Come dichiarare redditi o immobili esteri nella dichiarazione d’imposta in Svizzera

In quanto persona fiscalmente domiciliata in Svizzera, siete obbligati a dichiarare l'insieme dei vostri redditi e patrimoni mondiali – compresi tutti i valori detenuti all'estero. Una dichiarazione corretta è essenziale per la certezza giuridica e per sfruttare al meglio le convenzioni contro la doppia imposizione (CDI). (Stato: anno fiscale 2025)

Nota importante: Questo articolo fornisce informazioni generali sugli obblighi dichiarativi in Svizzera. Per situazioni estere complesse, si raccomanda di consultare uno specialista in diritto fiscale internazionale. Le norme possono variare da cantone a cantone.

Obbligo generale di dichiarare i valori esteri

Assoggettamento mondiale in Svizzera

Se siete fiscalmente domiciliati in Svizzera, siete soggetti all'assoggettamento illimitato. Questo significa:

• Dovete dichiarare non solo i redditi e i patrimoni svizzeri, ma tutti i valori detenuti all'estero.
• L'assoggettamento nasce quando stabilite durevolmente il vostro soggiorno abituale in Svizzera, quando vi trattenete almeno 30 giorni consecutivi in attività lucrativa, oppure quando vi trattenete almeno 90 giorni senza esercitare attività lucrativa.
• I non residenti (senza domicilio in Svizzera) sono tassati unicamente sulle fonti di reddito svizzere e non devono generalmente dichiarare i valori esteri.

Cosa deve essere dichiarato?

I seguenti valori esteri devono essere indicati nella dichiarazione d'imposta svizzera:

• Reddito da attività (salari, onorari) guadagnato all'estero, sia da lavoro dipendente che autonomo
• Redditi da capitali (interessi, dividendi, altri rendimenti) provenienti dall'estero
• Immobili all'estero (patrimonio e redditi)
• Titoli e averi presso banche e depositi esteri
• Criptovalute indipendentemente dal luogo di custodia
• Averi previdenziali esteri (casse pensioni, piani previdenziali individuali)
• Eredità e donazioni ricevute dall'estero (da dichiarare nel patrimonio)

Dichiarazione dei redditi esteri

Dove vengono dichiarati i redditi esteri?

A seconda della natura del reddito, la dichiarazione avviene in diverse rubriche:

• Redditi da attività dipendente all'estero: Insieme ai redditi salariali svizzeri (modulo principale); interamente imponibili, salvo che una CDI attribuisca i diritti di imposizione allo Stato di attività.
• Redditi da attività indipendente all'estero: Aggiunti al reddito imponibile; un conto economico separato deve essere allegato.
• Interessi e dividendi di fonte estera: Da iscrivere nello stato dei titoli e dei crediti; vanno indicati gli importi lordi prima delle deduzioni di ritenute alla fonte estere.
• Proventi locativi da immobili esteri: Da dichiarare tra i proventi immobiliari.
• Pensioni e rendite estere: In linea di principio da dichiarare come reddito; le disposizioni delle CDI possono limitare i diritti di imposizione.

Conversione di valuta

Tutti gli importi esteri devono essere convertiti in franchi svizzeri:

• Utilizzate i corsi annuali ufficiali dell'Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC), pubblicati ogni anno.
• Per la dichiarazione dei valori patrimoniali, si applica il corso del 31 dicembre dell'anno fiscale.
• La lista dei corsi dell'AFC è vincolante; corsi calcolati autonomamente o corsi giornalieri non sono generalmente ammessi.

Imposta alla fonte estera dedotta all'estero

Quando un'imposta alla fonte estera (p. es. su dividendi) è stata prelevata all'estero, essa può spesso essere rimborsata o imputata:

• Rimborso tramite CDI: Nel paese fonte, potete richiedere un rimborso fino all'aliquota ridotta prevista dalla CDI (p. es. 15% invece del 30% sui dividendi).
• Imputazione in Svizzera: Nella misura in cui un rimborso integrale non è possibile, una parte della ritenuta alla fonte estera può essere imputata all'imposta svizzera (modulo DA-1 per l'imposta federale diretta; moduli cantonali analoghi per le imposte cantonali).

