Immobili all’estero: come vengono tassati in Svizzera

Molte persone residenti in Svizzera possiedono immobili all’estero – ad esempio una casa vacanza in Italia, un appartamento in Germania o un immobile a reddito in Francia. Ma come influisce questa proprietà sulla dichiarazione d’imposta in Svizzera?

Anche se gli immobili esteri non sono tassati direttamente in Svizzera, hanno comunque effetti fiscali. In questo articolo vedrete come devono essere dichiarati, cosa significa l’effetto sul tasso d’imposta e quale ruolo giocano gli accordi sulla doppia imposizione.

Principi di tassazione

Obbligo fiscale mondiale

Chi è residente fiscalmente in Svizzera è soggetto all’obbligo fiscale mondiale.
Ciò significa:

• Tutti i redditi e patrimoni devono essere dichiarati nella dichiarazione d’imposta, comprese le proprietà estere.

Esclusione d’imposta

Poiché gli immobili sono generalmente tassati nel paese in cui si trovano, la Svizzera applica un’esclusione d’imposta.

• L’immobile stesso viene tassato all’estero, ma influisce sul tasso d’imposta applicato in Svizzera.

Effetto sul tasso d’imposta

Significato
L’immobile estero non è tassato direttamente in Svizzera, ma aumenta il reddito e il patrimonio imponibile per determinare il tasso d’imposta.

Esempio
Un contribuente a Zurigo possiede una casa vacanza in Italia con valore locativo di CHF 12’000.

• Questo importo non viene tassato in Svizzera, ma aumenta il tasso applicato agli altri redditi.

Dichiarazione nella dichiarazione d’imposta

Redditi

• Redditi da affitto esteri: devono essere indicati nella dichiarazione
• Valore locativo per immobili a uso proprio: anche questi devono essere dichiarati, anche se tassati all’estero

Patrimonio

• Il valore degli immobili deve essere incluso nel patrimonio
• La valutazione avviene al valore di mercato o secondo i valori fiscali locali

Deduzioni

• Spese di manutenzione e interessi ipotecari possono essere indicati, ma generalmente influenzano solo la determinazione del tasso

Accordi sulla doppia imposizione (DBA)

Scopo

Gli accordi sulla doppia imposizione evitano che reddito o patrimonio siano tassati due volte – sia all’estero che in Svizzera.

Prassi

• Il diritto di imposizione sugli immobili spetta quasi sempre allo Stato in cui si trovano
• La Svizzera considera i valori solo per determinare il tasso d’imposta

Particularità per diversi Paesi

Germania

• Gli immobili sono tassati in Germania; in Svizzera servono solo per il calcolo del tasso

Italia

• Per case vacanza in Italia, i proprietari devono pagare anche l’IMU

Francia

• Per immobili in affitto o seconde abitazioni possono applicarsi ulteriori imposte locali (taxe foncière, taxe d’habitation)

Esempi pratici

Esempio 1: Casa vacanza in Italia

Una coppia di Zurigo possiede una casa vacanza in Italia.

• Il valore locativo è tassato in Italia, ma deve essere indicato nella dichiarazione d’imposta in Svizzera, aumentando il tasso d’imposta.

Esempio 2: Appartamento in affitto in Germania

Una contribuente a Basilea riceve CHF 20’000 da affitto in Germania.

• Questi redditi sono tassati in Germania, ma aumentano il tasso progressivo in Svizzera.

Errori frequenti e consigli

Errori comuni

• Non dichiarare immobili esteri
• Pensare che solo gli immobili svizzeri debbano essere indicati
• Non allegare certificati fiscali esteri

Consigli

• Dichiarare sempre completamente il valore degli immobili
• Conservare e allegare i certificati fiscali esteri
• Verificare gli accordi sulla doppia imposizione
• In caso di dubbi, rivolgersi a un consulente fiscale

Conclusione

Gli immobili esteri non sono tassati direttamente in Svizzera, ma devono essere dichiarati completamente.
Attraverso l’effetto sul tasso d’imposta, possono aumentare il carico fiscale in Svizzera.
Chi dichiara correttamente gli immobili e considera gli accordi sulla doppia imposizione evita problemi con le autorità fiscali e ottimizza la pianificazione fiscale internazionale.