrazione immobiliare)
• Premi assicurativi (assicurazione dell'edificio ecc.)

Immobili e imposta sulla sostanza

Valutazione: valore fiscale vs. valore di mercato

Gli immobili sono inseriti nella dichiarazione d'imposta al valore fiscale cantonale, generalmente inferiore al valore di mercato attuale. È determinato dalle autorità fiscali cantonali e adeguato periodicamente.

Importante: l'imposta sulla sostanza sugli immobili è riscossa esclusivamente da cantoni e comuni – non esiste un'imposta federale sulla sostanza privata.

Immobili esteri

Gli immobili esteri devono essere dichiarati. Non sono direttamente tassati in Svizzera, ma aumentano l'aliquota applicabile ai redditi e alla sostanza di origine svizzera tramite l'effetto di progressività. Questo effetto rimane in linea di principio dopo la riforma (eccetto per la componente del valore locativo).

Deduzioni per i proprietari immobiliari (diritto vigente fino alla fine del 2027 al più tardi)

Interessi ipotecari (deduzione dei debiti)

Gli interessi ipotecari possono attualmente essere dedotti integralmente dal reddito imponibile, nella misura in cui non superino i redditi imponibili della sostanza aumentati di CHF 50'000 (art. 33 cpv. 1 lett. a LIFD). Questa deduzione si applica in egual misura alle proprietà occupate dal proprietario e agli immobili locati.

Dal 2028 (nuovo diritto): la deduzione generale dei debiti sarà fondamentalmente ristrutturata (v. sezione «Nuovo diritto a partire dal 2028»).

Spese di manutenzione

I proprietari possono scegliere tra:

• Deduzione forfettaria: in base all'età dell'immobile:
  • Fino a 10 anni: 10 % del valore locativo (o dei redditi da locazione)
  • Oltre 10 anni: 20 % del valore locativo (o dei redditi da locazione)
  • I cantoni possono prevedere forfait differenti
• Costi effettivi: spese documentate (fatture di artigiani, ristrutturazioni, sostituzioni)

Entrambi i metodi dovrebbero essere confrontati; i costi effettivi sono generalmente più vantaggiosi negli anni con importanti lavori di ristrutturazione.

Risanamenti energetici

I costi per ristrutturazioni energetiche (p. es. isolamento termico, sostituzione finestre, pompe di calore, impianti solari) sono deducibili separatamente e possono essere ripartiti su due periodi fiscali consecutivi, consentendo un'attenuazione fiscale per gli investimenti elevati.

Dal 2028 (imposta federale): questa deduzione non sarà più disponibile per le proprietà occupate dal proprietario a livello federale. I cantoni possono mantenerla fino al 2050 – in quale misura, varia da cantone a cantone.

Conservazione del patrimonio architettonico

I costi per lavori di conservazione del patrimonio restano deducibili dopo il 2028, sia a livello federale (art. 32 LIFD) che cantonale.

Il cambiamento di sistema a partire dal 2028: cosa cambierà?

Il 28 settembre 2025, il popolo svizzero ha votato con il 57,7 % di sì per abolire il valore locativo per le abitazioni principali e secondarie occupate dal proprietario. Le norme entreranno in vigore al più presto il 1° gennaio 2028, con il Consiglio federale che stabilirà la data precisa.

Panoramica: diritto vigente vs. nuovo diritto

AspettoFino alla fine del 2027 al più tardi (diritto vigente)A partire dal 2028 al più presto (nuovo diritto)Valore locativoReddito imponibileSoppresso completamente (abitazioni principali e secondarie)Interessi ipotecari (proprietario occupante)Interamente deducibiliNon più deducibiliSpese di manutenzione (proprietario occupante)Deducibili (forfait o effettive)Non più deducibiliRisanamenti energetici (proprietario occupante, federale)DeducibiliNon più deducibili (cantoni possono consentire fino al 2050)Conservazione del patrimonio (proprietario occupante)DeducibileRimane deducibileSpese di manutenzione (locatori)DeducibiliRimane interamente deducibileInteressi ipotecari (locatori)DeducibiliDeducibili, ma solo proporzionalmenteImposta sulla sostanzaCantonale, secondo valore fiscaleInvariataDeduzione per primo acquistoNon disponibileNeoistituita (max. CHF 10'000 / 5'000, degressiva)Imposta speciale sulle residenze secondarieNon disponibileI cantoni possono introdurla

