Immobili all’estero: come vengono tassati in Svizzera

Molti residenti in Svizzera possiedono immobili all'estero – che si tratti di una casa vacanze in Italia, di un appartamento in Germania o di un immobile a reddito in Francia. Ma quale impatto ha questa proprietà sulla dichiarazione fiscale svizzera?

Anche se gli immobili esteri non vengono tassati direttamente in Svizzera, hanno comunque conseguenze fiscali. Questo articolo spiega come gli immobili esteri devono essere dichiarati, cosa significa il cosiddetto effetto determinante sull'aliquota e quale ruolo svolgono le convenzioni per evitare le doppie imposizioni.

Nota: il 28 settembre 2025, la popolazione svizzera ha approvato la soppressione del valore locativo (Eigenmietwert). Le nuove regole entreranno in vigore al più presto nel 2028. Fino ad allora, le disposizioni vigenti restano invariate. La soppressione riguarda gli immobili occupati dal proprietario – le ripercussioni sulla dichiarazione e sull'effetto determinante sull'aliquota degli immobili esteri si preciseranno con l'attuazione concreta. Il principio dell'assoggettamento fiscale mondiale e l'obbligo di dichiarazione restano in vigore.

Principi di imposizione

Assoggettamento fiscale mondiale

Chi è fiscalmente domiciliato in Svizzera è soggetto all'assoggettamento fiscale mondiale. Ciò significa che tutti i redditi e gli elementi patrimoniali devono essere dichiarati – compresi gli immobili all'estero.

Ripartizione fiscale

Dato che gli immobili vengono di norma tassati nel luogo in cui si trovano (principio del luogo di situazione), la Svizzera applica il metodo dell'esenzione con riserva di progressione. L'immobile stesso viene tassato all'estero, ma influenza l'aliquota fiscale in Svizzera (effetto determinante sull'aliquota). Ciò vale sia per l'imposta sul reddito che per l'imposta sulla sostanza.

Effetto determinante sull'aliquota

Significato

L'immobile estero non viene tassato direttamente in Svizzera, ma aumenta il reddito e la sostanza complessivi per la determinazione dell'aliquota fiscale applicabile. Poiché le imposte svizzere sul reddito e sulla sostanza sono progressive, ciò può portare a un'aliquota fiscale più elevata sul restante reddito e sulla restante sostanza imponibili in Svizzera.

Esempio

Un contribuente a Zurigo possiede una casa vacanze in Italia con un valore locativo di CHF 12'000. Questo importo non viene tassato in Svizzera, ma aumenta l'aliquota fiscale applicata al restante reddito svizzero.

Dichiarazione nella dichiarazione fiscale

Redditi

• Redditi da locazione dall'estero: Devono essere dichiarati nella dichiarazione fiscale, anche se vengono tassati all'estero.
• Valore locativo per immobili ad uso proprio: Anch'esso soggetto all'obbligo di dichiarazione. Poiché per gli immobili esteri non esiste un valore locativo cantonale ufficiale, questo viene generalmente stimato sulla base dell'affitto di mercato realizzabile.

Sostanza

• I valori immobiliari devono essere indicati nella sostanza complessiva.
• Per gli immobili esteri viene generalmente utilizzato il valore venale (valore di mercato), dato che non esiste un valore fiscale cantonale. Alcuni cantoni accettano anche il valore fiscale determinato all'estero, a condizione che possa essere documentato.
• I debiti ipotecari sull'immobile estero possono essere dedotti come passivi.

Deduzioni e ripartizione degli interessi passivi

I costi di manutenzione e gli interessi ipotecari possono essere dichiarati, ma per gli immobili esteri hanno di norma un effetto solo sulla determinazione dell'aliquota.

Importante: deve essere rispettata la cosiddetta ripartizione degli interessi passivi (Schuldzinsenverlegung). Gli interessi passivi (ad es. gli interessi ipotecari) vengono ripartiti proporzionalmente tra gli attivi svizzeri ed esteri. Chi ha un'ipoteca su un immobile svizzero ma possiede anche un immobile all'estero deve attribuire una quota proporzionale degli interessi passivi all'immobile estero. Questa quota riduce gli interessi passivi deducibili in Svizzera.

Convenzioni per evitare le doppie imposizioni (CDI)

Scopo

Le convenzioni per evitare le doppie imposizioni impediscono che un reddito o una sostanza vengano pienamente tassati sia all'estero che in Svizzera.

