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Sie dürfen die Hypothekarzinsen steuerlich vollständig abziehen. Je nach Höhe der Hypothek kann das Ihre Steuerrechnung deutlich entlasten. Aus steuerlicher Sicht ist deshalb eine möglichst hohe Hypothek vorteilhaft.
Die bezahlten Hypothekarzinsen darf man vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehen. Schuldzinsen können Sie in der Regel zu 100 Prozent vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Das gilt auch für Hypothekarzinsen: Je mehr Zinsen Sie zahlen, desto weniger Einkommen müssen Sie versteuern. Eine höhere Hypothek bedeutet höhere Schuldzinsen und dadurch einen grösseren Steuerabzug.
Wichtig: Sie müssen sich die Hypothek auch leisten können. Dazu folgende Faustregel zur Tragbarkeit und Belehnung:
So können Sie in der Steuererklärung die Hypothek eintragen: Führen Sie die bezahlten Schuldzinsen der Hypothek im Schuldverzeichnis Ihrer Steuererklärung auf.
Hypothek: Sie können die Zinskosten für Hypothekarkredite abziehen. Vom Kreditgeber erhalten Sie eine Steuerbestätigung.
Die Hypothekarzinsen sowie Zinsen für private Darlehen, die Sie während der Steuerperiode gezahlt haben, setzen Sie vom Einkommen ab.
Nein, Sie dürfen ausschliesslich die Zinsen abziehen. Mit der Kreditrate bezahlen Sie einerseits den Kredit zurück, die sogenannte Amortisation. Andererseits bezahlen Sie einen Zins als Preis dafür, dass Ihnen der Kreditgeber das Geld geliehen hat.
Bei der direkten Amortisation steigt die Steuerlast kontinuierlich. Wenn Sie direkt amortisieren, also Ihre 2. Hypothek in Raten zurückzahlen, können Sie Jahr für Jahr weniger Schuldzinsen abziehen.
Bei der indirekten Amortisation können Sie länger mehr Hypothekarschulden vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Indirekt statt direkt amortisieren lohnt sich für Sie aus zwei Gründen:
Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist günstiger. Denn die Einzahlungen in die Säule 3a können Sie in der Steuererklärung vom Einkommen abziehen. Bleiben zudem die Hypothek und die Zinsen dafür immer gleich hoch, erlaubt auch dies höhere Abzüge.
Mit den Unterhaltskosten vergrössern Sie den Steuerabzug der Hypothek. Denn als Wohneigentümerin oder -eigentümer können Sie sogenannte werterhaltende Renovationen von den Steuern abziehen.
Aufwendungen für Unterhaltsarbeiten können abgezogen werden. Zur Wahl steht dabei ein Pauschalabzug oder – falls die Pauschale überschritten wird – ein Abzug in Höhe der effektiven Auslagen.
Beim Pauschalabzug gilt in vielen Kantonen:
Eigenheimbesitzer können jedes Jahr wählen, ob sie die effektiven Kosten oder einen Pauschalabzug geltend machen wollen.
Weil die Zinsen weiterhin tendenziell tief sind, ist die Zinsbelastung – und damit Steuerentlastung – nicht mehr so hoch wie früher. Unterhaltsabzüge sind in Zeiten tiefer Zinsen die beste Möglichkeit, Steuern zu sparen.
Sie können jedes Jahr neu entscheiden, ob Sie die Ausgaben effektiv belegen und abziehen oder pauschal abziehen wollen:
Es lohnt sich deshalb, kleinere Unterhaltsarbeiten in einem Kalenderjahr zusammenzunehmen. Dann können Sie zum Beispiel vier Jahre lang die Pauschale beanspruchen und im fünften Jahr den höheren effektiven Aufwand abziehen.
Sie können beispielsweise alle Kosten für werterhaltende Arbeiten abziehen. Dazu zählen:
Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind steuerlich ebenfalls abzugsfähig. Wenn Sie eine alte Heizung durch ein energieeffizientes System ersetzen, können Sie diesen Aufwand gemäss geltender Praxis als Unterhalt abziehen, obwohl der Ersatz wertvermehrend ist.
