Immobilien im Ausland: Wie werden sie in der Schweiz besteuert?

De nombreux résidents suisses possèdent des biens immobiliers à l'étranger – qu'il s'agisse d'une maison de vacances en Italie, d'un appartement en Allemagne ou d'un bien de rendement en France. Mais quel impact cette propriété a-t-elle sur la déclaration d'impôts suisse ?

Même si les biens immobiliers étrangers ne sont pas directement imposés en Suisse, ils ont néanmoins des conséquences fiscales. Cet article explique comment les biens immobiliers étrangers doivent être déclarés, ce que signifie l'effet déterminant sur le taux et quel rôle jouent les conventions de double imposition.

Remarque : le 28 septembre 2025, la population suisse a approuvé la suppression de la valeur locative (Eigenmietwert). Les nouvelles règles entreront en vigueur au plus tôt en 2028. D'ici là, les dispositions actuelles restent inchangées. La suppression concerne les biens occupés par leur propriétaire – les répercussions sur la déclaration et l'effet déterminant sur le taux des biens immobiliers étrangers se préciseront avec la mise en œuvre concrète. Le principe de l'assujettissement fiscal mondial et l'obligation de déclarer restent en vigueur.

Principes d'imposition

Assujettissement fiscal mondial

Toute personne fiscalement domiciliée en Suisse est soumise à l'assujettissement fiscal mondial. Cela signifie que tous les revenus et éléments de fortune doivent être déclarés – y compris les biens immobiliers à l'étranger.

Répartition fiscale

Étant donné que les biens immobiliers sont en règle générale imposés là où ils se trouvent (principe du lieu de situation), la Suisse applique la méthode de l'exemption avec réserve de progressivité. Le bien lui-même est imposé à l'étranger, mais il influence le taux d'imposition en Suisse (effet déterminant sur le taux). Cela s'applique aussi bien à l'impôt sur le revenu qu'à l'impôt sur la fortune.

Effet déterminant sur le taux

Signification

Le bien immobilier étranger n'est certes pas directement imposé en Suisse, mais il augmente le revenu et la fortune totaux servant à déterminer le taux d'imposition applicable. Les impôts suisses sur le revenu et la fortune étant progressifs, cela peut conduire à un taux d'imposition plus élevé sur le reste du revenu et de la fortune imposables en Suisse.

Exemple

Un contribuable à Zurich possède une maison de vacances en Italie avec une valeur locative de CHF 12'000. Ce montant n'est pas imposé en Suisse, mais augmente le taux d'imposition appliqué au reste du revenu suisse.

Déclaration dans la déclaration d'impôts

Revenus

• Revenus locatifs de l'étranger : Doivent être déclarés dans la déclaration d'impôts, même s'ils sont imposés à l'étranger.
• Valeur locative pour les biens utilisés personnellement : Également soumise à l'obligation de déclaration. Comme il n'existe pas de valeur locative cantonale officielle pour les biens étrangers, celle-ci est généralement estimée sur la base du loyer du marché réalisable.

Fortune

• Les valeurs immobilières doivent être déclarées dans la fortune totale.
• Pour les biens immobiliers étrangers, la valeur vénale (valeur de marché) est généralement retenue, car il n'existe pas de valeur fiscale cantonale. Certains cantons acceptent également la valeur fiscale déterminée à l'étranger, pour autant qu'elle puisse être documentée.
• Les dettes hypothécaires sur le bien étranger peuvent être déduites en tant que passifs.

Déductions et répartition des intérêts passifs

Les frais d'entretien et les intérêts hypothécaires peuvent être déclarés, mais pour les biens étrangers, ils n'ont en règle générale qu'un effet sur la détermination du taux.

Important : la répartition des intérêts passifs (Schuldzinsenverlegung) doit être respectée. Les intérêts passifs (p. ex. les intérêts hypothécaires) sont répartis proportionnellement entre les actifs suisses et étrangers. Si vous avez une hypothèque sur un bien suisse mais possédez également un bien à l'étranger, une part proportionnelle des intérêts passifs doit être attribuée au bien étranger. Cette part réduit les intérêts passifs déductibles en Suisse.

Conventions de double imposition (CDI)

Objectif

Les conventions de double imposition empêchent qu'un revenu ou une fortune soit pleinement imposé à la fois à l'étranger et en Suisse.

