Wie wird eine Zweitwohnung im Ausland in der Schweiz besteuert?

Viele in der Schweiz steuerpflichtige Personen besitzen eine Zweitwohnung im Ausland, etwa in Frankreich, Italien, Spanien oder Deutschland. Häufig stellt sich dabei die Frage, ob es zu einer Doppelbesteuerung kommt, insbesondere wenn im Ausland bereits Grund- und Wohnsteuern bezahlt werden und in der Schweiz zusätzlich ein Eigenmietwert deklariert werden muss.

Wichtiger Hinweis zur Abschaffung des Eigenmietwerts: Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit 57,7% die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Diese Regelung wird voraussichtlich frühestens ab 1. Januar 2028 in Kraft treten. Bis dahin gelten die nachfolgend beschriebenen Regeln weiterhin.

In diesem Artikel erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Regeln im Zusammenhang mit ausländischen Immobilien und den Doppelbesteuerungsabkommen (DBA).

Wo darf eine ausländische Immobilie besteuert werden?

Nach den Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz mit den meisten EU-Staaten gilt das sogenannte Belegenheitsprinzip:

• Das Besteuerungsrecht für Immobilien liegt grundsätzlich im Staat, in dem sich die Liegenschaft befindet.
• Laufende Steuern wie Grundsteuern, Immobiliensteuern oder Wohnsteuern werden daher im Ausland erhoben (z. B. Taxe foncière und Taxe d'habitation in Frankreich).

Die Schweiz verzichtet auf eine direkte Besteuerung der ausländischen Immobilie selbst.

Warum muss die Zweitwohnung trotzdem in der Schweizer Steuererklärung angegeben werden?

Auch wenn das Besteuerungsrecht dem Ausland zusteht, besteht in der Schweiz eine Deklarationspflicht. Die ausländische Liegenschaft wird in der Steuererklärung erfasst mit:

• dem Verkehrswert bzw. Steuerwert
• dem Eigenmietwert
• allfälligen Hypotheken und Schuldzinsen

Diese Angaben haben jedoch keine direkte Einkommensbesteuerung zur Folge, sondern wirken sich indirekt aus.

Satzbestimmende Wirkung (Progressionsvorbehalt)

Der in der Schweiz deklarierte Eigenmietwert der Auslandsimmobilie unterliegt dem Progressionsvorbehalt. Das bedeutet:

• Der Eigenmietwert wird nicht effektiv besteuert.
• Er wird aber zum übrigen Einkommen addiert, um den massgebenden Steuersatz zu bestimmen.
• Dieser höhere Steuersatz wird anschliessend auf das in der Schweiz steuerbare Einkommen angewendet.

Dieses Vorgehen ist mit den Doppelbesteuerungsabkommen vereinbar, da die Schweiz nicht das Objekt selbst, sondern nur die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit berücksichtigt.

Vermögenssteuer und internationale Ausscheidung

Auch bei der Vermögenssteuer gilt:

• Die ausländische Liegenschaft wird vom steuerbaren Vermögen in der Schweiz ausgenommen.
• Sie beeinflusst jedoch den Vermögenssteuersatz (Progression).

Zudem erfolgt eine internationale Schulden- und Schuldzinsenverteilung:

• Hypotheken und Schulden werden proportional nach Lage und Wert aller in- und ausländischen Aktiven auf die Steuerdomizile verteilt.
• Schuldzinsen und Unterhaltskosten werden anteilig berücksichtigt.
• Dies kann dazu führen, dass in der Schweiz weniger Schulden und Schuldzinsen abgezogen werden können, wodurch das steuerbare Vermögen und Einkommen in der Schweiz steigt.

Besteuerung von Mieteinnahmen

Wird die Zweitwohnung vermietet, gilt:

• Die Mieteinnahmen werden im Belegenheitsstaat besteuert.
• In der Schweiz sind sie deklarationspflichtig, aber ebenfalls nur satzbestimmend.
• Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und Schuldzinsen werden im Rahmen der internationalen Steuerausscheidung berücksichtigt.
• Ein Gewinnungskostenüberschuss (wenn Unterhaltskosten höher als Erträge sind) wird bei der direkten Bundessteuer nur steuersatzbestimmend berücksichtigt. Einige wenige Kantone lassen bei den kantonalen Steuern eine Verrechnung mit dem Schweizer Einkommen zu.

Verkauf der Auslandsimmobilie

Beim Verkauf einer Zweitwohnung im Ausland:

• Wird der Grundstückgewinn im Belegenheitsstaat besteuert.
• In der Schweiz bleibt der Gewinn steuerfrei, wirkt aber wiederum progressionsbestimmend.

Wichtiger Hinweis: In vielen Ländern haftet die Liegenschaft für die Grundstückgewinnsteuern der verkaufenden Person. Diese sollten vor dem Kauf auf die Seite gelegt werden, um kein Risiko einzugehen.

Ausblick: Änderungen ab 2028

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ab voraussichtlich 2028 werden sich die Regeln ändern:

• Der Eigenmietwert für selbstgenutzte Auslandsliegenschaften entfällt vollständig.
• Die satzbestimmende Wirkung bleibt jedoch bestehen – die Liegenschaft und deren Erträge müssen weiterhin deklariert werden und beeinflussen den Steuersatz.
• Gleichzeitig entfallen die Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten und Schuldzinsen (ausser bei vermieteten Liegenschaften und mit Einschränkungen beim Ersterwerb).
• Kantone können neu eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen – diese würde jedoch nur für Zweitwohnungen in der Schweiz gelten, nicht für ausländische Liegenschaften.

Fazit

Eine Zweitwohnung im EU-Ausland führt in der Schweiz nicht zu einer verbotenen Doppelbesteuerung, auch wenn:

• im Ausland Grund- und Wohnsteuern bezahlt werden und
• in der Schweiz ein Eigenmietwert deklariert wird (bis zur Abschaffung voraussichtlich 2028).

Die Schweiz besteuert die Immobilie nicht direkt, sondern berücksichtigt sie lediglich für die Bestimmung des Steuersatzes (Progressionsvorbehalt) und für die internationale Aufteilung von Vermögen und Schulden. Dieses System ist mit den Doppelbesteuerungsabkommen konform.

Da die korrekte Ausscheidung von Auslandsvermögen, Eigenmietwert, Hypotheken und Unterhaltskosten komplex ist, empfiehlt sich bei Zweitwohnungen im Ausland eine fachkundige steuerliche Begleitung, um alle Abzüge korrekt zu nutzen und eine saubere DBA-Anwendung sicherzustellen. Angesichts der bevorstehenden Reform sollten zudem längerfristige Planungen (Sanierungen, Amortisationen, Käufe/Verkäufe) mit Blick auf die neuen Regelungen vorgenommen werden.