Cosa scompare concretamente (proprietà occupate dal proprietario)

Dal 2028, le seguenti deduzioni non saranno più disponibili per le abitazioni principali e secondarie occupate dal proprietario a livello federale:

• Interessi ipotecari
• Spese di manutenzione e ristrutturazione
• Misure di risparmio energetico e di protezione dell'ambiente
• Costi di demolizione in previsione di una costruzione sostitutiva

Nuova deduzione dei debiti: metodo proporzionale restrittivo (per i locatori)

Chi detiene immobili locati può ancora dedurre gli interessi ipotecari – ma solo proporzionalmente. Il calcolo è il seguente:

Interessi deducibili = Totale interessi × (Valore degli immobili locati ÷ Sostanza totale)

Esempio: Sostanza totale CHF 1'500'000, di cui immobile locato CHF 500'000 (= 1/3). Interessi totali CHF 30'000 → Deducibili: CHF 10'000.

Novità: deduzione per il primo acquisto

Per compensare la perdita della deduzione degli interessi ipotecari, i primi acquirenti di abitazioni principali ricevono una nuova deduzione limitata nel tempo:

• Coniugi/partner registrati: max. CHF 10'000 nel primo anno dopo l'acquisto
• Persone sole: max. CHF 5'000 nel primo anno
• Riduzione degressiva nell'arco di 10 anni (lineare, −10 % per anno)
• Deduzione unica, che continua a decorrere anche in caso di cambiamento dell'oggetto

Nuova imposta cantonale sulle residenze secondarie

I cantoni avranno la facoltà (ma non l'obbligo) di introdurre un'imposta speciale sull'immobile per le residenze secondarie prevalentemente occupate dal proprietario. Ciò riguarda soprattutto i cantoni turistici e di montagna. Se e come un cantone introdurrà tale imposta è ancora da determinare.

Raccomandazioni strategiche per il periodo di transizione (fino al 2028)

Il periodo fino all'entrata in vigore delle nuove norme offre importanti opportunità di pianificazione:

• Anticipare le ristrutturazioni: i lavori di manutenzione e conservazione del valore già pianificati dovrebbero se possibile essere realizzati prima del 2028 per sfruttare la deducibilità attuale
• Pianificare gli investimenti energetici: i grandi investimenti (pompe di calore, isolamento della facciata, impianto fotovoltaico) possono essere ripartiti su due periodi fiscali – un'ultima opportunità di ottimizzazione fiscale
• Versamenti al fondo di rinnovamento: per i proprietari di appartamenti in condominio: i versamenti al fondo di rinnovamento sono ancora deducibili fiscalmente fino al cambiamento di sistema
• Riconsiderare la strategia ipotecaria: dopo il 2028 non vi è più alcun incentivo a mantenere un'ipoteca elevata per i proprietari occupanti; rivedere la strategia di ammortamento
• Consulenza individuale: gli impatti dipendono fortemente dalla situazione individuale (livello di indebitamento, necessità di ristrutturazione, pianificazione della pensione); si raccomanda una consulenza fiscale professionale

Esempi pratici

Esempio 1: Proprietà occupata dal proprietario (diritto vigente fino al 2027)

Un proprietario abita in un appartamento di proprietà a Zurigo con un valore locativo di CHF 18'000. Gli interessi ipotecari ammontano a CHF 12'000 all'anno. Nella dichiarazione d'imposta 2025:

• Reddito: + CHF 18'000 valore locativo
• Deduzioni: − CHF 12'000 interessi ipotecari, − CHF 3'600 spese di manutenzione (forfait 20 % di CHF 18'000)
• Onere netto dall'immobile: CHF 18'000 − CHF 15'600 = CHF 2'400

Esempio 2: Proprietà occupata dal proprietario (nuovo diritto dal 2028)

Stesso proprietario, stessa situazione – ma dal periodo fiscale 2028:

• Valore locativo: soppresso
• Deduzione degli interessi ipotecari: soppressa
• Deduzione manutenzione: soppressa
• Onere netto dall'immobile: CHF 0 (nessuna componente di reddito residua)

Per un proprietario senza debiti, ciò rappresenta un chiaro alleggerimento fiscale. Per i proprietari con un'ipoteca elevata (e interessi deducibili elevati), il vecchio sistema può essere stato più vantaggioso.

