Immobili come patrimonio: come viene tassata la proprietà abitativa in Svizzera?

L’acquisto di un immobile è considerato in Svizzera una forma importante di accumulo di patrimonio. Tuttavia, la proprietà abitativa comporta non solo vantaggi, ma anche obblighi fiscali. Molti proprietari sono sorpresi di dover dichiarare un reddito imponibile anche per proprietà utilizzata personalmente. Allo stesso tempo, mutui e costi di manutenzione offrono alcune possibilità di deduzione.

In questo articolo scoprirà come gli immobili sono tassati in Svizzera, quali differenze esistono tra immobili abitati personalmente e affittati e quali deduzioni sono possibili.

Fondamenti della tassazione immobiliare

Oggetto d’imposta

Gli immobili in Svizzera fanno parte del patrimonio imponibile e vengono considerati sia ai fini dell’imposta sul reddito (tramite valore locativo proprio o redditi da locazione) sia dell’imposta sul patrimonio.

Obblighi dei proprietari

Tutti i proprietari devono dichiarare i propri immobili nella dichiarazione d’imposta annuale, indipendentemente dal fatto che li abitino o li affittino.

Valore locativo proprio: tassazione per proprietà abitativa utilizzata personalmente

Cos’è il valore locativo proprio?

Chi abita in un appartamento o in una casa di proprietà deve tassare un reddito fittizio, il cosiddetto valore locativo proprio, che compensa fiscalmente il vantaggio di abitare senza pagare affitto.

Ammontare del valore locativo proprio

Di norma, il valore locativo proprio corrisponde tra il 60% e il 70% del valore di mercato di un affitto comparabile. Il calcolo preciso viene effettuato dalle autorità fiscali cantonali.

Critiche al valore locativo proprio

Il valore locativo proprio è oggetto di dibattito politico, poiché aumenta il carico fiscale nonostante non comporti un effettivo flusso di denaro. La sua abolizione è discussa regolarmente, ma finora non è stata attuata.

Tassazione degli immobili affittati

Redditi da locazione

Gli immobili affittati generano reddito imponibile. Tutti i proventi da locazione devono essere dichiarati.

Deduzioni

I proprietari possono dedurre costi, ad esempio:

• Costi di manutenzione e ristrutturazione
• Interessi ipotecari
• Costi di gestione

Immobili e imposta sul patrimonio

Valutazione

Gli immobili devono essere indicati nella dichiarazione d’imposta anche come patrimonio. Vengono valutati al valore fiscale cantonale, generalmente inferiore al valore di mercato reale.

Immobili all’estero

Anche gli immobili esteri devono essere dichiarati. In Svizzera non sono tassati direttamente, ma aumentano l’aliquota fiscale (effetto sul tasso).

Deduzioni per proprietari immobiliari

Interessi ipotecari

Gli interessi ipotecari possono essere dedotti dal reddito imponibile. Questo è uno dei principali vantaggi per i proprietari con finanziamento esterno.

Costi di manutenzione

I proprietari possono scegliere tra:

• Deduzione forfettaria (a seconda dell’età dell’immobile, di solito 10–20% dei redditi da locazione o del valore locativo proprio)
• Costi effettivi (ad esempio fatture di artigiani, ristrutturazioni, interventi energetici)

Interventi energetici

Particolarmente vantaggiosi: i costi per interventi energetici (ad esempio isolamento termico, impianti solari) possono essere dedotti fiscalmente in molti cantoni.

Esempi pratici

Esempio 1: appartamento abitato personalmente

Un proprietario abita in un appartamento a Zurigo con valore locativo proprio di CHF 15’000. Contemporaneamente paga CHF 12’000 di interessi ipotecari. Nella dichiarazione d’imposta deve dichiarare il valore locativo come reddito, ma può dedurre gli interessi ipotecari.

Esempio 2: immobile affittato

Una coppia affitta una casa a Basilea per CHF 30’000 all’anno. Questi proventi sono considerati reddito imponibile. Contemporaneamente possono dedurre CHF 8’000 per manutenzione e CHF 10’000 di interessi ipotecari.

Errori comuni e consigli

Errori comuni

• Non dichiarare immobili all’estero
• Presupporre che la proprietà abitativa sia esente da imposta
• Dedurre costi di manutenzione senza prova

Consigli

• Dichiarare tutti gli immobili, anche quelli esteri
• Utilizzare i valori fiscali ufficiali del cantone per la valutazione
• Conservare accuratamente le ricevute di manutenzione
• Valutare se convenga più la deduzione forfettaria o i costi effettivi

Conclusione

Possedere immobili in Svizzera offre molti vantaggi, ma è fiscalmente complesso. Sia le abitazioni proprie sia gli immobili affittati generano reddito imponibile e influenzano l’imposta sul patrimonio. Con un uso intelligente delle deduzioni – in particolare interessi ipotecari e costi di manutenzione – i proprietari possono ridurre significativamente il carico fiscale.