Mietrecht und Steuern: Was Mieter in der Schweiz wissen sollten

Die meisten Menschen in der Schweiz wohnen zur Miete. Während Eigentümer mit Eigenmietwert, Hypothekarzinsen und Renovationskosten steuerlich stark eingebunden sind, fragen sich viele Mieter: Welche steuerlichen Aspekte gelten für mich?

Auch Mieter können gewisse Kosten steuerlich geltend machen, profitieren aber nicht von denselben Vorteilen wie Wohneigentümer. Gleichzeitig unterliegen Mietverhältnisse strengen gesetzlichen Regeln. Dieser Artikel erklärt, welche steuerlichen Punkte für Mieter relevant sind und wie das Mietrecht dabei eine Rolle spielt.

Grundsätze für Mieter

Keine Eigenmietwert-Besteuerung

Im Gegensatz zu Eigentümern müssen Mieter keinen Eigenmietwert versteuern. Sie zahlen ihre Miete direkt aus versteuertem Einkommen. Das bedeutet: Die Miete selbst ist nicht steuerlich abzugsfähig.

Abgrenzung zu Eigentümern

Mieter haben weniger steuerliche Abzugsmöglichkeiten, profitieren jedoch von klaren Rechten im Mietrecht, etwa im Hinblick auf Nebenkosten, Mieterhöhungen und Kündigungsschutz. Zudem müssen Mieter keinen Immobilienwert als Vermögen deklarieren.

Steuerliche Abzugsmöglichkeiten für Mieter

Berufsauslagen und Pendelabzug

Mieter können wie alle Steuerpflichtigen Berufsauslagen abziehen:

• Fahrkosten zum Arbeitsort (ÖV-Abo oder Kilometerpauschale, mit kantonaler Obergrenze)
• Arbeitszimmer: Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein anteiliger Mietkostenabzug für ein ausschliesslich beruflich genutztes Zimmer geltend gemacht werden. Voraussetzung: Der Arbeitgeber stellt keinen geeigneten Arbeitsplatz zur Verfügung.
• Arbeitsmittel: Computer, Fachliteratur, Berufskleider
• Verpflegungsmehraufwand: Pauschaler Abzug bei auswärtiger Verpflegung

Versicherungen

Prämien für Hausrat- und Haftpflichtversicherungen sind im Rahmen des allgemeinen Versicherungsabzugs abziehbar. Dieser Abzug umfasst auch Krankenkassenprämien, Lebensversicherungsprämien und Säule-3a-Beiträge.

Umzugskosten

Umzugskosten können steuerlich geltend gemacht werden, wenn der Umzug berufsbedingt ist – also beispielsweise bei einem Stellenwechsel, der einen Wohnortswechsel erfordert. Die Kosten für den Transport, die Reinigung der alten Wohnung und allfällige Doppelmieten können abgezogen werden.

Weitere mögliche Abzüge

• Nebenkosten sind grundsätzlich nicht direkt steuerlich abziehbar.
• Energiekosten (Strom, Heizung) für beruflich genutzte Räume können anteilig berücksichtigt werden.
• Selbstgetragene Krankheitskosten (über dem Selbstbehalt)

Mietrechtliche Aspekte mit steuerlicher Relevanz

Nebenkostenabrechnung

Mieter haben das Recht, eine detaillierte Nebenkostenabrechnung einzusehen. Dies ist nicht nur mietrechtlich wichtig, sondern kann auch steuerlich relevant sein: Aus der Abrechnung geht hervor, welche Kosten auf den Mieter entfallen. Bei beruflicher Nutzung können anteilige Energiekosten berücksichtigt werden.

Mietzinserhöhungen und Referenzzinssatz

Mieterhöhungen müssen nachweisbar begründet werden – etwa durch Anpassungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes, steigende Unterhaltskosten oder wertvermehrende Investitionen des Vermieters. Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlicht. Für Mieter haben Mietzinserhöhungen keine direkte steuerliche Wirkung, da die Miete nicht abzugsfähig ist – sie beeinflussen aber die finanzielle Gesamtbelastung.

Kaution und Mieterdeposit

Die Mietkaution (in der Regel auf einem Sperrkonto hinterlegt) gehört weiterhin zum Vermögen des Mieters und muss in der Steuererklärung deklariert werden. Allfällige Zinsen auf dem Kautionskonto sind als Einkommen steuerbar.