Prassi

• Il diritto di imposizione sui redditi e sulla sostanza immobiliari spetta allo Stato di situazione dell'immobile secondo la maggior parte delle CDI.
• La Svizzera applica il metodo dell'esenzione con riserva di progressione: i valori immobiliari esteri sono esentati, ma vengono considerati per la determinazione dell'aliquota fiscale.
• Se all'estero sono state pagate imposte eccessive (ad es. un'imposta alla fonte sui redditi da locazione), può essere richiesto un rimborso all'estero in base alla CDI applicabile.

Particolarità per diversi Paesi

Germania

I redditi e i valori immobiliari vengono tassati in Germania. In Svizzera vengono considerati solo per la determinazione dell'aliquota. La Germania riscuote l'imposta sul reddito sui redditi da locazione nonché un'imposta fondiaria annuale (Grundsteuer) sul valore dell'immobile.

Italia

I proprietari di immobili in Italia devono versare l'imposta municipale propria (IMU). Per le case vacanze ad uso proprio, viene inoltre calcolato un reddito figurativo secondo il diritto italiano. L'IMU non è imputabile in Svizzera, poiché la Svizzera applica il metodo dell'esenzione.

Francia

I redditi da locazione o le residenze secondarie in Francia possono comportare imposte locali aggiuntive, in particolare la taxe foncière (imposta fondiaria a carico del proprietario). La taxe d'habitation per le residenze secondarie è stata soppressa nella maggior parte dei comuni, ma può ancora essere riscossa in determinati comuni situati in zone tese (zones tendues – mercati immobiliari sotto tensione).

Esempi pratici

Esempio 1: Casa vacanze in Italia

Una coppia di Zurigo possiede una casa vacanze in Italia con un valore locativo stimato di CHF 12'000 e un valore venale di CHF 400'000. Il valore locativo viene tassato in Italia, ma deve essere dichiarato nella dichiarazione fiscale svizzera. Esso aumenta l'aliquota fiscale in Svizzera sul restante reddito. Il valore venale di CHF 400'000 aumenta l'aliquota dell'imposta sulla sostanza.

Esempio 2: Appartamento locato in Germania

Una contribuente a Basilea percepisce CHF 20'000 di redditi da locazione da un appartamento in Germania. Questi redditi vengono tassati in Germania, ma aumentano l'aliquota di progressione in Svizzera. Inoltre, a causa della ripartizione degli interessi passivi, deve attribuire una quota proporzionale dei suoi interessi ipotecari svizzeri all'immobile tedesco, il che riduce gli interessi passivi deducibili in Svizzera.

Errori frequenti e consigli

Errori frequenti

• Non dichiarare o dichiarare in modo incompleto gli immobili esteri nella dichiarazione fiscale svizzera.
• Presumere erroneamente che solo gli immobili svizzeri debbano essere dichiarati.
• Non allegare i giustificativi delle imposte pagate all'estero.
• Ignorare la ripartizione degli interessi passivi, con conseguente distribuzione errata delle deduzioni.
• Dimenticare il valore locativo per gli immobili esteri ad uso proprio.

Consigli

• Dichiarare sempre integralmente i valori immobiliari e i redditi – anche se tassati all'estero.
• Conservare le decisioni di tassazione e le ricevute di pagamento dall'estero e allegarle alla dichiarazione fiscale.
• Verificare la convenzione per evitare le doppie imposizioni applicabile e le sue disposizioni sull'esenzione.
• Calcolare correttamente la ripartizione degli interessi passivi o farla calcolare da un professionista.
• In caso di incertezza, rivolgersi a un consulente fiscale con esperienza internazionale.
• Seguire gli sviluppi relativi alla soppressione del valore locativo e le sue ripercussioni sugli immobili all'estero.

Conclusione

Gli immobili esteri non sono direttamente imponibili in Svizzera, ma devono essere integralmente dichiarati nella dichiarazione fiscale. Essi influenzano l'aliquota fiscale attraverso l'effetto determinante sull'aliquota e possono così aumentare l'onere fiscale in Svizzera. Inoltre, deve essere rispettata la corretta ripartizione degli interessi passivi, che incide sull'ammontare degli interessi passivi deducibili in Svizzera.

La soppressione approvata del valore locativo avrà ripercussioni anche sull'imposizione degli immobili all'estero. Fino all'entrata in vigore delle nuove regole (al più presto nel 2028), si applicano le disposizioni vigenti. Chi dichiara correttamente i propri immobili, tiene conto delle convenzioni per evitare le doppie imposizioni e rispetta la ripartizione degli interessi passivi, evita problemi con le autorità fiscali e può ottimizzare la propria pianificazione fiscale internazionale.