Immobilien im Ausland: Wie werden sie in der Schweiz besteuert?

Viele in der Schweiz ansässige Personen besitzen Immobilien im Ausland – sei es ein Ferienhaus in Italien, eine Wohnung in Deutschland oder ein Renditeobjekt in Frankreich. Doch wie wirkt sich solches Eigentum auf die Schweizer Steuererklärung aus?

Auch wenn ausländische Immobilien in der Schweiz nicht direkt besteuert werden, haben sie dennoch steuerliche Auswirkungen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie ausländische Immobilien deklariert werden müssen, was die sogenannte satzbestimmende Wirkung bedeutet und welche Rolle Doppelbesteuerungsabkommen spielen.

Hinweis: Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Die neuen Regeln treten voraussichtlich frühestens ab 2028 in Kraft. Bis dahin gelten die bisherigen Bestimmungen unverändert. Die Abschaffung betrifft selbstgenutzte Immobilien – die Auswirkungen auf die Deklaration und Satzbestimmung ausländischer Immobilien werden sich erst mit der konkreten Umsetzung zeigen. Der Grundsatz der weltweiten Steuerpflicht und der Deklarationspflicht bleibt bestehen.

Grundsätze der Besteuerung

Weltweite Steuerpflicht

Wer in der Schweiz steuerlich ansässig ist, unterliegt der weltweiten Steuerpflicht. Das bedeutet: Alle Einkünfte und Vermögenswerte müssen in der Steuererklärung angegeben werden – auch ausländische Immobilien.

Steuerausscheidung

Da Immobilien in der Regel dort besteuert werden, wo sie sich befinden (Belegenheitsprinzip), wendet die Schweiz die sogenannte Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt an. Die Immobilie selbst wird im Ausland besteuert, beeinflusst aber den Steuersatz in der Schweiz (satzbestimmende Wirkung). Dies gilt sowohl für die Einkommens- als auch für die Vermögenssteuer.

Satzbestimmende Wirkung

Bedeutung

Die ausländische Immobilie wird in der Schweiz zwar nicht direkt besteuert, erhöht aber das gesamte Einkommen und Vermögen zur Bestimmung des anwendbaren Steuersatzes. Da die Schweizer Einkommens- und Vermögenssteuern progressiv ausgestaltet sind, kann dies zu einem höheren Steuersatz auf das übrige, in der Schweiz steuerbare Einkommen und Vermögen führen.

Beispiel

Ein Steuerpflichtiger in Zürich besitzt ein Ferienhaus in Italien mit einem Eigenmietwert von CHF 12'000. Dieser Betrag wird nicht in der Schweiz versteuert, erhöht aber den Steuersatz, der auf das übrige Schweizer Einkommen angewendet wird.

Deklaration in der Steuererklärung

Einkünfte

• Mieteinnahmen aus dem Ausland: Müssen in der Steuererklärung angegeben werden, auch wenn sie im Ausland besteuert werden.
• Eigenmietwert bei selbstgenutzten Immobilien: Ebenfalls deklarationspflichtig. Da für ausländische Immobilien kein offizieller kantonaler Eigenmietwert existiert, wird dieser in der Regel auf Basis der erzielbaren Marktmiete geschätzt.

Vermögen

• Immobilienwerte müssen als Teil des Gesamtvermögens aufgeführt werden.
• Für ausländische Immobilien wird in der Regel der Verkehrswert (Marktwert) herangezogen, da kein kantonaler Steuerwert existiert. Einige Kantone akzeptieren auch den im Ausland festgelegten Steuerwert, sofern dieser nachgewiesen werden kann.
• Hypothekarschulden auf der ausländischen Immobilie können als Schulden abgezogen werden.

Abzüge und Schuldzinsenverlegung

Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen dürfen in der Steuererklärung angegeben werden, wirken sich bei ausländischen Immobilien jedoch in der Regel nur auf die Satzbestimmung aus.

Wichtig: Die sogenannte Schuldzinsenverlegung muss beachtet werden. Schuldzinsen (z. B. Hypothekarzinsen) werden anteilig auf in- und ausländische Vermögenswerte aufgeteilt. Wer eine Hypothek auf einer Schweizer Immobilie hat, aber auch eine Immobilie im Ausland besitzt, muss einen proportionalen Anteil der Schuldzinsen dem Ausland zuweisen. Dieser Anteil reduziert die in der Schweiz abziehbaren Schuldzinsen.

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Zweck

Doppelbesteuerungsabkommen verhindern, dass Einkommen oder Vermögen sowohl im Ausland als auch in der Schweiz voll besteuert wird.

