Comment une résidence secondaire à l'étranger est-elle imposée en Suisse ?

De nombreuses personnes contribuables en Suisse possèdent une résidence secondaire à l'étranger, par exemple en France, en Italie, en Espagne ou en Allemagne. La question se pose souvent de savoir si cela conduit à une double imposition, en particulier lorsque des impôts fonciers et d'habitation sont déjà payés à l'étranger et qu'une valeur locative doit en plus être déclarée en Suisse.

Remarque importante concernant la suppression de la valeur locative : Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a voté avec 57,7% pour la suppression de la valeur locative. Cette réglementation devrait entrer en vigueur au plus tôt le 1er janvier 2028. Jusqu'à cette date, les règles décrites ci-dessous restent applicables.

Cet article vous donne un aperçu des règles fiscales les plus importantes concernant les biens immobiliers étrangers et les conventions de double imposition (CDI).

Où un bien immobilier étranger peut-il être imposé ?

Selon les conventions de double imposition de la Suisse avec la plupart des États de l'UE, le principe de situation s'applique :

• Le droit d'imposer les biens immobiliers revient en principe à l'État dans lequel se trouve le bien.
• Les impôts courants tels que les impôts fonciers, les taxes immobilières ou les taxes d'habitation sont donc prélevés à l'étranger (par exemple la Taxe foncière et la Taxe d'habitation en France).

La Suisse renonce à imposer directement le bien immobilier étranger lui-même.

Pourquoi la résidence secondaire doit-elle néanmoins être indiquée dans la déclaration d'impôt suisse ?

Même si le droit d'imposition revient à l'étranger, il existe une obligation de déclaration en Suisse. Le bien étranger est enregistré dans la déclaration d'impôt avec :

• la valeur vénale ou valeur fiscale
• la valeur locative
• d'éventuelles hypothèques et intérêts sur dettes

Cependant, ces indications n'entraînent pas d'imposition directe sur le revenu, mais ont un effet indirect.

Effet sur le taux (clause de progressivité)

La valeur locative du bien immobilier étranger déclarée en Suisse est soumise à la clause de progressivité. Cela signifie :

• La valeur locative n'est pas effectivement imposée.
• Cependant, elle est ajoutée aux autres revenus pour déterminer le taux d'imposition applicable.
• Ce taux d'imposition plus élevé est ensuite appliqué au revenu imposable en Suisse.

Cette procédure est compatible avec les conventions de double imposition, car la Suisse ne prend pas en compte l'objet lui-même, mais seulement la capacité économique.

Impôt sur la fortune et répartition internationale

Pour l'impôt sur la fortune également :

• Le bien immobilier étranger est exclu de la fortune imposable en Suisse.
• Cependant, il influence le taux d'imposition sur la fortune (progression).

De plus, une répartition internationale des dettes et intérêts sur dettes a lieu :

• Les hypothèques et dettes sont réparties proportionnellement selon l'emplacement et la valeur de tous les actifs nationaux et étrangers sur les domiciles fiscaux.
• Les intérêts sur dettes et frais d'entretien sont pris en compte proportionnellement.
• Cela peut conduire à ce que moins de dettes et d'intérêts sur dettes puissent être déduits en Suisse, augmentant ainsi la fortune et le revenu imposables en Suisse.

Imposition des revenus locatifs

Si la résidence secondaire est louée, il s'applique :

• Les revenus locatifs sont imposés dans l'État de situation.
• En Suisse, ils sont soumis à l'obligation de déclaration, mais également seulement déterminants pour le taux.
• Les frais d'entretien, les frais administratifs et les intérêts sur dettes sont pris en compte dans le cadre de la répartition fiscale internationale.
• Un excédent de frais d'acquisition (lorsque les frais d'entretien sont supérieurs aux revenus) n'est pris en compte que pour la détermination du taux dans l'impôt fédéral direct. Quelques cantons permettent la compensation avec le revenu suisse pour les impôts cantonaux.

Vente du bien immobilier étranger

Lors de la vente d'une résidence secondaire à l'étranger :

• Le gain immobilier est imposé dans l'État de situation.
• En Suisse, le gain reste exonéré d'impôt, mais influence à nouveau le taux d'imposition.

Remarque importante : Dans de nombreux pays, le bien immobilier est responsable des impôts sur les gains immobiliers de la personne vendeuse. Ceux-ci devraient être mis de côté avant l'achat pour éviter tout risque.

Perspectives : Changements à partir de 2028

Avec la suppression de la valeur locative à partir de 2028 probablement, les règles changeront :

• La valeur locative pour les biens étrangers occupés par le propriétaire sera complètement éliminée.
• Cependant, l'effet déterminant pour le taux demeure – le bien et ses revenus doivent continuer à être déclarés et influencent le taux d'imposition.
• En même temps, les possibilités de déduction pour les frais d'entretien et les intérêts sur dettes seront supprimées (sauf pour les biens loués et avec restrictions lors de la première acquisition).
• Les cantons peuvent nouvellement introduire un impôt sur les objets pour les résidences secondaires – cependant, cela ne s'appliquerait qu'aux résidences secondaires en Suisse, pas aux biens étrangers.

Conclusion

Une résidence secondaire dans un pays de l'UE n'entraîne pas de double imposition interdite en Suisse, même si :

• des impôts fonciers et d'habitation sont payés à l'étranger et
• une valeur locative est déclarée en Suisse (jusqu'à sa suppression présumée en 2028).

La Suisse n'impose pas le bien directement, mais ne le prend en compte que pour la détermination du taux d'imposition (clause de progressivité) et pour la répartition internationale de la fortune et des dettes. Ce système est conforme aux conventions de double imposition.

Étant donné que la répartition correcte de la fortune étrangère, de la valeur locative, des hypothèques et des frais d'entretien est complexe, un accompagnement fiscal professionnel est recommandé pour les résidences secondaires à l'étranger afin d'utiliser correctement toutes les déductions et d'assurer une application correcte des CDI. Compte tenu de la réforme à venir, les planifications à plus long terme (rénovations, amortissements, achats/ventes) devraient également être effectuées en tenant compte des nouvelles réglementations.