Pratique

• Le droit d'imposer les revenus et la fortune immobiliers revient au lieu de situation du bien selon la plupart des CDI.
• La Suisse applique la méthode de l'exemption avec réserve de progressivité : les valeurs immobilières étrangères sont exonérées, mais prises en compte pour la détermination du taux d'imposition.
• Si des impôts excessifs ont été payés à l'étranger (p. ex. un impôt à la source sur les revenus locatifs), un remboursement peut être demandé à l'étranger en vertu de la CDI applicable.

Particularités selon les pays

Allemagne

Les revenus et valeurs immobiliers sont imposés en Allemagne. En Suisse, ils ne sont pris en compte que pour la détermination du taux. L'Allemagne prélève l'impôt sur le revenu sur les revenus locatifs ainsi qu'un impôt foncier annuel (Grundsteuer) sur la valeur du bien.

Italie

Les propriétaires de biens immobiliers en Italie doivent s'acquitter de l'impôt communal sur les immeubles (IMU). Pour les maisons de vacances utilisées personnellement, un revenu fictif est également calculé selon le droit italien. L'IMU n'est pas imputable en Suisse, car la Suisse applique la méthode de l'exemption.

France

Les revenus locatifs ou les résidences secondaires en France peuvent entraîner des impôts locaux supplémentaires, notamment la taxe foncière (impôt foncier à la charge du propriétaire). La taxe d'habitation pour les résidences secondaires a été supprimée dans la plupart des communes, mais peut encore être prélevée dans certaines communes situées en zones tendues (marchés immobiliers sous tension).

Exemples pratiques

Exemple 1 : Maison de vacances en Italie

Un couple de Zurich possède une maison de vacances en Italie avec une valeur locative estimée à CHF 12'000 et une valeur vénale de CHF 400'000. La valeur locative est imposée en Italie, mais doit être déclarée dans la déclaration d'impôts suisse. Elle augmente le taux d'imposition en Suisse sur le reste du revenu. La valeur vénale de CHF 400'000 augmente le taux de l'impôt sur la fortune.

Exemple 2 : Appartement loué en Allemagne

Une contribuable à Bâle perçoit CHF 20'000 de revenus locatifs d'un appartement en Allemagne. Ces revenus sont imposés en Allemagne, mais augmentent le taux de progressivité en Suisse. De plus, en raison de la répartition des intérêts passifs, elle doit attribuer une part proportionnelle de ses intérêts hypothécaires suisses au bien allemand, ce qui réduit les intérêts passifs déductibles en Suisse.

Erreurs fréquentes et conseils

Erreurs fréquentes

• Ne pas déclarer ou déclarer de manière incomplète les biens immobiliers étrangers dans la déclaration d'impôts suisse.
• Supposer à tort que seuls les biens immobiliers suisses doivent être déclarés.
• Ne pas joindre les justificatifs des impôts payés à l'étranger.
• Ignorer la répartition des intérêts passifs, ce qui entraîne une répartition incorrecte des déductions.
• Oublier la valeur locative pour les biens étrangers utilisés personnellement.

Conseils

• Toujours déclarer intégralement les valeurs immobilières et les revenus – même s'ils sont imposés à l'étranger.
• Conserver les avis d'imposition et justificatifs de paiement de l'étranger et les joindre à la déclaration d'impôts.
• Vérifier la convention de double imposition applicable et ses dispositions d'exemption.
• Calculer correctement la répartition des intérêts passifs ou la faire calculer par un professionnel.
• En cas d'incertitude, faire appel à un conseiller fiscal ayant une expérience internationale.
• Suivre les évolutions liées à la suppression de la valeur locative et ses répercussions sur les biens immobiliers à l'étranger.

Conclusion

Les biens immobiliers étrangers ne sont pas directement imposables en Suisse, mais doivent être intégralement déclarés dans la déclaration d'impôts. Ils influencent le taux d'imposition par l'effet déterminant sur le taux et peuvent ainsi augmenter la charge fiscale en Suisse. De plus, la répartition correcte des intérêts passifs doit être respectée, car elle affecte le montant des intérêts passifs déductibles en Suisse.

La suppression approuvée de la valeur locative aura également des répercussions sur l'imposition des biens immobiliers à l'étranger. Jusqu'à l'entrée en vigueur des nouvelles règles (au plus tôt en 2028), les dispositions actuelles s'appliquent. Celui qui déclare correctement ses biens immobiliers, tient compte des conventions de double imposition et respecte la répartition des intérêts passifs, évite les problèmes avec les autorités fiscales et peut optimiser sa planification fiscale internationale.