Immobilienverkauf: Was bedeutet die Grundstückgewinnsteuer?

Lors de la vente d’un bien immobilier en Suisse, un impôt spécial s’applique dans tous les cantons : l’impôt sur les gains immobiliers. Il est prélevé sur le bénéfice que le propriétaire réalise lors de la vente. Pour de nombreux propriétaires, cet impôt est un facteur décisif qui peut influencer considérablement le rendement.

Dans cet article, vous apprendrez comment fonctionne l’impôt sur les gains immobiliers, comment il est calculé, quelles différences cantonales existent et quelles possibilités permettent de reporter ou de réduire l’impôt.

Principe de base

Définition

L’impôt sur les gains immobiliers est un impôt spécial sur le revenu (impôt réel) qui taxe la plus-value des terrains et immeubles. Il est prélevé par le canton ou la commune concerné – la Confédération ne prélève pas d’impôt sur les gains immobiliers.

Objet de l’impôt

L’impôt porte sur la différence entre :

• le prix de vente et
• les coûts d’investissement (prix d’achat initial plus investissements à plus-value, frais d’acquisition et frais de vente).

L’impôt s’applique à chaque changement de propriétaire générant un bénéfice – qu’il s’agisse de patrimoine privé ou (selon le canton) de patrimoine commercial.

Calcul de l’impôt

Détermination du gain

Exemple :

• Prix d’achat : CHF 600’000
• Prix de vente : CHF 900’000
• Investissements à plus-value : CHF 50’000
• Frais de courtage et notaire : CHF 25’000
• Coûts d’investissement = CHF 675’000
• Gain imposable = CHF 900’000 – CHF 675’000 = CHF 225’000

L’impôt cantonal est prélevé sur ce gain.

Frais déductibles

Les frais suivants augmentent les coûts d’investissement et réduisent ainsi le gain imposable :

• Investissements à plus-value (agrandissement, transformation, rénovation de cuisine)
• Commission de courtage (achat et vente)
• Frais de notaire et de registre foncier
• Droits de mutation (selon le canton)
• Frais d’annonces et de commercialisation

Influence de la durée de détention

L’impôt tient compte de la durée de détention :

• Supplément spéculatif pour détention courte : Presque tous les cantons (sauf Soleure) prélèvent un supplément sur les gains à court terme. Exemple canton de Zurich : +50 % à moins d’1 an, +25 % à moins de 2 ans.
• Réduction pour détention longue : La charge fiscale diminue avec la durée de propriété. Exemple canton de Zurich : –5 % après 5 ans, –20 % après 10 ans, –50 % après 20+ ans. Genève renonce à l’impôt après 25 ans.

Systèmes fiscaux : moniste vs. dualiste

La Suisse connaît deux systèmes :

• Système moniste (Zurich, Berne, Grisons) : tous les gains immobiliers – privés et commerciaux – sont soumis à un impôt unique.
• Système dualiste (St-Gall, Lucerne, Argovie) : les gains privés sont soumis à l’impôt sur les gains immobiliers, les gains commerciaux à l’impôt sur le revenu ou le bénéfice.

Différences cantonales

L’impôt étant cantonal, les différences sont importantes :

• Zurich : Impôt progressif, forte réduction à long terme. Premiers CHF 5’000 exonérés. Prélevé par la commune.
• Berne : Taux minimum même pour les longues durées. Tarif progressif.
• Genève : Taux très élevés à court terme, exonération totale après 25 ans.
• Cantons proportionnels (Argovie, Thurgovie, Tessin, Bâle-Ville) : taux dépendant de la durée mais pas du montant du gain.

Possibilités de report

Remploi

L’impôt peut être reporté si le produit est réinvesti dans un nouveau bien occupé par le propriétaire en Suisse. Conditions : le nouveau bien doit être habité par le propriétaire et le prix au moins égal au produit de la vente. Le délai est de 1–2 ans selon le canton, exceptionnellement 4 ans.

Successions et donations

Lors de transferts gratuits (héritage, donation, avancement d’hoirie), l’impôt n’est pas dû. Il naît seulement quand les héritiers ou donataires vendent le bien. Les coûts d’investissement et la durée de détention du prédécesseur sont repris.

Règlements de régime matrimonial

Un report est aussi possible lors de divorces, modifications du régime matrimonial ou partages successoraux.

Investissements à plus-value vs. investissements d’entretien

• Investissements à plus-value (agrandissement, aménagement des combles, nouvelle cuisine) augmentent les coûts d’investissement. Ces frais ne peuvent pas être déduits simultanément de l’impôt sur le revenu.
• Investissements d’entretien (peinture, réparations, remplacement de chauffage 1:1) ne sont pas imputables car déjà déductibles des charges courantes.

Sûreté et responsabilité

L’impôt est dû par le vendeur. Mais le bien répond de l’impôt – si le vendeur ne paie pas, l’autorité peut réclamer le montant à l’acheteur. Il est donc recommandé de prévoir une sûreté dans le contrat de vente, p. ex. en consignant le montant présumé chez le notaire ou la commune.

Exemples pratiques

Exemple 1 : Détention courte

Un propriétaire vend son appartement après 3 ans avec un gain de CHF 150’000. Le supplément spéculatif augmente considérablement l’impôt.

Exemple 2 : Détention longue

Une maison est vendue après 25 ans avec un gain de CHF 300’000. Le taux est réduit de 50 % ou plus. À Genève, le gain serait exonéré.

Exemple 3 : Remploi

Une famille vend sa maison pour CHF 1’200’000 et achète un nouveau logement pour CHF 1’300’000 dans l’année. L’impôt est entièrement reporté.

Erreurs fréquentes et conseils

Erreurs fréquentes

• Imputer à tort des frais d’entretien comme investissements à plus-value
• Ne pas tenir compte de la durée de détention
• Planifier la vente sans considérer les conséquences fiscales
• Ne pas prévoir de sûreté dans le contrat de vente
• Ne pas conserver les justificatifs des investissements à plus-value

Conseils

• Choisir le moment de la vente pour profiter de taux réduits
• Documenter soigneusement les investissements à plus-value et conserver les justificatifs
• Faire un calcul provisoire auprès du fisc avant la vente
• Vérifier si un report par remploi est possible
• Prévoir la sûreté dans le contrat de vente
• Consulter un conseiller fiscal pour les gains importants

Conclusion

L’impôt sur les gains immobiliers est un élément central lors de la vente d’un bien en Suisse. Il dépend fortement de la durée de détention, des investissements à plus-value, du système cantonal et des taux. Qui calcule correctement, utilise les reports possibles, choisit le bon moment et règle la sûreté peut réduire significativement sa charge fiscale.