Praxis

• Das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte und -vermögen liegt gemäss den meisten DBA beim Belegenheitsstaat (dem Staat, in dem sich die Immobilie befindet).
• Die Schweiz wendet die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt an: Die ausländischen Immobilienwerte werden freigestellt, aber für die Bestimmung des Steuersatzes berücksichtigt.
• Falls im Ausland zu viel Steuern bezahlt wurden (z. B. durch Quellensteuer auf Mieteinnahmen), kann unter dem jeweiligen DBA eine Rückerstattung im Ausland beantragt werden.

Besonderheiten bei verschiedenen Ländern

Deutschland

Immobilieneinkünfte und -werte werden in Deutschland besteuert. In der Schweiz gelten sie nur für die Satzbestimmung. Deutschland erhebt auf Mieteinnahmen Einkommensteuer sowie jährlich Grundsteuer auf den Immobilienwert.

Italien

Für Immobilien in Italien müssen Eigentümer die italienische Gemeindeimmobiliensteuer (IMU) entrichten. Bei selbstgenutzten Ferienhäusern wird zudem ein fiktives Einkommen nach italienischem Recht berechnet. Die IMU ist in der Schweiz nicht als Steuer anrechenbar, da die Schweiz die Freistellungsmethode anwendet.

Frankreich

Bei Mieteinnahmen oder Zweitwohnungen in Frankreich fallen zusätzliche lokale Steuern an, insbesondere die taxe foncière (Grundsteuer zu Lasten des Eigentümers). Die taxe d'habitation für Zweitwohnungen wurde in den meisten Gemeinden abgeschafft, kann aber in bestimmten Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt (zones tendues) weiterhin erhoben werden.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Ferienhaus in Italien

Ein Ehepaar aus Zürich besitzt ein Ferienhaus in Italien mit einem geschätzten Eigenmietwert von CHF 12'000 und einem Verkehrswert von CHF 400'000. Der Eigenmietwert wird in Italien versteuert, muss aber in der Schweizer Steuererklärung angegeben werden. Er erhöht den Steuersatz in der Schweiz auf das übrige Einkommen. Der Verkehrswert von CHF 400'000 erhöht den Steuersatz bei der Vermögenssteuer.

Beispiel 2: Vermietete Wohnung in Deutschland

Eine Steuerpflichtige in Basel erzielt CHF 20'000 Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Deutschland. Diese Einkünfte werden in Deutschland besteuert, erhöhen jedoch den Progressionssatz in der Schweiz. Zusätzlich muss sie aufgrund der Schuldzinsenverlegung einen Teil ihrer Schweizer Hypothekarzinsen anteilig dem deutschen Grundstück zuweisen, was die in der Schweiz abziehbaren Schuldzinsen reduziert.

Häufige Fehler und Tipps

Häufige Fehler

• Ausländische Immobilien nicht oder unvollständig in der Schweizer Steuererklärung deklarieren.
• Falsche Annahme, dass nur Schweizer Immobilien angegeben werden müssen.
• Keine Nachweise für im Ausland bezahlte Steuern beilegen.
• Die Schuldzinsenverlegung nicht beachten, was zu einer falschen Verteilung der Abzüge führt.
• Den Eigenmietwert für selbstgenutzte ausländische Immobilien vergessen.

Tipps

• Immobilienwerte und Einkünfte immer vollständig deklarieren – auch wenn sie im Ausland besteuert werden.
• Steuerbescheide und Zahlungsnachweise aus dem Ausland aufbewahren und der Steuererklärung beilegen.
• Das anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen prüfen und die Bestimmungen zur Freistellung beachten.
• Die Schuldzinsenverlegung korrekt berechnen oder berechnen lassen.
• Bei Unsicherheiten professionelle Steuerberatung mit internationaler Erfahrung in Anspruch nehmen.
• Die Entwicklungen rund um die Abschaffung des Eigenmietwerts und deren Auswirkungen auf ausländische Immobilien verfolgen.

Fazit

Ausländische Immobilien sind in der Schweiz nicht direkt steuerpflichtig, müssen aber vollständig in der Steuererklärung deklariert werden. Sie wirken sich über die satzbestimmende Wirkung auf den Steuersatz aus und können so die Steuerbelastung in der Schweiz erhöhen. Zudem ist die korrekte Schuldzinsenverlegung zu beachten, die sich auf die Höhe der in der Schweiz abziehbaren Schuldzinsen auswirkt.

Die beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts wird auch Auswirkungen auf die Besteuerung ausländischer Immobilien haben. Bis zum Inkrafttreten der neuen Regeln (voraussichtlich frühestens 2028) gelten die bisherigen Bestimmungen. Wer seine Immobilien korrekt angibt, die Doppelbesteuerungsabkommen berücksichtigt und die Schuldzinsenverlegung beachtet, vermeidet Probleme mit den Steuerbehörden und kann seine internationale Steuerplanung optimieren.