Für Energiesparkosten gilt seit Anfang 2020: Übersteigen diese Kosten im Entstehungsjahr das steuerbare Einkommen, können sie bis zu drei Jahre geltend gemacht werden.
Wichtig ist, dass die Ausgaben werterhaltend – und nicht wertvermehrend – sind. Nicht abzugsfähig sind Arbeiten, die den Zustand einer Liegenschaft verbessern und damit wertvermehrend sind. Dazu zählen:
Eine Ausnahme sind energiesparende und umweltschützende Investitionen. Die meisten Kantone und der Bund akzeptieren Abzüge für:
Umfinanzierung bei derselben Bank: Die Vorfälligkeitsentschädigung können Sie in der Steuererklärung vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Wechsel des Kreditinstituts: Die Vorfälligkeitsentschädigung können Sie nicht steuerlich geltend machen.
Die Zinsen für Hypotheken sind zuletzt gestiegen. Der Steuerspareffekt ist dadurch grösser. Die Hypothekarzinsen in der Schweiz liegen (Stand Juni 2025) zwischen 1,35 und 2,00 Prozent für eine 10-jährige Festhypothek.
Bei höheren Zinsen vergrössert sich der steuerliche Vorteil entsprechend. Hypothekarzinsen: Zinsen für Hypotheken sind komplett steuerbefreit, was Ihnen hilft, in Ihr Zuhause zu investieren.
In der Regel können Sie alle Kreditzinsen abziehen. Zwar gibt es eine Obergrenze, diese ist im Alltag aber kaum relevant.
Bei der direkten Bundessteuer gibt es theoretische Grenzen, die aber praktisch selten erreicht werden, da sie sehr hoch angesetzt sind.
Private Darlehen: Wenn Sie sich von einem Bekannten Geld gegen Zins geliehen haben, können Sie die Zinsen abziehen. Es empfiehlt sich, als Nachweis einen schriftlichen Darlehensvertrag abzuschliessen.
Privatkredit: Sie können den Zins für Konsumkredite abziehen. Sie erhalten Anfang Jahr von der Bank eine Bestätigung für die Steuererklärung.
Auch Zinsen für Kreditkarten sind grundsätzlich abzugsfähig, sofern sie tatsächlich anfallen.
Die Hypothekarschuld können Sie in der Steuererklärung vom Vermögen abziehen. Sofern das Vermögen über der jeweiligen kantonalen Limite liegt, können Sie damit Vermögenssteuern sparen.
So profitieren Sie doppelt:
Wenn Sie Stockwerkeigentum besitzen, können Sie zusätzlich abziehen:
Welche Hypothek zu Ihnen passt und Ihre Steuerbelastung bestmöglich senkt, ist eine komplexe Frage. Hier bieten unabhängige Hypothekarspezialisten Unterstützung.
Der Abzug von Hypothekarzinsen ist in allen Kantonen möglich und folgt ähnlichen Grundsätzen.
Regionale Unterschiede: Jeder Kanton ist einzigartig. Die Eidgenössische Steuerverwaltung regelt zwar die Grundlagen. Doch jeder der einzelnen Kantone hat seine eigenen Regeln für das steuerbare Einkommen und die Abzüge.
Machen Sie sich schlau darüber, welche genauen Bestimmungen in Ihrem Wohnkanton gelten. Fragen Sie im Zweifelsfall beim Steueramt Ihrer Wohngemeinde nach.
Hypothekarzinsen sind in der Schweiz vollständig steuerlich abzugsfähig und können Ihre Steuerbelastung erheblich reduzieren. Die wichtigsten Punkte:
Kernelement:
Optimierungsstrategien:
Zusatzabzüge:
Die Kombination aus Hypothekarzinsenabzug und geschickter Finanzplanung kann zu erheblichen jährlichen Steuerersparnissen führen.