Dichiarazione degli immobili esteri

Dichiarazione del patrimonio e dei redditi

Gli immobili esteri devono essere registrati sia nel patrimonio sia nei redditi della dichiarazione:

• Patrimonio: Da iscrivere nello stato degli immobili con il valore fiscale, i debiti e gli interessi debitori.
• Redditi: Proventi locativi, valore locativo degli immobili occupati dal proprietario (fino all'entrata in vigore della riforma, al più presto nel 2028 – si veda oltre) e spese di manutenzione.

Valore locativo degli immobili esteri – importanti disposizioni transitorie 2025

Il popolo svizzero ha votato il 28 settembre 2025 con il 57,7% dei voti a favore dell'abolizione del valore locativo (Eigenmietwert). Questo riguarda sia gli immobili svizzeri sia quelli esteri occupati dal proprietario:

• Fino all'entrata in vigore della riforma (al più presto il 1° gennaio 2028): Il sistema attuale resta invariato. Chi possiede e occupa un immobile all'estero deve continuare a dichiarare un valore locativo come reddito.
• Dopo l'entrata in vigore della riforma (al più presto nel 2028, data da fissare dal Consiglio federale): Il valore locativo sarà abolito anche per gli immobili esteri. Di conseguenza, anche le deduzioni attuali per interessi debitori e spese di manutenzione degli immobili occupati dal proprietario verranno a cadere.
• Fino ad allora si applicano le seguenti aliquote per la stima del valore locativo degli immobili esteri nella ripartizione fiscale intercantonale: in genere circa il 60-70% del canone annuo di mercato; le norme cantonali possono discostarsi.

Valutazione degli immobili esteri

• La valutazione avviene in linea di principio al valore venale (valore di mercato) al 31 dicembre dell'anno fiscale.
• Basi ammesse: prezzo d'acquisto (se recente), valori catastali o fiscali ufficiali del paese estero, perizie di professionisti del settore immobiliare, valori comparativi del mercato locale.
• Il valore dichiarato deve essere realistico, plausibile e documentabile.
• Per gli immobili situati in paesi in cui i valori fiscali ufficiali si discostano sensibilmente dal valore di mercato, l'autorità fiscale può richiedere una stima di mercato credibile.

Ripartizione fiscale per gli immobili esteri

L'autorità fiscale procede a una ripartizione fiscale intercantonale e internazionale sulla base della vostra dichiarazione:

• Gli immobili esteri sono in linea di principio attribuiti allo Stato di ubicazione per l'imposizione; la Svizzera non tassa generalmente direttamente questi flussi di reddito.
• Tuttavia, il valore dell'immobile estero influisce sull'aliquota d'imposta applicata al resto del reddito svizzero (inclusione determinante l'aliquota).
• Le CDI stabiliscono quale Stato ha i diritti di imposizione primari e come le imposte estere vengono imputate in Svizzera.

Perdite su immobili esteri – norma dal 2021

A partire dall'anno fiscale 2021, le norme relative alle perdite su immobili esteri sono state inasprite a livello federale:

• In precedenza (fino al 2020): Gli eccedenti di interessi debitori e spese di gestione su immobili esteri potevano essere direttamente compensati con il reddito svizzero.
• Oggi (dal 2021): Queste perdite vengono prese in considerazione solo ai fini della determinazione dell'aliquota – non riducono quindi più direttamente il reddito imponibile, ma influenzano unicamente l'aliquota d'imposta applicabile.
• Le spese effettive di manutenzione, gestione e finanziamento possono ancora essere invocate – ma solo per la determinazione dell'aliquota, non per ridurre il reddito imponibile.
• Questa norma si applica a livello federale; le normative cantonali possono differire.

Criptovalute e asset digitali

Obbligo di dichiarazione e valutazione

Le criptovalute devono essere dichiarate come patrimonio nella dichiarazione d'imposta:

• Dichiarazione del patrimonio: Da iscrivere nello stato dei titoli e dei crediti; una stampa del saldo del portafoglio (wallet) a fine anno (31 dicembre) è sufficiente come giustificativo.
• Valutazione: L'AFC pubblica ogni anno una lista con i valori fiscali delle principali criptovalute. Per le valute non presenti nell'elenco, fa stato il prezzo di mercato al 31 dicembre.
• Plusvalenze nel patrimonio privato: In linea di principio esenti dall'imposta sul reddito (utile in capitale privato non imponibile), purché non vi sia un'attività di trading professionale. Le minusvalenze non sono conseguentemente deducibili.

