Come viene tassata una seconda casa all'estero in Svizzera?

Molte persone contribuenti in Svizzera possiedono una seconda casa all'estero, ad esempio in Francia, Italia, Spagna o Germania. Spesso sorge la domanda se ciò porti a una doppia imposizione, soprattutto quando all'estero vengono già pagate imposte fondiarie e sull'abitazione e in Svizzera deve essere dichiarato in aggiunta un valore locativo.

Nota importante sull'abolizione del valore locativo: Il 28 settembre 2025, l'elettorato svizzero ha votato con il 57,7% per l'abolizione del valore locativo. Questa regolamentazione dovrebbe entrare in vigore al più presto il 1° gennaio 2028. Fino ad allora, continuano ad applicarsi le regole descritte di seguito.

Questo articolo fornisce una panoramica delle regole fiscali più importanti relative agli immobili esteri e alle convenzioni contro le doppie imposizioni (CDI).

Dove può essere tassato un immobile estero?

Secondo le convenzioni contro le doppie imposizioni della Svizzera con la maggior parte dei paesi dell'UE, si applica il cosiddetto principio di ubicazione:

• Il diritto di tassare gli immobili spetta in linea di principio allo Stato in cui si trova l'immobile.
• Le imposte correnti come le imposte fondiarie, le imposte immobiliari o le imposte sull'abitazione vengono quindi riscosse all'estero (ad esempio Taxe foncière e Taxe d'habitation in Francia).

La Svizzera rinuncia a tassare direttamente l'immobile estero stesso.

Perché la seconda casa deve comunque essere indicata nella dichiarazione fiscale svizzera?

Anche se il diritto di imposizione spetta all'estero, esiste un obbligo di dichiarazione in Svizzera. L'immobile estero viene registrato nella dichiarazione fiscale con:

• il valore di mercato o valore fiscale
• il valore locativo
• eventuali ipoteche e interessi passivi

Tuttavia, queste indicazioni non comportano un'imposizione diretta sul reddito, ma hanno un effetto indiretto.

Effetto sulla determinazione dell'aliquota (clausola di progressione)

Il valore locativo dell'immobile estero dichiarato in Svizzera è soggetto alla clausola di progressione. Ciò significa:

• Il valore locativo non viene effettivamente tassato.
• Tuttavia, viene aggiunto agli altri redditi per determinare l'aliquota fiscale applicabile.
• Questa aliquota fiscale più elevata viene quindi applicata al reddito imponibile in Svizzera.

Questa procedura è compatibile con le convenzioni contro le doppie imposizioni, poiché la Svizzera non considera l'oggetto stesso, ma solo la capacità economica.

Imposta sulla sostanza e ripartizione internazionale

Anche per l'imposta sulla sostanza vale:

• L'immobile estero viene escluso dalla sostanza imponibile in Svizzera.
• Tuttavia, influenza l'aliquota dell'imposta sulla sostanza (progressione).

Inoltre, ha luogo una ripartizione internazionale di debiti e interessi passivi:

• Le ipoteche e i debiti vengono distribuiti proporzionalmente secondo l'ubicazione e il valore di tutti gli attivi nazionali ed esteri sui domicili fiscali.
• Gli interessi passivi e i costi di manutenzione vengono considerati proporzionalmente.
• Ciò può portare a poter dedurre meno debiti e interessi passivi in Svizzera, aumentando così la sostanza e il reddito imponibili in Svizzera.

Tassazione dei redditi da locazione

Se la seconda casa viene affittata, si applica:

• I redditi da locazione vengono tassati nello Stato di ubicazione.
• In Svizzera sono soggetti all'obbligo di dichiarazione, ma sono anch'essi solo determinanti per l'aliquota.
• I costi di manutenzione, i costi amministrativi e gli interessi passivi vengono considerati nell'ambito della ripartizione fiscale internazionale.
• Un eccesso di costi di acquisizione (quando i costi di manutenzione sono superiori ai redditi) viene considerato solo per la determinazione dell'aliquota nell'imposta federale diretta. Alcuni pochi cantoni permettono la compensazione con il reddito svizzero per le imposte cantonali.

Vendita dell'immobile estero

Alla vendita di una seconda casa all'estero:

• L'utile immobiliare viene tassato nello Stato di ubicazione.
• In Svizzera l'utile rimane esente da imposte, ma influenza nuovamente l'aliquota fiscale.

Nota importante: In molti paesi, l'immobile è responsabile delle imposte sugli utili immobiliari della persona venditrice. Queste dovrebbero essere messe da parte prima dell'acquisto per evitare rischi.

Prospettive: Cambiamenti dal 2028

Con l'abolizione del valore locativo dal 2028 presumibilmente, le regole cambieranno:

• Il valore locativo per gli immobili esteri occupati dal proprietario sarà completamente eliminato.
• Tuttavia, l'effetto determinante per l'aliquota rimane – l'immobile e i suoi redditi devono continuare a essere dichiarati e influenzano l'aliquota fiscale.
• Allo stesso tempo, le possibilità di deduzione per i costi di manutenzione e gli interessi passivi saranno eliminate (tranne per gli immobili affittati e con restrizioni per la prima acquisizione).
• I cantoni possono introdurre ex novo un'imposta sugli oggetti per le seconde case – tuttavia, questa si applicherebbe solo alle seconde case in Svizzera, non agli immobili esteri.

Conclusione

Una seconda casa in un paese dell'UE non porta a una doppia imposizione vietata in Svizzera, anche se:

• all'estero vengono pagate imposte fondiarie e sull'abitazione e
• in Svizzera viene dichiarato un valore locativo (fino alla sua presunta abolizione nel 2028).

La Svizzera non tassa l'immobile direttamente, ma lo considera solo per la determinazione dell'aliquota fiscale (clausola di progressione) e per la ripartizione internazionale di sostanza e debiti. Questo sistema è conforme alle convenzioni contro le doppie imposizioni.

Poiché la corretta ripartizione della sostanza estera, del valore locativo, delle ipoteche e dei costi di manutenzione è complessa, si raccomanda un accompagnamento fiscale professionale per le seconde case all'estero al fine di utilizzare correttamente tutte le deduzioni e garantire una corretta applicazione delle CDI. In considerazione della riforma imminente, anche le pianificazioni a lungo termine (ristrutturazioni, ammortamenti, acquisti/vendite) dovrebbero essere effettuate tenendo conto delle nuove regolamentazioni.