Immobilien im Ausland: Wie werden sie in der Schweiz besteuert?

De nombreuses personnes résidant en Suisse possèdent des biens immobiliers à l’étranger – que ce soit une résidence de vacances en Italie, un appartement en Allemagne ou un immeuble de rendement en France. Mais quelle incidence ce patrimoine a-t-il sur la déclaration d’impôt en Suisse ?
Même si les biens immobiliers étrangers ne sont pas directement imposés en Suisse, ils ont néanmoins des conséquences fiscales. Cet article explique comment déclarer ces biens, ce que signifie l’effet sur le taux et le rôle des conventions de double imposition.

Principes de l’imposition

Obligation fiscale mondiale

Toute personne résidant fiscalement en Suisse est soumise à l’imposition mondiale. Cela signifie :

• Tous les revenus et patrimoines doivent être déclarés – y compris les biens immobiliers à l’étranger.

Séparation fiscale

Comme les biens sont généralement imposés dans le pays où ils se trouvent, la Suisse applique une séparation fiscale. Le bien lui-même est imposé à l’étranger, mais influence le taux appliqué en Suisse.

Effet sur le taux

Signification

Le bien immobilier étranger n’est pas directement imposé en Suisse, mais augmente le revenu et le patrimoine imposables pour déterminer le taux d’imposition.

Exemple

Un contribuable à Zurich possède une maison de vacances en Italie avec une valeur locative de CHF 12’000. Ce montant n’est pas imposé en Suisse, mais il augmente le taux appliqué aux autres revenus.

Déclaration dans la déclaration d’impôt

Revenus

• Revenus locatifs à l’étranger : doivent être déclarés
• Valeur locative pour les biens occupés par le propriétaire : également à déclarer, même si l’impôt est payé à l’étranger

Patrimoine

• Les biens immobiliers doivent être inclus dans le patrimoine
• Évaluation à la valeur marchande ou selon la valeur fiscale locale

Déductions

• Les frais d’entretien et les intérêts hypothécaires peuvent être déclarés, mais influencent généralement seulement le calcul du taux

Conventions de double imposition (CDI)

Objectif

Les conventions de double imposition empêchent que les revenus ou patrimoines soient imposés deux fois – à l’étranger et en Suisse.

Pratique

• Le droit d’imposition sur les biens immobiliers appartient presque toujours au pays où ils se trouvent
• La Suisse prend en compte les valeurs uniquement pour la détermination du taux

Particularités selon les pays

Allemagne

• Les biens immobiliers sont imposés en Allemagne
• En Suisse, ils ne servent qu’à la détermination du taux

Italie

• Pour les résidences secondaires, les propriétaires doivent également payer l’IMU

France

• Pour les revenus locatifs ou résidences secondaires, des taxes locales supplémentaires peuvent s’appliquer (taxe foncière, taxe d’habitation)

Exemples pratiques

Exemple 1 : Maison de vacances en Italie

Un couple de Zurich possède une maison de vacances en Italie. La valeur locative est imposée en Italie mais doit être indiquée dans la déclaration suisse, ce qui augmente le taux d’imposition en Suisse.

Exemple 2 : Appartement loué en Allemagne

Une contribuable à Bâle perçoit CHF 20’000 de loyers d’un appartement en Allemagne. Ces revenus sont imposés en Allemagne mais augmentent le taux progressif appliqué aux autres revenus en Suisse.

Erreurs fréquentes et conseils

Erreurs fréquentes

• Ne pas déclarer les biens immobiliers à l’étranger
• Penser que seuls les biens suisses doivent être déclarés
• Ne pas joindre les justificatifs fiscaux étrangers

Conseils

• Toujours déclarer intégralement les valeurs immobilières
• Conserver et joindre les avis fiscaux étrangers
• Vérifier les conventions de double imposition
• En cas de doute, consulter un professionnel

Conclusion

Les biens immobiliers étrangers ne sont pas directement imposés en Suisse, mais doivent être entièrement déclarés.
Ils influencent le taux d’imposition et peuvent donc augmenter la charge fiscale en Suisse.
En déclarant correctement vos biens et en tenant compte des conventions de double imposition, vous évitez les problèmes avec l’administration fiscale et pouvez optimiser votre planification fiscale internationale.