Redditi da mining

• I redditi derivanti dal mining di criptovalute costituiscono un reddito imponibile da attività lucrativa autonoma o dipendente.
• Il reddito è valutato al prezzo di mercato dei token ricevuti al momento della loro creazione.
• Alla dichiarazione d'imposta deve essere allegato un prospetto dei proventi e delle spese (comprese elettricità, hardware, ecc.).
• In caso di attività di trading professionale o commerciale con criptovalute, anche le plusvalenze possono diventare imponibili. I criteri determinanti comprendono in particolare la durata di detenzione, il volume e la frequenza delle transazioni.

Spese di gestione patrimoniale per gli investimenti esteri

Per la gestione di titoli e averi esteri, avete diritto a una scelta:

• Deduzione forfettaria: 3‰ del valore dei titoli dichiarati (metodo semplificato, nessun giustificativo richiesto).
• Spese effettive: Spese di gestione, di deposito e bancarie reali (giustificativi tramite estratti conto richiesti).
• Importante: I due metodi non possono essere combinati. Chi sceglie la deduzione forfettaria non può far valere ulteriori spese effettive – e viceversa.
• La deduzione delle spese effettive è conveniente solo in caso di spese di gestione superiori alla media.

Scambio automatico di informazioni (SAI)

Funzionamento

Nell'ambito del SAI, gli Stati partner si scambiano automaticamente informazioni sui conti finanziari. Per le persone residenti in Svizzera ciò significa:

• Le banche e le istituzioni finanziarie estere trasmettono informazioni sui conti (saldo, proventi, dati del conto) alle autorità del loro paese.
• Queste le trasmettono automaticamente alle autorità fiscali svizzere.
• Il SAI copre ormai più di 100 paesi partner; praticamente tutte le principali piazze finanziarie vi partecipano.

Conseguenze per i valori non dichiarati

• I conti e i titoli esteri non dichiarati verranno con ogni probabilità scoperti attraverso il SAI.
• Sono possibili procedure di recupero d'imposta: le imposte sottratte possono essere richieste retroattivamente fino a 10 anni (fino a 15 anni per l'imposta federale diretta), maggiorate di interessi.
• Multe: A seconda della gravità e del grado di colpa, tra un terzo e il triplo dell'imposta recuperata.
• Una denuncia spontanea è esente da pena solo finché le autorità non sono ancora a conoscenza dell'infrazione.

Denuncia spontanea

• Una denuncia spontanea esente da pena (una sola volta) è possibile se la sottrazione non è ancora stata scoperta.
• Importante: Una dichiarazione silenziosa nella dichiarazione d'imposta senza riferimento esplicito a una denuncia spontanea non è considerata tale e può comportare una multa.
• La denuncia spontanea deve essere esplicitamente designata come tale e presentata all'autorità fiscale competente.
• Vengono riscossi recuperi d'imposta (con interessi), ma non viene inflitta alcuna multa.

Utilizzare attivamente le convenzioni contro la doppia imposizione (CDI)

La Svizzera ha concluso CDI con oltre 100 paesi. Queste possono impedire che lo stesso reddito sia integralmente tassato in due paesi:

• Disposizioni tipiche delle CDI: Redditi da attività tassati nello Stato di attività o di residenza; redditi immobiliari generalmente nello Stato di ubicazione; dividendi con aliquota di ritenuta ridotta; pensioni nello Stato di residenza.
• Applicazione: L'autorità fiscale procede in genere automaticamente alla ripartizione fiscale; dovete tuttavia fornire informazioni esatte e complete.
• Modulo DA-1: Per imputare le ritenute alla fonte estere sull'imposta federale diretta, il modulo DA-1 deve essere presentato. I cantoni dispongono di moduli equivalenti per le imposte cantonali.
• Importante: Le CDI vi conferiscono diritti a uno sgravio nello Stato fonte – ma questi devono essere attivamente richiesti (p. es. tramite il modulo di rimborso dello Stato fonte).