Esempio 3: Immobile locato (norme in gran parte invariate)

Una coppia loca una casa a Basilea per CHF 36'000 all'anno. Gli interessi ipotecari ammontano a CHF 10'000. La sostanza totale è di CHF 1'200'000, di cui l'immobile locato rappresenta CHF 600'000 (50 %).

• Reddito: + CHF 36'000 redditi da locazione
• Deduzione manutenzione: − CHF 7'200 (forfait 20 % di CHF 36'000)
• Interessi ipotecari (dal 2028, proporzionali): CHF 10'000 × 50 % = − CHF 5'000 (precedentemente: − CHF 10'000)
• Reddito netto imponibile: CHF 23'800 (dal 2028) vs. CHF 18'800 (diritto vigente)

Esempio 4: Primo acquisto dal 2028

Una coppia acquista per la prima volta un'abitazione nel 2028. Gli interessi ipotecari ammontano a CHF 15'000 all'anno.

• Deduzione primo acquisto anno 1: CHF 10'000
• Deduzione primo acquisto anno 2: CHF 9'000 (−10 % per anno)
• Deduzione primo acquisto anno 10: CHF 1'000
• Dall'anno 11: nessuna ulteriore deduzione possibile

Errori frequenti e consigli

Errori frequenti

• Pianificare come se il valore locativo continuerà a esistere: sarà abolito al più presto dal 2028; fino ad allora si applica il diritto vigente
• Supporre che la proprietà occupata dal proprietario sia esente da imposte: errato – il valore locativo e le eventuali imposte cantonali si applicano attualmente
• Non dichiarare gli immobili esteri: l'obbligo di dichiarazione si applica anche agli immobili situati all'estero
• Dedurre spese di manutenzione senza giustificativi: le fatture devono essere conservate se si deducono i costi effettivi
• Posticipare le ristrutturazioni dopo il 2028: chi prevede di ristrutturare perderà la deducibilità fiscale una volta cambiato il sistema
• Confondere vecchio e nuovo diritto: le possibilità di deduzione differiscono fondamentalmente a seconda del periodo fiscale applicabile

Consigli

• Agire ora: realizzare le ristrutturazioni e gli investimenti pianificati prima del cambiamento di sistema
• Confrontare deduzione forfettaria e costi effettivi: valutare entrambi i metodi ogni anno
• Utilizzare il valore fiscale cantonale: il valore fiscale ufficiale è il riferimento per l'imposta sulla sostanza
• Conservare con cura i giustificativi di manutenzione: per almeno 10 anni
• Pianificare i versamenti al fondo di rinnovamento: deducibili per i condomini fino al cambiamento di sistema
• Cercare una consulenza fiscale individuale: gli impatti del cambiamento di sistema dipendono fortemente dalla situazione – in particolare per i locatori, i proprietari fortemente indebitati e coloro che si avvicinano alla pensione

Conclusione

La proprietà immobiliare in Svizzera è fiscalmente complessa – e lo diventerà ancora di più con l'imminente cambiamento di sistema. Il risultato della votazione del 28 settembre 2025 segna una svolta storica: il valore locativo sarà abolito, ma anche importanti deduzioni per i proprietari occupanti verranno soppresse.

Nel periodo di transizione fino alla fine del 2027 al più tardi, è consigliabile una pianificazione attenta: le ristrutturazioni già pianificate dovrebbero essere anticipate, così come i versamenti al fondo di rinnovamento. I locatori mantengono sostanzialmente le loro possibilità di deduzione, ma devono tener conto del nuovo metodo proporzionale restrittivo per la deduzione degli interessi ipotecari.