Zweitwohnungen und Steuern

Steuerliche Besonderheiten

Wer als Mieter eine Zweitwohnung nutzt (z. B. für Wochenaufenthalte am Arbeitsort), muss dies in der Steuererklärung angeben. Unter bestimmten Voraussetzungen können die Kosten als Berufsauslagen abgezogen werden:

• Die Entfernung zum Hauptwohnsitz muss so gross sein, dass eine tägliche Rückkehr unzumutbar ist.
• Am Hauptwohnsitz müssen enge persönliche Bindungen bestehen (z. B. Familie).
• Abziehbar sind: Mietkosten, Nebenkosten und Verpflegungsmehraufwand.

Beispiel

Ein Angestellter wohnt werktags in einer gemieteten Wohnung in Zürich und am Wochenende im Hauptwohnsitz in Luzern. Die Mietkosten für die Zweitwohnung, die Nebenkosten und ein Verpflegungspauschalabzug können als Wochenaufenthaltskosten steuerlich berücksichtigt werden.

Steuerliche Vorsorgetipps für Mieter

Auch wenn Mieter weniger direkte Immobilienabzüge haben, können sie ihre Steuerlast gezielt senken:

• Säule 3a nutzen: Der Maximalabzug (CHF 7'258 mit PK, Stand 2025/2026) reduziert das steuerbare Einkommen direkt.
• Pensionskasseneinkäufe: Freiwillige Einkäufe in die 2. Säule sind ebenfalls abzugsfähig.
• Weiterbildungskosten: Bis CHF 12'000 pro Jahr abziehbar, sofern die Weiterbildung berufsbezogen ist.
• Spenden: An gemeinnützige Organisationen in der Regel bis 20 % des Reineinkommens.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Homeoffice in gemieteter Wohnung

Eine Mieterin in Basel nutzt ein separates Zimmer ausschliesslich als Arbeitszimmer. Da ihr Arbeitgeber keinen Arbeitsplatz im Büro zur Verfügung stellt, kann sie die anteiligen Mietkosten und Energiekosten für dieses Zimmer als Berufsauslagen abziehen.

Beispiel 2: Pendelwohnung

Ein Angestellter mietet in Bern eine kleine Zweitwohnung für die Arbeitswoche. Sein Hauptwohnsitz liegt im Wallis, wo seine Familie lebt. Die Mietkosten, Nebenkosten und ein Verpflegungspauschalabzug können als Wochenaufenthaltskosten steuerlich berücksichtigt werden.

Beispiel 3: Berufsbedingter Umzug

Eine Arbeitnehmerin wechselt die Stelle von Genf nach Zürich und muss umziehen. Die Kosten für das Zügelunternehmen, die Wohnungsreinigung und eine einmonatige Doppelmiete können als berufsbedingte Umzugskosten geltend gemacht werden.

Häufige Fehler und Tipps

Häufige Fehler

• Annahme, dass die gesamte Miete steuerlich abziehbar ist
• Keine Prüfung der Nebenkostenabrechnung
• Zweitwohnungen nicht deklarieren
• Mietkaution nicht im Vermögen deklarieren
• Berufsbedingte Umzugskosten nicht geltend machen

Tipps

• Nur klar definierte und belegbare Berufsauslagen geltend machen
• Nebenkostenabrechnungen prüfen und archivieren
• Bei Zweitwohnungen steuerliche Abzugsmöglichkeiten frühzeitig abklären
• Mietkaution als Vermögenswert deklarieren (Sperrkonto-Nachweis beilegen)
• Vorsorgeabzüge (Säule 3a, Pensionskasse) gezielt nutzen, um fehlende Immobilienabzüge zu kompensieren

Fazit

Mieter in der Schweiz haben im Vergleich zu Eigentümern weniger direkte steuerliche Abzugsmöglichkeiten. Dennoch können bestimmte Kosten wie Zweitwohnungen, Arbeitszimmer, berufsbedingte Umzüge oder Versicherungen steuerlich relevant sein. Auch die Mietkaution muss als Vermögen deklariert werden. Das Mietrecht schützt zusätzlich vor überhöhten Kosten durch Nebenkosten oder unrechtmässige Mieterhöhungen. Wer seine Rechte kennt, die Steuererklärung sorgfältig ausfüllt und Vorsorgeabzüge gezielt einsetzt, kann auch als Mieter steuerliche Vorteile nutzen.