Situazioni particolari

Frontalieri

Le persone che lavorano in Svizzera e abitano all'estero nelle zone limitrofe (o viceversa) sono soggette a speciali accordi bilaterali per frontalieri (p. es. CH-DE, CH-FR, CH-IT). Chi abita all'estero e lavora in Svizzera è di norma soggetto all'imposta alla fonte e ha obblighi di dichiarazione limitati in Svizzera.

Diplomatici e collaboratori di organizzazioni internazionali

I collaboratori di organizzazioni internazionali (p. es. ONU, CICR, OMC) godono di speciali immunità fiscali, che variano a seconda dell'organizzazione e del contratto di lavoro. L'assoggettamento svizzero sugli altri redditi non coperti dall'immunità continua ad applicarsi.

Eredità ricevute dall'estero

• Le eredità estere devono essere dichiarate nel patrimonio (al loro valore al momento dell'acquisizione).
• La Svizzera non riscuote nessuna imposta federale sulle successioni; le imposte cantonali sulle successioni riguardano le successioni svizzere di persone domiciliate in Svizzera, non i patrimoni esteri.
• Le imposte sulle successioni prelevate all'estero sono in linea di principio dovute nel paese interessato; le CDI in materia di successioni e donazioni sono rare (la Svizzera ne ha pochissime).

Evitare gli errori frequenti

Errori comuni

• Dichiarazione incompleta: Anche gli importi modesti, i conti minori o i proventi esteri occasionali devono essere dichiarati. Non esiste una soglia minima per i redditi esteri.
• Conversione valutaria errata: Utilizzate sempre i corsi ufficiali dell'AFC, non i corsi giornalieri o calcoli autonomi.
• Sottovalutazione degli immobili esteri: Valori troppo bassi generano richieste di chiarimento e possono essere qualificati come sottrazione d'imposta.
• Documentazione mancante: Senza documenti giustificativi (estratti conto, contratti di locazione, atti di compravendita, perizie), le correzioni sono difficili e le domande di chiarimento probabili.
• Confusione tra determinante per l'aliquota e imponibile: I redditi esteri possono aumentare l'aliquota d'imposta in Svizzera anche quando sono tassati direttamente all'estero.
• Dimenticare le criptovalute: Il luogo di custodia (portafoglio, borsa estera) è irrilevante per l'obbligo di dichiarazione in Svizzera.

Consigli

• Raccogliete i giustificativi: Estratti conto, attestazioni di interessi, certificati di dividendi, contratti di locazione, perizie immobiliari, stampe di portafogli.
• Utilizzate la lista dei corsi dell'AFC: Aggiornata annualmente su estv.admin.ch; comprende i corsi di fine anno e i corsi annuali medi per tutte le principali valute, nonché i corsi delle criptovalute.
• Verificate il modulo DA-1: Se sono state prelevate ritenute alla fonte estere, un'imputazione in Svizzera potrebbe essere possibile.
• Cercate un consulente per i casi complessi: Con più immobili esteri, trading di criptovalute a titolo professionale, attività autonoma transfrontaliera o applicazioni di CDI incerte, è utile rivolgersi a un consulente fiscale.

Conclusione

Dichiarare correttamente i redditi e i patrimoni esteri è un obbligo per tutti i domiciliati fiscali in Svizzera, e la conformità è sempre più controllata attraverso lo scambio automatico di informazioni. I punti essenziali in sintesi:

• Dichiarare redditi e patrimoni mondiali senza eccezioni.
• Utilizzare i corsi di cambio ufficiali dell'AFC per la conversione.
• Valutare gli immobili esteri al valore venale e dichiarare i redditi (compreso il valore locativo fino all'entrata in vigore della riforma nel 2028).
• L'abolizione del valore locativo (votazione del 28 settembre 2025) si applica anche agli immobili esteri, ma entra in vigore al più presto il 1° gennaio 2028.
• Le perdite su immobili esteri hanno effetto solo sull'aliquota dal 2021.
• Prendere sul serio il SAI: I valori non dichiarati verranno scoperti; la denuncia spontanea è esente da pena solo finché le autorità non ne sono a conoscenza.
• Utilizzare attivamente le CDI e il modulo DA-1 per evitare la doppia imposizione.